Nous regroupons dans cette page toutes les informations qui nous paraissent essentielles sur le crédit et l’immobilier et que nous avons regroupé dans la rubrique focus : réglementation en vigueur, fiscalité immobilière, aides à l’accession de l’Etat ou des collectivités locales, techniques bancaires, savoir négocier avec les organismes de crédit, assurance emprunteur, voici nos articles phares.
À chaque projet, son financement
La résidence principale
Son financement fait l’objet de toutes les attentions. De la part des pouvoirs publics qui concentrent toutes les aides financières (hormis les avantages fiscaux liés aux investissements dans le cadre de la Loi Pinel) mais aussi des banques qui préfèrent financer l’achat d’une résidence principale plutôt qu’une résidence secondaire ou un investissement locatif.
L’investissement locatif
Dans ses grandes lignes, l’investissement locatif se finance comme une résidence principale ou secondaire. Mais certaines caractéristiques propres nécessitent une approche différente. Même si les revenus locatifs couvrent l’ensemble des charges (taxe foncière, assurance propriétaire, intérêts de l’emprunt…), votre taux d’endettement sera impacté.
D’autre part, les banques ont encore en mémoire les mauvaises affaires réalisées par de nombreux investisseurs dans le cadre d’opérations de défiscalisation immobilière type Scellier. Si vous envisagez d’acheter un bien locatif, il est préférable que vous soyez déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous disposiez d’un apport personnel pour couvrir les frais annexes et que vous ayez une situation professionnelle stable.
La construction de maison individuelle
Si vous faites construire, vous bénéficierez de frais de notaire réduits. D’une part parce que les frais sont limités à l’achat du terrain et d’autre part parce que le taux est réduit.
Le financement d’une construction de maison individuelle comporte quelques particularités liées au fait que le décaissement s’effectue au fur et à mesure des appels de fonds. Ces derniers génèrent par ailleurs des frais financiers supplémentaires : les intérêts intercalaires.
En effet, l’amortissement du capital ne démarre en général que lorsque tous les appels de fonds ont été effectués. Financer un terrain constructible ne révèle en revanche aucune difficulté.
Les étapes du financement
Nous avons réalisé un dossier ultra complet pour détailler toutes les étapes du processus de financement depuis les premiers contacts établis avec les différents courtiers ou établissements de crédit jusqu’au déblocage de fonds à la signature de l’acte authentique.
Le tour de la concurrence
Vous pouvez vous adresser à un courtier ou faire la concurrence vous-même. Dans les deux cas, il est conseillé de comparer plusieurs propositions et de faire établir des simulations sur plusieurs durées afin d’en mesurer l’impact et de choisir la solution la plus adaptée à votre situation.
Notez que certains courtiers prennent des honoraires (en plus de la commission reversée par la banque partenaire), alors que d’autres sont totalement gratuits. Le choix devra se faire sur le gain réel obtenu en termes de coût du crédit et de mensualité.
La constitution du dossier
Il n’y a aucune difficulté à réunir les documents justificatifs nécessaires à la constitution de votre dossier, mais il importe de faire diligence pour éviter des allers-retours inutiles. C’est aussi une manière de montrer son sérieux au banquier.
Notre conseil : à partir du moment où vous prenez la décision de réaliser un projet immobilier, évitez toute dépense inutile pouvant mettre à mal vos comptes bancaires, car vous devrez présenter les relevés de compte des 3 derniers mois.
La signature de l’offre préalable de prêt
Une fois votre demande validée, la banque édite une offre préalable par laquelle elle reprend tous les éléments importants de la négociation : TAEG, durée, montant, conditions et coût de l’assurance…
Vous devez respecter un délai de réflexion de 10 jours avant de signer et renvoyer l’offre de prêt. À partir de la date de réception du document par la banque, l’offre devient un contrat de prêt et vous êtes définitivement engagé.
Le décaissement des fonds
Les fonds sont « appelés » par le notaire et transmis directement par la banque à son cabinet. Il suffit généralement de quelques jours pour que le virement puisse être effectué.
Dans le cas où les fonds sont transmis en plusieurs fois (construction d’une maison individuelle, achat d’un logement neuf en VEFA, travaux effectués sur un logement ancien…), la banque transmettra les fonds à chaque appel de fonds lancé par le constructeur, le promoteur ou les artisans.
Les aides à l’accession
Elles constituent un sérieux coup de pouce pour les ménages modestes. Ces aides à l’accession sont réservées aux primo accédants et peuvent prendre la forme d’un prêt sans intérêts (PTZ), bonifié (prêt Action-Logement) ou d’une subvention (cas de nombreuses aides locales).
Important : les banques comptabilisent ces aides dans l’apport personnel.
Mais si vous souhaitez devenir propriétaire de votre résidence principale, vous devez compter d’abord sur vous-même et disposer d’un dossier solide, c’est-à-dire d’un apport personnel couvrant si possible 10 % de l’acquisition plus les frais annexes, respecter un taux d’endettement maximum de 33 %, avoir une situation professionnelle stable et présenter des relevés bancaires créditeurs.
Des pouvoirs publics
Les aides de l’Etat ont fait l’objet d’une simplification au 1er janvier 2011. Même s’ils continuent à aider les candidats à l’accession, les pouvoirs publics se concentrent désormais sur quelques dispositifs comme le PTZ, les prêts Action-Logement et les PEL et CEL.
Le prêt à taux zéro
Depuis sa création, le prêt à taux zéro a subi de nombreuses modifications. Recentré sur l’achat d’un logement neuf, il est élargi à l’ancien dans deux situations :
- Remise à neuf des logements anciens (au sens fiscal du terme)
- Acquisition d’un bien ancien avec des travaux d’amélioration d’au moins 25 % du coût total.
Pour les ménages à revenu modeste, il est prévu un différé total de remboursement (limité aux 2 tranches les plus basses), la durée totale ne pouvant excéder 25 ans. Enfin, sachez que vous ne pouvez pas financer les frais de notaire ou les autres frais annexes avec le PTZ. Son montant est réservé au financement du bien.
Bon à savoir : vous bénéficiez d’une gratuité des frais de dossier sur le montant du PTZ.
Le prêt Action-Logement
Seuls les salariés d’entreprises de plus de 10 personnes peuvent prétendre à bénéficier de l’ex prêt patronal. Quoique limité en montant, le prêt est proposé à un taux particulièrement attractif (généralement de l’ordre de 1,5 %).
Notez qu’il ne s’agit pas d’un droit absolu. Il ne suffit donc pas de faire une demande pour obtenir un accord. Il faut d’une part que le choix du chef d’entreprise se porte sur l’accession à la propriété et non sur l’aide locative et d’autre part que l’enveloppe n’ait pas été épuisée au moment où vous effectuez la demande.
Des collectivités locales
En complément des aides de l’Etat, de nombreuses communautés de communes ou de départements proposent d’aider les primo accédants. Subventions, plafonnements des prix de l’immobilier, prêts aidés… Tous les moyens sont bons pour permettre aux ménages d’acheter leur résidence principale dans la commune, d’intégrer un quartier rénové.
La location accession
Ce dispositif proposé par les bailleurs sociaux permet de devenir propriétaire de son logement sans les risques de l’accession classique. Le candidat accédant passe par une phase locative pendant laquelle il paye une redevance équivalente à un loyer dont une part constitue une épargne qui sera déduite du prix de vente.
Le contrat de location accession prévoit en outre une clause de rachat à un prix fixe et une clause de relogement en fonction des revenus du ménage, au cas où le locataire déciderait de ne pas lever l’option.
La réglementation
À la différence des pays anglo-saxons, la France protège les acquéreurs et les emprunteurs. De la Loi Scrivener à la dernière Loi Alur en passant par la réforme Lagarde et la Loi Neiertz, la réglementation est dense et parfois complexe, étant donné qu’elle s’appuie pour une grande part sur la jurisprudence.
D’autre part, il est indispensable en dehors des textes réglementaires de savoir ce que la législation impose aux acquéreurs (ce qui relève du droit civil par exemple). Suivant la nature de la relation qui existe entre les co emprunteurs l’acquisition ne s’effectue pas sur les mêmes bases.
- Couples mariés : en fonction du régime matrimonial (mariés sous le régime de la communauté ou de la séparation de biens)
- Couples vivant maritalement (pacsés ou non).
La situation est encore plus complexe en cas de séparation, qu’il s’agisse du problème du logement lors de la dissolution de la communauté ou de la recherche d’un nouveau financement avant la fin de la procédure de divorce.
Les avant-contrats
Plus engageants que ne l’imaginent les acquéreurs, le compromis et la promesse de vente confèrent des obligations aux signataires. Il est vrai que les acheteurs sont largement protégés. Délai de rétractation de 7 jours et clauses suspensives leur permettent d’annuler une vente dans certaines conditions.
Le choix du type d’avant-contrat dépend surtout de la situation. Une promesse nécessite un formalisme plus important lorsque la signature s’effectue sous seing privé.
La fiscalité immobilière
Lourde, complexe et abondante, la fiscalité immobilière change aussi quasiment chaque année au gré des gouvernements et des Lois de finance. De plus, Internet n’apporte pas toujours la réponse dans la mesure où il est très difficile de comparer la situation dans laquelle vous vous trouvez avec elle rapportée par un internaute.
Négocier son prêt immobilier : mode d’emploi
Traiter d’égal à égal avec son banquier
Que vous fassiez appel à un courtier (intermédiaire en opération de banque) ou que vous négociiez seul les conditions avec votre banquier, il est impératif de maîtriser les rouages du crédit et d’en connaître certains aspects. Nous vous aidons à analyser chaque composante de votre dossier (frais, taux, assurance, modularité), afin de vous permettre de traiter d’égal à égal avec les organismes de prêt.
Emprunter, même sans apport personnel
Le temps semble loin où les banques accordaient un financement à hauteur de 110 % sans rechigner. Aujourd’hui, crise financière oblige, tous les organismes prêteurs ont durci leur position même s’il est toujours possible d’emprunter sans disposer d’apport personnel.
Si vous êtes dans cette situation, sachez qu’il sera nécessaire que tous les feux soient au vert : bonne tenue des comptes bancaires, taux d’endettement maxi de 33 %, situation professionnelle stable (CDI)… Dans le cas contraire, il sera difficile, mais pas impossible de décrocher le précieux sésame.
Discuter de chaque élément qui compose le prêt
Chaque élément nécessite que vous engagiez une discussion détaillée. Ne vous limitez pas au seul taux d’intérêt, car même s’il représente la part la plus importante du coût total (en général les 2/3 compte tenu des taux du marché), les autres éléments comme l’assurance emprunteur, les frais de garantie ou de dossier méritent votre attention.
Pour analyser les différentes offres bancaires en toute objectivité, il est conseillé de comparer soit le TEG qui intègre tous les frais liés à l’emprunt soit le coût total du crédit. Dans tous les cas, nous vous conseillons de ne pas vous arrêter au seul taux d’intérêt, car les autres frais, notamment l’assurance emprunteur ont un impact très important sur vos mensualités.
Choisir son contrat d’assurance emprunteur
Il y a encore une quinzaine d’années, l’emprunteur se préoccupait peu de l’assurance emprunteur. Souscrite systématiquement auprès de l’organisme prêteur, elle ne faisait l’objet d’aucunes négociations.
Dans les années 2000, les efforts déployés par les courtiers en assurance tels qu’April ou Solly Azar ont largement contribué à libérer le marché. La réforme Lagarde a fini par libéraliser définitivement le marché en interdisant aux banques de soumettre l’accord du prêt à la souscription du contrat d’assurance.
Plus récemment la Loi Hamon permet de résilier son contrat d’assurance de prêt pour les contrats signés après le 26 juillet 2014 dans la première année de leur existence.
Pour autant une délégation d’assurance ne doit pas être souscrite sans avoir vérifié au préalable si les garanties sont équivalentes à celles du contrat bancaire. Dans tous les cas, les tarifs du contrat groupe étant essentiellement basés sur le principe de la solidarité, les plus de 50 ans auront intérêt à souscrire au contrat groupe.
Rappelons que la souscription d’une assurance de prêt n’est pas rendue obligatoire par la Loi, mais par l’organisme prêteur.
Enfin, l’accord d’assurance étant conditionné aux résultats de l’étude médicale, les formalités méritent qu’on s’y attarde. Le questionnaire de santé mérite d’ailleurs une attention particulière.
Les frais de garantie
Ils dépendent principalement du type de garantie qui sera mis en place par l’organisme prêteur. Sachez que les banques n’ont plus recours aux sûretés réelles comme l’hypothèque, sauf lorsque la caution ne peut être envisagée. Dans tous les autres cas, il est probable que la banque fasse appel à une société de caution, plus souple et moins onéreuse, pour garantir le prêt.
Comprendre les techniques bancaires
Les prêts immobiliers deviennent de plus en plus complexes: modularité, lissage, montage financier avec deux lignes de crédit, crédits mixtes. Les techniques bancaires ont contribué à moderniser le crédit, mais il faut avouer que l’emprunteur finit par s’y perdre.
Les prêts bonifiés sont particulièrement intéressants en terme de taux, mais leur relative courte durée ne va pas sans poser de problèmes. Les mensualités sont plus élevées dans les premières années et risquent d’impacter trop fortement le taux d’endettement. Pour éviter cet écueil, les banques proposent de faire un lissage des mensualités. Le remboursement du prêt principal sera diminué jusqu’au terme des prêts courts.
Très important : si cette technique permet de baisser la mensualité, elle a un impact sur le coût du crédit qu’il convient de calculer au préalable.
