Comment signer un compromis de vente entre particuliers ?

L’avant-contrat contractualise les accords entre vendeur et acheteur et prépare l’acte de vente.
La présence du notaire n’étant pas obligatoire à ce stade de la transaction immobilière, un simple document rédigé librement suffit. Sachez toutefois que la rédaction d’un compromis de vente entre particuliers nécessite d’en respecter le formalisme et impose la plus grande vigilance, car sa signature engage juridiquement les parties.
Voici comment faire pour profiter des avantages du compromis de vente sous seing privé et se passer de l’agence immobilière et du notaire tout en évitant les mauvaises surprises.

SOMMAIRE

Comment rédiger le compromis de vente entre particuliers ?
Quelle est la valeur juridique d’une signature sous seing privé ?
Quels sont les avantages et les inconvénients d’un compromis de vente sans notaire ?
Quelles informations doit contenir un compromis de vente entre particuliers ?
Quelles sont les annexes obligatoires que doit joindre le vendeur ?
L’acheteur doit-il verser un dépôt de garantie ?
Quelle différence entre promesse de vente et compromis de vente ?

Rédaction du compromis de vente entre particuliers

Il est possible sans connaissances juridiques de rédiger un compromis de vente immobilier en se passant des conseils de l’agent immobilier ou de l’expertise du notaire.

Toutefois, même si la rédaction des documents ne comporte pas de difficultés particulières, il convient de prendre certaines précautions et de s’entourer de la plus grande prudence, car la signature d’un compromis de vente entre particuliers a valeur de contrat et engage définitivement. On parle de promesse synallagmatique, c’est-à-dire d’une obligation réciproque entre les parties signataires.

Rédiger le compromis de vente

La signature de l’avant-contrat suit l’accord verbal entre les parties sur les conditions de la transaction immobilière et précède l’acte de vente chez le notaire qui entérine le transfert de propriété.

La rédaction du compromis de vente entre particuliers peut être effectuée indifféremment par le vendeur ou l’acheteur. Il est toutefois conseillé d’une part de se renseigner sur les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le contrat et d’autre part de faire une relecture attentive du document avant de procéder à sa signature.

Où se procurer un modèle de compromis de vente entre particuliers ?

Sachez tout d’abord qu’un compromis de vente sous seing privé a la même valeur juridique et produit les mêmes effets qu’un compromis signé devant notaire.

Sa rédaction répond toutefois à un formalisme qu’il convient de respecter sous peine de nullité. C’est pourquoi nous vous conseillons d’utiliser les kits vendus par les éditeurs de formulaires juridiques immobiliers, comme la société TISSOT ou ceux disponibles en papeterie.

En vous faisant bénéficier de documents régulièrement mis à jour des nouvelles dispositions juridiques et qui tiennent compte des dernières modifications réglementaires, ces modèles de compromis de vente entre particuliers garantissent parfaitement la légalité de la transaction.

À savoir : les compromis de vente TISSOT proposent une rédaction en ligne. Il suffit que vendeur et acheteur réunissent au préalable toutes les informations nécessaires.

Méfiez-vous des modèles de compromis de vente gratuits téléchargeables sur Internet. Ces documents comportent un risque du fait qu’ils sont souvent incomplets et parfois même erronés. En clair, il n’est pas valable de prendre un tel risque pour économiser quelques euros. Si, malgré tout, vous décidez de télécharger un exemple de compromis de vente, vérifiez la provenance du document.

C’est généralement le vendeur qui prend l’initiative de se procurer les formulaires. Ils doivent être rédigés en 2 exemplaires + 1 dans le cas d’une caution solidaire.

Enfin, sachez qu’il n’existe pas de modèle spécifique de compromis de vente pour un appartement, une maison ou un terrain. Les formulaires conviennent pour tout type de bien immobilier.

La valeur juridique qu’un compromis de vente entre particuliers

Un compromis de vente sous seing privé a la même valeur juridique qu’un compromis sous la forme authentique (devant notaire). Encore faut-il, si on veut que la vente aille à son terme, que les conditions de forme et de fond soient respectées, ce qui n’est malheureusement pas toujours le cas lorsqu’on ne dispose pas des connaissances juridiques nécessaires.

Avantages et inconvénients d’un compromis de vente immobilier sans notaire

Les avantages

La négociation entre acheteur et vendeur est plus souple en l’absence d’intermédiaires et permet en outre de  » verrouiller l’affaire  » rapidement, puisqu’il est nul besoin que le notaire ou l’agent immobilier soit disponible pour signer le compromis. Vous économisez de plus quelques centaines d’euros sur les frais de notaire qui ne sera sollicité que pour l’acte authentique.

Et les risques encourus par le vendeur et l’acheteur

La signature d’un compromis de vente entre particuliers n’est pas opposable aux tiers, contrairement aux avant-contrats sous forme authentique. Les parties ne sont donc pas à l’abri du recours d’un héritier pour casser le contrat, comme c’est parfois le cas lors d’une succession douloureuse.

De plus, la moindre négligence dans la rédaction du compromis peut annuler la vente.

Au final, faire un compromis de vente sans notaire ne fait économiser en moyenne qu’entre 150 et 300 €. Un montant bien faible au regard des services des services rendus par le spécialiste du droit qu’est le notaire, soumis à un devoir de conseil.

Les informations que doit contenir obligatoirement le compromis de vente entre particuliers

Même si aucune forme n’est imposée, un avant-contrat doit comprendre certaines informations afin de préparer au mieux l’acte de vente. Voici les mentions qui doivent figurer et nos conseils pour remplir au mieux le document.

Désignation des parties

• Nom, prénom et adresse des promettants (vendeurs) et des bénéficiaires (acheteurs).
• Régime matrimonial des coacquéreurs. Dans ce cas, la signature des deux s’impose.
• Si l’acquéreur est une SCI, informations figurant dans les statuts : nom de la SCI, capital, siège social…
  
  
  

Mentions concernant le bien immobilier

• Nature et adresse du bien immobilier et des annexes éventuelles faisant l’objet de la transaction (cave, grenier, véranda…).
• Références cadastrales.
• Description détaillée. Elle doit être suffisamment précise pour permettre de localiser le bien et éviter toute confusion. Elle doit comprendre notamment le nombre de pièces, la surface habitable (Loi Carrez établie par un diagnostiqueur agrée obligatoire pour un appartement), les équipements, la surface du terrain pour une maison individuelle.
• Si achat d’un appartement, numéro des lots de copropriété de l’appartement et des annexes.
• Usage du bien : habitation, local commercial ou usage mixte.
• Origine du bien : nom de l’ancien propriétaire, nature et date de la précédente mutation.
• Existence éventuelle de servitudes.

Prix et modalités de paiement

• Prix de cession en chiffres et en lettres.
• Modalité de financement : part payée grâce à l’apport de l’acheteur et montant des prêts immobiliers sollicités le cas échéant (voir conditions suspensives plus bas).
• Montant du dépôt de garantie (voir chapitre plus bas).

Conditions suspensives

S’il n’y avait qu’un seul point sur lequel il faudrait se montrer vigilant au moment de rédiger un compromis de vente entre particuliers, c’est bien le chapitre des conditions suspensives. C’est d’ailleurs sur ce point précis que le conseil du notaire s’avère le plus utile.

Sachez qu’en cas de non-réalisation d’une seule condition, le compromis de vente est réputé n’avoir jamais existé. La vente devient alors caduque.

Important : la condition potestative qui fait reposer sa réalisation sur une seule des parties n’est pas valable. Le caractère suspensif de la condition risque fort de ne pas être retenu en cas de contestation par le vendeur. C’est le cas notamment de la condition de réalisation de la vente de l’ancien logement.

Condition suspensive de prêt

Dans la plupart des transactions immobilières, l’acheteur a recours à un emprunt immobilier pour financer l’acquisition. La vente est alors conditionnée à l’obtention du ou des prêts sollicités. En cas de refus d’un seul prêt immobilier, le vendeur doit restituer intégralement le dépôt de garantie. Les preuves doivent être transmises au vendeur avec une copie au notaire chargé de l’acte de vente.

Sachez que la condition suspensive d’obtention de prêt est une règle d’ordre public, car considérée comme nécessaire à la vie du contrat.

L’acheteur doit faire diligence pour obtenir le financement. Pour cela, il doit entreprendre les démarches dans les meilleurs délais et ne pas faire obstacle au bon déroulement des formalités.

Important : en cas de refus portant sur des éléments différents de ceux portés au compromis de vente, l’attestation de refus de financement peut être rejetée par le vendeur qui peut alors contraindre l’acheteur à la vente.

• Les autres conditions suspensives
• Absence de servitude d’urbanisme grevant le bien.
• Absence de droit de préemption.
• Obtention d’une autorisation administrative, comme le permis de construire.
• Obtention d’une autorisation nécessaire du syndicat de copropriété (travaux en façade, activité professionnelle à domicile…)
  
  
  

Les autres clauses du compromis

• La clause pénale : c’est une disposition courante du compromis de vente. Elle prévoit le paiement d’une indemnité forfaitaire au cas où l’une des parties ne respecterait pas ses engagements. Elle ne doit pas être confondue avec le dépôt de garantie.
• La clause de substitution : elle est insérée lorsque le signataire de l’acte authentique est différent de celui qui signe le compromis de vente. Le cas le plus général est celui où l’acheteur prévoit de créer une SCI.

Le délai de rétractation

Le délai de rétractation permet à l’acheteur de renoncer à la vente sans avoir à justifier de sa décision. Il commence à courir à compter du lendemain de la notification par la poste du compromis de vente. Il est de 10 jours ouvrés. Ainsi, si le terme tombe un dimanche ou un jour férié, la date est reportée au lendemain.

Exemple : la vente d’un appartement donne lieu à un compromis de vente signé de particulier à particulier le mardi 3 janvier 2023. Le vendeur transmet l’exemplaire à l’acquéreur le jour même. Ce dernier les reçoit le mercredi 4. Le délai de rétractation démarre le lendemain du jour de réception, soit le jeudi 5 janvier. Il expirera le lundi 16 janvier (2 dimanches décomptés).

Important : indiquez une date butoir pour la réitération de l’acte de vente. Elle est généralement située 2 à 3 mois après la date de la signature du compromis.

Ce que vous devez faire après la signature

Le vendeur doit transmettre l’exemplaire acheteur par courrier recommandé avec accusé de réception afin de donner une date certaine qui servira de base de calcul au délai de rétractation. Il est toutefois conseillé à l’acheteur de repartir avec une copie du document.

Un exemplaire doit également être transmis au notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente. Dans le cas d’une signature en double minute (présence du notaire du vendeur et de l’acheteur), un exemplaire doit être transmis aux deux cabinets.

En résumé, les points de vigilance du compromis de vente entre particuliers
Lorsque le compromis de vente est signé sans notaire, certains éléments méritent une attention particulière afin d’éviter que le contrat ne soit frappé de nullité.

• Respecter le droit de rétractation de 10 jours.
• Rédiger correctement les conditions suspensives, notamment la clause suspensive de prêt.
• Joindre toutes les annexes obligatoires.

Important : l’Article L271.1 du Code de la construction et de l’habitation précise que tout manquement à l’obligation d’information est passible d’une amende de 3 000 €.

Les documents à annexer obligatoirement à joindre au compromis de vente

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)

Les diagnostics immobiliers doivent être réalisés par un professionnel certifié et le DDT doit être annexé au compromis de vente.

• Superficie Loi Carrez (uniquement pour les biens en copropriété). À noter que le mesurage peut être effectué par le vendeur. Toutefois, la complexité du calcul nécessite de recourir à un professionnel.
• Diagnostic de performance énergétique (DPE).
• État des risques naturels et technologiques (pour les biens situés dans les zones exposées).
• Constat de risque d’exposition au plomb (CREP).
• État d’amiante.
• Pour les logements de plus de 15 ans : état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité.
  Information sur le système d’assainissement si le logement n’est pas raccordé à un réseau de collecte des eaux usées, à réaliser par le service public d’assainissement non collectif de la commune.
• État relatif à la présence de termites, lorsque le bien est situé dans une zone déclarée par arrêté préfectoral.
• Diagnostic bruit (pour les biens situés dans une zone d’aéroport).
• Diagnostic mérule (champignon lignivore). Il n’est pas obligatoire, mais le vendeur doit vérifier auprès de la préfecture si le bien est situé dans une zone à risques, auquel cas il doit le mentionner dans le compromis de vente.
  
  
  

Le Diagnostic Technique Global (DTG)

La Loi ALUR du 24 mars 2014, complétée par la Loi ELAN impose au vendeur de fournir un certain nombre d’informations relatives à la copropriété. Le DTG est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour les immeubles de plus de 10 ans. À noter que certains documents doivent être remis avant la signature du compromis de vente.

• La fiche synthétique de copropriété. Obligatoire depuis 2019 pour les copropriétés de petite taille, elle donne à l’acquéreur les informations financières et techniques liées à l’immeuble.
• Le fond de travaux obligatoire pour les copropriétés de plus de 5 ans.
• Immatriculation au registre national d’immatriculation des copropriétés.
• Pré-état daté : obligatoire depuis le 1er juillet 2020. Il peut être réalisé directement par le vendeur. Il comprend les informations financières et relatives à la gestion de la copropriété.
• Montant des charges, des impayés, règlement de copropriété, 3 derniers procès-verbaux, et le carnet d’entretien de l’immeuble.
• Factures en cas de travaux importants (gros œuvre) effectués depuis moins de 10 ans, afin de transmettre la garantie décennale à l’acheteur.

Les avis de taxe foncière et d’habitation (facultatif)

Même s’il n’y a aucune obligation légale, l’acheteur a tout intérêt à réclamer une copie de ces documents, notamment de la taxe foncière dont le paiement est réparti entre le vendeur et l’acheteur en fonction de la durée de détention du bien sur l’année en cours. Le calcul sera établi par le notaire le jour de la signature de l’acte de vente.

La taxe d’habitation est réglée par la personne qui occupait le logement au 1er janvier de l’année.

La liste du mobilier

Pour éviter tout risque de requalification, lorsque du mobilier est inclus dans le prix de vente (cuisine intégrée, dressing…), le vendeur doit établir une liste détaillée, comprenant les caractéristiques des biens vendus, la date d’achat, le prix d’origine, l’état général et le prix de revente. Le document doit être annexé au compromis de vente et transmis au notaire chargé de l’acte authentique.

D’autres astuces permettent par ailleurs de baisser légèrement le montant des frais de notaire.

Important : le montant du mobilier n’entre pas dans le calcul des frais de notaire et permet à l’acheteur de réaliser une économie non négligeable, à condition de se montrer raisonnable et que le montant corresponde à la réalité.

Versement du dépôt de garantie

Dans le cas d’un compromis de vente immobilier entre particuliers, la loi interdit le versement d’un dépôt de garantie (fixé habituellement entre 5 et 10 % du prix de vente) avant l’expiration du délai de rétractation légal de 10 jours.

Notez qu’il n’y a aucune obligation légale de séquestre pour un vendeur particulier. Ce dernier peut donc encaisser le montant de l’acompte. Il sera déduit du prix de vente par le notaire lors de l’acte authentique.

Si vous ne disposez pas d’apport personnel et devez financer les frais de notaire à l’aide d’un prêt immobilier, vous devez négocier avec le vendeur qu’il patiente jusqu’au décaissement de la banque.

En cas de rétractation, le vendeur est tenu de rembourser intégralement le dépôt de garantie dans les quinze jours qui suivent. Passé ce délai, le montant de l’acompte est majoré des intérêts légaux, majoré de moitié.

À savoir : l’acompte prend le nom de dépôt de garantie dans un compromis de vente et d’indemnité d’immobilisation dans une promesse de vente.

Différence entre promesse de vente et compromis de vente

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) et les promesses unilatérales (d’achat ou de vente) sont les deux types d’avant-contrats les plus courants. Bien qu’ils soient tous deux encadrés par la même réglementation, ils présentent trois différences notables.

• Engagement : dans le compromis de vente, vendeur et acheteur s’engagent mutuellement au jour de la signature. Dans la promesse unilatérale (d’achat ou de vente), seule l’une ou l’autre des parties est engagée.
• Formalités : il n’y a aucune obligation d’enregistrer un compromis de vente sous seing privé, contrairement à la promesse unilatérale qui doit être enregistrée dans les 10 jours auprès des services fiscaux.
• Rédaction sous seing privé. Contrairement au compromis de vente, la promesse doit être réalisée par un notaire, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois.

Sources légales

Voici les textes juridiques de référence qui vous aideront dans la rédaction des documents et qui vous éclaireront sur les formalités à accomplir.

Article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation sur le délai de rétractation
Article L. 312-16 du Code de la consommation sur l’obligation du prêteur
Article L.312-15 du Code de la consommation sur le paiement du prix
Liste des documents relatifs à la copropriété à transmettre à l’acquéreur
Article L.1231-5 du Code civil sur la clause pénale
Cas de jurisprudence sur l’expiration du délai de rétractation