La revente du logement financé par un prêt à taux zéro entraîne généralement son remboursement intégral, mais le transfert du PTZ entre banques est possible sous certaines conditions.
Réglementation à l’appui, suivez nos conseils pour faire valoir vos droits et contraindre la banque à accepter le transfert.
Les conditions pour conserver le PTZ
Rappelons tout d’abord que les conditions du prêt à taux zéro pour une nouvelle acquisition doivent être également respectées lors d’une demande de maintien.
- En cas de demande de transfert vers une autre banque : occupation du logement à titre de résidence principale.
- En cas de rachat d’un nouveau logement : bien neuf ou ancien avec 25 % de travaux.
- En cas de rachat de soulte avec un nouveau conjoint : pour le co-emprunteur, statut de primo accédant se définissant comme suit : « personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 24 mois qui précèdent sa demande » et respect du plafond de ressources.
Les différents cas de figure
La possibilité de garder le bénéfice du prêt à taux zéro dépend de la date à laquelle ce dernier a été débloqué et en fonction de la situation, de l’accord préalable de la banque. S’il est conservé, les conditions initiales de durée et de différé de remboursement (lorsque l’emprunteur en a bénéficié) sont maintenues.
Demande de transfert du PTZ dans les 2 ans sur la nouvelle résidence principale
Les conditions du transfert du capital restant dû sur la nouvelle acquisition sont précisées par l’Article L. 31-10-6 du Code de la construction et de l’habitation :
- Pour les prêts débloqués à compter du 1er janvier 2011, l’accord préalable de la banque est nécessaire. La demande peut être refusée si la valeur hypothécaire du nouveau bien immobilier est insuffisante pour garantir l’emprunt.
- Pour les , le transfert du prêt à taux zéro est possible vers la nouvelle résidence principale.
Dans les deux cas, le nouveau logement doit satisfaire aux exigences en matière d’habitabilité et de normes énergétiques.
À savoir : vous n’avez pas droit à un nouveau prêt bonifié si vous conservez le bénéfice de l’ancien.
Aucun rachat après la cession du logement n’est envisagé
Si vous n’avez aucun projet de construction ou de nouvelle acquisition, vous devez rembourser intégralement le PTZ. C’est le notaire qui se charge d’informer la banque de la mutation du bien et qui rembourse directement le capital restant dû de chaque emprunt ayant concouru au financement du bien cédé.
Divorce des emprunteurs
Tout dépend des décisions prises par les époux (ou les couples pacsés et concubins) sur le logement :
- S’il est revendu, le capital restant dû sur chaque emprunt doit être remboursé.
- S’il fait l’objet d’un rachat de soulte par l’un des conjoints avec conservation du logement à titre de résidence principale, le PTZ peut être conservé par celui qui rachète le bien.
Dans ce second cas, nous vous conseillons de préciser le plus rapidement possible au notaire chargé de la transaction que le financement d’origine incluait un prêt à taux zéro et que vous souhaitez le conserver et faites de même avec la banque.
Si vous envisagez une location provisoire du logement commun, lisez notre dossier sur la location d’un bien financé avec un PTZ.
Important : il arrive que le conjoint rachète la soulte avec un co-emprunteur. Dans ce cas, ce dernier doit être éligible à l’aide et notamment avoir le statut de primo accédant.
Décès de l’un des époux
Le PTZ peut être conservé par le conjoint survivant à condition que dernier continue d’occuper le logement à titre de résidence principale.
À noter que cette situation ne se présente pas lorsque la quotité du contrat d’assurance de prêt est de 100 % sur chaque tête. En effet, dans ce cas l’assureur se charge de solder le prêt en totalité.
En revanche, si le conjoint survivant décide de revendre le logement, la part non remboursée par l’assureur doit être soldée.
Destruction du logement
Lorsque le bien est détruit dans les 6 ans qui suivent le décaissement du prêt, son bénéfice n’est pas remis en cause à double condition que le logement :
- Soit reconstruit dans un délai maximum de 4 ans à compter du sinistre.
- Réponde aux normes exigées en matière de surface habitable et de normes énergétiques.
Cas de la renégociation du prêt principal
La question de la conservation du PTZ se pose également lorsque l’emprunteur souhaite faire racheter le prêt principal par la concurrence, ce qui est assez fréquent dans cette période de taux bas.
Malgré les difficultés fréquemment rencontrées par les emprunteurs, sachez que ni la banque ayant octroyé le prêt aidé ni le nouvel organisme prêteur ne peuvent exiger de l’emprunteur qu’il rembourse le prêt à taux zéro.
Il faut dire que la confusion a longtemps régné sur la question, mais les choses sont beaucoup plus claires depuis qu’une réponse ministérielle parue au journal officiel a rappelé que les prêts aidés sont totalement indépendants du prêt principal et que leur éventuel remboursement ne peut s’apprécier qu’au regard de l’Article R317-6 du Code de la construction et de l’habitation, à savoir la revente du bien.
En clair, rien ne s’oppose à ce que l’emprunteur conserve le PTZ une fois remboursé le prêt principal.
Cela n’empêche pas les banques d’insister pour inclure le PTZ dans la renégociation au seul prétexte que le résultat global (rachat de tous les emprunts) est positif par rapport à l’ancienne situation. Quoi qu’en dise le banquier, n’hésitez pas à faire valoir vos droits et à présenter les sources juridiques. Une renégociation incluant le prêt à taux zéro ne présente aucun intérêt et le résultat sera meilleur si vous transférez le capital restant dû à la nouvelle banque.
Sources juridiques
