La profession de notaire est strictement réglementée par les pouvoirs publics. Négocier les frais de notaire est donc impossible puisque cela reviendrait à remettre en cause les barèmes imposés par l’Etat. Il faut savoir que tous les éléments qui composent les frais d’acquisition d’un bien immobilier font l’objet d’un barème national.
C’est le cas des différentes taxes reversées à l’Etat, pour lesquelles le notaire fait office de collecteur d’impôts, des débours qui correspondent aux dépenses engagées par l’étude pour le compte de son client et des honoraires qui sont fixés par décret.
Voici toutes nos astuces pour réduire les frais de notaire. Vous trouverez également en bas d’article une calculette pour déterminer leur montant en fonction de votre projet immobilier.
Distinguer la valeur du mobilier du prix d’acquisition
Sachez tout d’abord que les droits de mutation ne s’appliquent que sur les biens immobiliers. Or il est fréquent que la maison ou l’appartement acheté comporte du mobilier. Ce peut-être une cuisine intégrée, un dressing, des placards aménagés, des espaces de rangement, des meubles de salle de bains, des rideaux etc. Tous ces biens meubles doivent faire l’objet d’un décompte pour permettre de baisser l’assiette de calcul.
Comment calculer la valeur du mobilier ?
Il n’y a pas de règles imposées pour évaluer le mobilier. C’est avant tout une négociation de gré à gré entre deux particuliers et il leur appartient d’en fixer le prix. Il est toutefois utile de savoir ce que le Droit Civil considère comme biens meubles.
Règle générale : est considéré comme bien immeuble tout ce qui ne peut être détaché du logement.
C’est par exemple le cas des sanitaires ou de la cheminée. A contrario, tout ce qui peut être démonté sans détériorer le logement, comme les éléments d’une cuisine, peut être considéré comme bien meuble.
Faites preuve de rigueur lorsque vous dressez l’état des biens. Montrez-vous le plus précis possible. Indiquez les tailles, les formes, les couleurs, la nature des matériaux, leur utilisation ainsi que leur état.
Attention : gardez une certaine cohérence dans l’estimation de chaque bien et évitez surtout de les surévaluer. Un contrôle fiscal est toujours possible. Il est en général conseillé de ne pas dépasser 10% du prix d’acquisition, (saufs cas des logements vendus meublés) pour ne pas attiré l’attention.
Notre conseil : demandez au vendeur une copie des factures d’achat et conservez les. C’est un moyen de preuve en cas de contrôle fiscal.
Exemple chiffré
Pour simuler l’économie réalisée grâce à l’évaluation du mobilier, prenons l’exemple d’un couple qui achète un appartement au prix de 220 000 €. Le montant des frais de notaire devrait logiquement se monter à 16 940 €, soit 7,7 %(1).
Imaginons maintenant que le compromis de vente décompte le mobilier comme suit :
- Cuisine intégrée : 5 000 €
- Dressing ; 2 000 €
- Meuble salle de bain : 1 000 €
- Autres espaces de rangement aménagés : 1 000 €
Soit une valeur totale de 9 000 €. Les frais s’appliqueront donc sur : (220 000 € – 9 000 €) = 211 000 €
L’économie réalisée par le couple est donc de : 9000 € * 7,7 % = 693 €
(1) cette estimation tient compte de la hausse des droits de mutation, votée au 1er mars 2014 par près de 70 % des départements français et qui sont passés de 3,8 % à 4,5 %.
Indiquer le prix d’achat net des commissions de l’agence immobilière
Si, comme plus d’un français sur deux, vous passez par l’intermédiaire d’un agent immobilier, pensez à distinguer dans le compromis de vente la commission d’agence du prix net vendeur. En effet, si vous achetez un logement 220 000 € FAI et que la commission de l’agence est de 12 000 €, vous pouvez économiser :
(12 000 € * 7,7 %) = 924 €
Attention : cette solution peut avoir des conséquences dans votre recherche de prêt. En effet, si votre banque ne finance pas les frais annexes, vous devrez disposer de fonds propres pour payer la commission de l’agence. Cette économie n’est donc possible que si vous disposez d’un apport personnel.
Signer le compromis sous seing privé
Vous réaliserez des économies si vous signez le compromis sous seing privé, comme c’est généralement le cas lorsque vous achetez le bien avec le concours d’une agence immobilière. Vous n’aurez rien à régler car les frais de rédaction du compromis sont déjà compris dans sa commission. En revanche, si vous signez l’avant contrat chez un notaire vous risquez de payer des honoraires supplémentaires, que vous paierez au moment du versement de l’acompte.
Bénéficier des frais de notaire réduits
Si vous faites construire une maison individuelle ou si vous achetez un appartement neuf en VEFA, vous bénéficiez naturellement d’une réduction des frais de notaire soit un peu moins de 3 % au lieu de 7,7 % environ dans l’ancien.
Notez que depuis la Loi MACRON du 6 août 2015, les notaires sont autorisés à accorder sous certaines conditions une remise de leurs émoluments à leurs clients. Elles restent limitées aux tranches supérieures à 150 000 € sans pouvoir dépasser 10 %.
Important : la remise n’est pas négociable. Les notaires qui décident de consentir une remise doivent par ailleurs l’appliquer à tous leurs clients.
Enfin, pour ceux qui se demandent comment faire pour ne pas payer les honoraires du notaire, sachez qu’il lui est strictement interdit de modifier le barème imposé par l’Etat. En clair, il ne peut ni augmenter les tarifs ni les diminuer. Inutile donc d’espérer une remise sur ses émoluments. En revanche, rien ne l’empêche d’accorder une remise totale. On peut supposer qu’il faut toutefois une bonne raison pour que celui-ci accepte de travailler gratuitement.
Références juridiques
Calculette « frais de notaire »
