Il faut rappeler avant tout que la signature du compromis de vente engage juridiquement les deux parties. Acheteur et vendeur sont donc tenus contractuellement de respecter leurs engagement avec un avantage toutefois à l’acquéreur qui peut dans certains cas précis envisager l’annulation du compromis comme par exemple pendant le délai de rétractation de 10 jours.
Sachez qu’en aucun cas un simple changement de situation n’autorise l’un ou l’autre des signataires à se désister du compromis. Cela vaut tout autant pour une promesse de vente.
À quoi s’engage l’acheteur d’un bien immobilier
Lors de la signature du compromis, l’acquéreur s’engage à acheter le bien aux conditions négociées entre les parties telles qu’elles figurent dans l’avant contrat. Rien ne peut alors modifier la teneur du document signé. Le prix, les modalités de paiement, les délais à respecter (à condition qu’ils satisfassent aux minimums légaux), la description du logement ne peuvent plus faire l’objet de modifications dès lors que le délai de rétractation de 10 jours prévu par la loi est écoulé.
Le cas de force majeure
Le cas de force majeure est un principe du droit qui peut en certaines circonstances et sous plusieurs conditions être évoqué pour s’exonérer d’une responsabilité. L’Article 1148 du Code Civil définit la force majeure comme un événement extérieur, imprévisible et irrésistible, c’est à dire contre lequel on ne peut rien.
Certaines jurisprudences nous montrent que les tribunaux ont déjà prononcé l’annulation de la vente mais ces décisions concernaient le vendeur. Nous n’avons trouvé aucune trace permettant d’affirmer qu’un acheteur puisse évoquer le cas de force majeure pour annuler le compromis de vente. Si vous êtes dans cette situation, seul le recours à un avocat spécialisé en droit immobilier permettra d’apporter une réponse sûre.
Annuler la vente pour vices cachés
L’Article 1641 du Code Civil protège les acquéreurs au cas où un vice caché rendrait le logement impropre à son utilisation. Cette situation peut alors entraîner une révision du prix de vente et dans certains cas plus rares, l’annulation pure et simple de la transaction.
Important : de nombreux professionnels (cabinets de notaires, agents immobiliers) suggèrent au vendeur d’insérer une clause d’exonération des vices cachés. Cette clause est parfaitement légale et permet de ne pas remettre en cause la vente, à condition que le vendeur de bonne foi ne soit pas au courant.
Les conditions suspensives
La loi prévoit qu’un certain nombre de conditions se réalisent pour que la vente soit effective : ce sont les clauses suspensives. Elles doivent être rédigées avec soin pour éviter toute contestation future et ne pas être de nature potestative (relevant de la seule volonté d’une des deux parties).
La clause d’obtention de prêt immobilier
C’est la condition la plus utilisée du fait que la plupart des acheteurs ont recours à un crédit pour financer le bien immobilier. Elle est d’ordre public. De ce fait, elle a une existence juridique en cas de recours à un prêt, même si elle n’a pas été inscrite dans le compromis. Si cette condition se réalise, l’avant contrat est réputé définitivement conclu. Dans le cas contraire et dans l’éventualité où la banque vous refuse le financement, la vente est annulée et l’acompte versé à la signature doit être restitué sans aucune retenue.
Les autres clauses
D’autres clauses peuvent être insérées librement. C’est le cas de la condition suspensive d’obtention du permis de construire lors de l’achat d’un terrain à bâtir. Toutefois, aucune d’entre elles ne permet d’annuler un compromis de vente en cas de changement de situation de l’acheteur.
