La réussite d’une opération immobilière dépend en grande partie du soin apporté à la préparation du projet. Les différentes étapes qui mènent à sa réalisation nécessitent de faire appel à différents interlocuteurs : agents immobiliers, notaires, banquiers, courtiers, assureurs. Il faut garder à l’esprit que l’investissement immobilier impacte considérablement le budget d’un ménage et qu’une mauvaise affaire peut rapidement tourner au cauchemar.
Les conseils de nos experts pour mener à bien son projet immobilier et éviter tous les pièges.
Sommaire
- Evaluer ses besoins en terme de logement
- Établir un budget prévisionnel
- Se constituer un apport personnel
- Calculer sa capacité d’emprunt
- Organiser ses recherches
- Signer l’avant-contrat
- Financer le bien
Évaluer ses besoins en terme de logement
À ce stade il s’agit simplement d’évaluer vos besoins futurs et de faire un point sur vos habitudes de vie. Cette étape vous aidera à établir un cahier des charges qui facilitera vos recherches et permettra d’établir plus aisément votre budget prévisionnel. Il suffit pour cela de se poser les bonnes questions :
- Préférez-vous vivre à la campagne ou vous sentez-vous mieux en milieu urbain ?
- Souhaitez-vous vous rapprocher de votre lieu de travail pour limiter les déplacements ou acceptez-vous de vous en éloigner ?
- Acceptez-vous les contraintes d’une maison avec un terrain qu’il faut entretenir ?
- Est-ce nécessaire que les commerces soient à proximité ?
- Vos enfants doivent-ils être scolarisés et si oui faut-il résider dans le périmètre d’une carte scolaire pour choisir l’établissement ?
- Privilégiez-vous les transports en commun ou vous déplacez-vous uniquement en voiture ?
- Préférez-vous profiter du charme de l’ancien ou des performances technologiques du neuf ?
Ces questions ne sont pas exhaustives et il appartient à chacun de peser le pour et le contre de chaque situation. Vous devez d’autre part évaluer vos besoins en terme de logement.
Si la famille est amenée à s’agrandir par exemple, il faudra prévoir une ou deux chambres supplémentaires. Si vous recevez souvent, il faudra veiller à ce que la salle à manger soit suffisamment grande. S’il arrive que vous ayez besoin de travailler à domicile, une pièce faisant office de bureau sera la bienvenue. Les familles nombreuses préféreront deux salles de bain. Bref, avec ou sans travaux, le futur logement devra être adapté à la composition et aux habitudes du ménage.
Bénéficier des dernières technologies : les atouts du logement neuf
La politique de l’État en matière d’énergie et les efforts des collectivités locales sont axés sur les économies d’énergie et les logements neufs bénéficient des dernières technologies en matière d’isolation et de chauffage. Tous les nouveaux logements collectifs respectent les dernières normes énergétiques et les constructeurs de maisons individuelles suivent pour la plupart les directives publiques.
En contrepartie, compte tenu de la rareté des constructions et du niveau des prix pratiqués dans la plupart des grandes métropoles, vous risquez de vous éloigner du centre-ville. D’autre part, suivant la date de livraison du logement, vous risquez de payer des intérêts intercalaires. En revanche, vous bénéficiez de frais de notaire réduits (environ 2,5 à 4 % du prix d’achat suivant le montant).
Notre conseil : n’hésitez pas à discuter avec le promoteur sur le détail des prestations. Rien ne vous empêche de changer la disposition des pièces (cloisonnement intérieur hors murs porteurs), d’améliorer la qualité de certains équipements (robinetterie, nombres de prises, éclairage, placards, revêtements de sols…). Suivant le niveau des modifications, vous devrez toutefois payer des plus values à négocier avec le promoteur.
Profiter du charme de l’ancien
L’ancien offre un choix de logements beaucoup plus large. Vous pouvez visiter le bien, vous rendre compte de ses avantages et de ses défauts plus facilement qu’en lisant un plan, même si un œil expert est parfois nécessaire pour effectuer certaines vérifications (état de la toiture, norme en matière d’électricité ou de gaz…). Les diagnostics immobiliers obligatoires vous donnent d’ailleurs une première idée de l’état du bien.
Même si les prestations (isolation, acoustique, équipements sanitaires, chauffage…) ne sont pas toujours au niveau des constructions actuelles, certains travaux peuvent y remédier et vous permettre de bénéficier du confort d’un logement neuf.
Enfin, si vous recherchez une maison de caractère, si vous préférez la campagne à la ville ou si au contraire vous privilégiez l’hyper centre, seul l’ancien pourra répondre à vos attentes.
Si les prix au mètre carré sont souvent inférieurs à ceux proposés dans le neuf, il faudra compter en revanche une enveloppe plus importante pour les frais de notaire (près de 8% du prix d’achat).
Notre conseil : attention à ne pas sous-estimer le montant des éventuels travaux. Prévoyez une enveloppe supplémentaire d’au moins 10% par rapport aux estimations.
Établir un budget prévisionnel
Cette étape peut paraître quelque peu fastidieuse et nécessite de votre part beaucoup de rigueur, mais elle est néanmoins indispensable pour réussir votre achat et éviter que votre investissement immobilier ne tourne à la catastrophe.
Le nombre de logements rapidement revendus par des ménages ne pouvant plus faire face à leurs engagements témoigne souvent d’une préparation insuffisante et l’absence d’une analyse financière, même succincte, conduit trop souvent les ménages à une situation de surendettement.
Pour éviter toute surprise, prenez une heure ou deux de votre temps et passez en revue tous les postes qui constitueront votre futur budget.
Les futures charges
En fait, établir un budget immobilier prévisionnel revient pour l’essentiel à évaluer les charges futures. Certaines d’entre elles resteront identiques, d’autres vont évoluer comme la taxe foncière ou l’assurance habitation. Prenez le temps d’analyser chaque poste, même si à ce stade, vous ne pouvez les chiffrer tous. Vous ferez évoluer les éléments de votre budget prévisionnel au fur et à mesure de vos visites. Pour chaque bien immobilier retenu, prenez soin de compléter votre tableau. Pour cela, vous devez obtenir des réponses précises de la part de l’agent immobilier et des vendeurs. N’hésitez pas à demander les justificatifs (dernières factures, avis de taxe foncière…).
Notre conseil : soyez le plus précis possible et ne négligez pas les petits montants.
L’évolution de vos revenus
Il est certes difficile de prévoir l’évolution de ses revenus professionnels. Si tel est le cas, partez sur la base des montants actuels. Si vos revenus vous permettent de bénéficier d’une APL propriétaire, rendez-vous à la CAF et demandez une simulation (1). Vous devrez pour cela bénéficier d’un prêt à l’accession sociale (voir notre chapitre : financer le bien).
En revanche, nous vous invitons à ne pas comptabiliser les revenus qui ont un caractère aléatoires comme les primes d’intéressement ou de participation. La banque n’en tient pas compte et rien ne dit que vous continuerez à en bénéficier.
(1) : il est question de supprimer l’APL pour les propriétaires.
Se constituer un apport personnel
Lorsque vous abordez la question du financement de votre projet, la première réflexion à mener concerne l’apport personnel. La crise financière ayant incité de nombreuses banques de réseau à durcir l’accès au crédit, il est souvent nécessaire de disposer d’un apport pour un achat immobilier, ne serait-ce pour financer les frais annexes (frais de notaire et de garantie).
- Si vous achetez un logement neuf, comptez de 2,5 % à 5 % du prix. Dans le cas de la construction d’une maison individuelle, les frais de notaire s’appliquent uniquement sur le prix du terrain.
- Si vous achetez dans l’ancien, comptez près de 8 % (relèvement de la taxe départementale en mars 2012 par la plupart des conseils généraux).
Pour calculer votre apport personnel, vous devez tenir compte :
- De vos économies personnelles
- Des aides familiales
- Des prêts réglementés.
De plus, si vous ne disposez d’aucun apport personnel, sachez que certaines banques financent encore les frais de notaire.
Calculer sa capacité d’emprunt
C’est à ce stade que vous allez savoir si votre projet immobilier est réalisable. Vous allez probablement souscrire un emprunt et cette étape va vous permettre d’en déterminer les contours, c’est-à-dire de simuler votre capacité d’emprunt en fonction de la durée choisie et calculer vos futures mensualités avec assurances.
Notre conseil : il est indispensable d’établir plusieurs plans de financement et de bâtir plusieurs scénarios possibles afin de choisir la solution la plus adaptée à votre situation. Si vous avez des prêts de courtes durées, prévoyez de lisser le prêt principal afin de baisser les échéances mensuelles des premières années.
Organiser ses recherches
Vous avez établi un cahier des charges précis, bouclé votre budget prévisionnel, déterminé votre capacité d’emprunt. Il ne reste plus qu’à vous mettre en chasse du cocon douillet qui accueillera votre petite famille. Pour cela, ne négligez aucune piste. Un peu plus de la moitié des biens immobiliers sont vendus via les professionnels, ce qui signifie qu’une autre bonne moitié se vend entre particuliers.
Utilisez Internet pour rechercher les annonces. Les éditions papier ne sont pas très utiles, car la plupart des d’entre elles sont hebdomadaires, ce qui vous fera perdre les meilleures affaires, car vous en prendrez connaissance trop tard.
Notre conseil : la plupart des site permettent de créer des alertes à partir de vos critères. Vous êtes averti par mail dès qu’un nouveau bien correspondant à votre sélection est mis à la vente.
Analyser le marché local
On dit qu’on fait une bonne affaire immobilière à l’achat. Mieux vaut suivre cet adage au moment de négocier le prix du bien et pour cela, une bonne connaissance du marché immobilier local est nécessaire.
Avant même de commencer vos recherches, prenez le temps de comparer les prix pratiqués pour le type de bien qui vous intéresse, dans le secteur géographique que vous avez déterminé. Vous pouvez également analyser les statistiques de vente publiées par les notaires sur le site national. Lisez également les actualités immobilières sur le net :
- Tendance des prix par département
- Niveau des taux d’intérêt
- Habitudes d’achat des Français.
Bref, toutes les informations que vous pouvez recueillir serviront à estimer la valeur du bien que vous projetez d’acheter.
Le rôle de l’agent immobilier
Même si la profession est parfois décriée, le rôle des agents immobiliers est primordial. Leur devoir de conseil, leur connaissance du marché local et de la réglementation et leur fichier de biens à la vente permettent souvent de gagner beaucoup de temps et d’éviter quelques écueils. Par ailleurs, la responsabilité de l’agent immobilier est engagée lors de la transaction et sa profession est strictement réglementée par la Loi HOGUET n°70-9 du 2 janvier 1970 qui impose que ce dernier :
- Soit titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la préfecture du département où il exerce.
- Souscrive à une assurance de responsabilité civile professionnelle et à une garantie financière lui permettant de recueillir des fonds pour le compte de tiers.
Notre conseil : la loi impose l’affichage des honoraires de l’agence immobilière et des informations concernant la garantie financière. Si vous avez un doute, n’hésitez pas à demander à votre interlocuteur de vous montrer les attestations d’assurance à jour de paiement.
Trouver un bien par l’intermédiaire du notaire
Tous les notaires ne pratiquent pas la transaction immobilière. Souvent parce que le temps consacré au droit de la famille et à l’authentification des actes ne laisse pas beaucoup de place à la vente immobilière. C’est un peu moins vrai pour les notaires exerçant en dehors des grandes métropoles qui proposent parfois des biens immobiliers à la vente.
Signer l’avant-contrat
La signature de l’avant-contrat est l’étape centrale d’un projet immobilier. Contrairement à une idée reçue, il faut savoir qu’un compromis de vente engage définitivement les signataires, même si l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours à partir du lendemain de sa notification par lettre recommandée. Ce dernier peut donc renoncer à son achat avant le terme du délai sans avoir à justifier sa décision au vendeur.
Un des aspects les plus importants du compromis de vente (ou de la promesse unilatérale) concerne la rédaction des clauses suspensives. La vente n’est effective que si la condition inscrite au compromis est réalisée. Dans le cas contraire, l’avant-contrat est annulé et la vente est caduque.
Financer le bien
C’est l’étape la plus importante. Il est nécessaire de poser les bonnes questions car de son issue dépend la réalisation de votre projet immobilier. Vous pouvez faire la concurrence vous même et contacter directement les différentes banques ou bien faire appel à un courtier en prêt. Dans le deuxième cas, vous bénéficiez des conseils d’un professionnel du crédit. Vous avez le choix entre les courtiers locaux et les cabinets nationaux. Dans les deux cas, demandez à votre interlocuteur s’il prend des honoraires.
Sachez que les cabinets de courtage sont directement rémunérés par les banques, ce qui n’empêche pas certains d’entre eux de prendre des honoraires supplémentaires à leurs clients.
Comptez de 4 à 6 semaines pour mener à bien toutes les étapes de votre prêt immobilier, en fonction de la complexité de votre dossier.
Dans cet article, on vous livre 15 points essentiels à négocier avec votre banquier et quelques astuces pour réaliser d’importantes économies sur votre futur emprunt.
À savoir : la Loi MURCEF interdit aux intermédiaires en opérations bancaires de percevoir une commission tant que le prêt n’a pas été débloqué.
Avec les prêts réglementés
En fonction de votre situation et du type de bien que vous souhaitez acquérir, vous pouvez bénéficier de prêts réglementés par l’État comme le prêt à taux zéro, le prêt Action logement ou les prêts PEL et CEL. Ces emprunts s’adressent au primo accédant et viennent pour la plupart en complément du prêt principal. Leurs durées étant généralement plus courtes que celle du prêt principal, il est préférable de demander que ce dernier soit lissé afin d’éviter les différents paliers de mensualité.
Avec les aides locales
On n’y pense pas toujours, mais les collectivités locales font beaucoup d’efforts pour éviter que les candidats à l’accession n’achètent en dehors de la commune. La rareté des logements et les prix pratiqués en centre-ville incitent en effet de plus en plus de jeunes à rechercher un bien immobilier en dehors des grandes métropoles. Pour empêcher cet exode, de nombres villes et groupements de communes proposent aux primo accédants une aide financière. Contactez directement le service logement de votre mairie pour savoir si elle propose une aide à l’accession.
