Comment obtenir un prêt immobilier quand on est gendarme ?

Le statut de gendarme permet d’obtenir plusieurs avantages lors de la souscription d’un prêt immobilier. Par les banques tout d’abord qui, rassurées par la pérennité des revenus, proposent pour la plupart de bonnes conditions de taux. Par les mutuelles de fonctionnaires ensuite, qui se portent caution de l’emprunt et qui commercialisent des contrats d’assurance emprunteur adaptés aux risques liés à leur métier.
Mais ces atouts ne doivent pas cacher les difficultés rencontrées parfois dans la pratique par un gendarme pour obtenir un prêt immobilier. Nos conseils pour obtenir le meilleur financement dans ce dossier ultra complet.

SOMMAIRE

Prêt immobilier : quels avantages pour les gendarmes ?
Quelles conditions pour obtenir un financement immobilier ?
Quelle est l’assurance emprunteur la plus adaptée à la profession de gendarme ?
Quelles sont les mutuelles de gendarmes qui se portent caution d’un prêt immobilier ?
Comment trouver un courtier pour négocier les meilleures conditions de taux ?

Les avantages liés au statut de gendarme

Tout d’abord, il convient de préciser qu’il n’existe pas à proprement parler d’un prêt immobilier gendarme. On entend par là une série d’avantages propres à cette catégorie de fonctionnaires dont le profil d’emprunteur plaît beaucoup aux banques qui, rassurées par la stabilité des revenus, offrent des conditions de prêt avantageuses : taux d’intérêt préférentiel, gratuité des frais de dossier…

Les conditions obtenues tiennent compte évidemment du niveau de rémunération et du grade du gendarme. Les officiers généraux ou supérieurs obtiennent le plus souvent un meilleur taux que les sous-officiers ou les militaires de rang.

Pour simplifier, les dispositifs d’aide à l’accession à la propriété des gendarmes et militaires se situent à 3 niveaux :

• Prêts immobiliers bonifiés de État
• Crédits accordés au corps des fonctionnaires
• Aides distribuées par le ministère des armées aux gendarmes et militaires.

Les aides à l’accession de l’État et des collectivités locales

Ce sont les dispositifs nationaux de droit commun ouverts à tous les emprunteurs, fonctionnaires comme salariés du privé.

Le prêt à taux zéro et la délicate question du logement de fonction

Le prêt à taux zéro (PTZ) est une aide à l’accession à la propriété proposée par l’État à tous les emprunteurs qui respectent les conditions d’accès suivantes :

• Être primo-accédant, c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années qui ont précédé la demande
• Acheter un bien neuf ou ancien avec minimum 25 % de travaux
• Occuper le futur logement à titre de résidence principale
• Ne pas dépasser un plafond de revenus révisé par décret chaque année

En théorie, il donc possible pour un gendarme d’obtenir un prêt à taux zéro. Dans la pratique, il en va autrement, car les dossiers de PTZ se heurtent au délicat problème du logement de fonction.

Une des conditions d’accès au prêt à taux zéro est en effet d’occuper le logement à titre de résidence principale au plus tard un an après l’acquisition ou la fin des travaux.

Pour rappel, la résidence principale est d’un point de vue fiscal le logement où réside la personne au moins 8 mois par an. Cette définition exclut de fait du champ d’application du prêt à taux zéro, les gendarmes et militaires qui occupent un logement de fonction. Cette situation est d’autant plus injuste que bien souvent le conjoint et les enfants du gendarme sont amenés à résider en permanence dans le nouveau bien sur lequel porte la demande du prêt à taux zéro.

La question du logement de fonction occupé par le gendarme par nécessité absolue de service qui empêchant le bénéfice du PTZ avait par ailleurs été posée à l’Assemblée nationale en 2008. La réponse ministérielle de l’époque est aussi ambiguë que peut l’être la situation puisqu’elle confirmait que le nouveau logement financé par le prêt à taux zéro pouvait être considéré comme étant la résidence fiscale lorsque le conjoint marié ou pacsé du gendarme y résidait en permanence.

Malheureusement la réponse ne portait pas directement sur l’octroi du prêt à taux zéro au gendarme qui était pourtant l’objet de la question, mais sur le bénéfice du crédit d’impôt (avantage supprimé depuis).

Le décret 2010-1704 du 30/12/2010 du journal officiel n° 0303 du 31/2010 relatif au PTZ précise en outre que lorsque le contrat du gendarme inclut une clause de mobilité et que celle-ci est due à la nécessité absolue de service ou à l’éloignement entre le lieu de travail et le logement acquis avec le PTZ, ce dernier peut en garder le bénéfice.

Toutefois, malgré ces informations qui semblent confirmer que le gendarme bénéficiant d’un logement de fonction a droit au prêt à taux zéro, les banques s’en tiennent le plus souvent à la définition fiscale et refusent le PTZ sans aller plus loin dans les textes légaux.

La seule exception qui semble permettre à un gendarme de bénéficier du prêt à taux zéro est de s’engager à occuper le logement à titre principal dans les 6 ans qui suivent l’acquisition. Il est d’ailleurs possible de le louer jusqu’au départ à la retraite sous conditions.

Les autres prêts bonifiés

Le gendarme peut bénéficier d’autres prêts immobiliers pour financer son projet immobilier qui ne présentent pas à vrai dire beaucoup d’intérêt :

• Prêt à l’accession sociale (PAS)
• Prêts issus de l’épargne-logement (CEL et PEL).
• Aides à l’accession des collectivités territoriales (Mairies, Communauté d’agglomération et Conseils généraux).

À savoir : les fonctionnaires ne peuvent pas bénéficier d’ACTION-LOGEMENT, les administrations ne cotisant pas à la PEEC (Participation de l’employeur à l’effort de construction).

Les aides à l’accession réservées aux agents de l’État

Le prêt complémentaire d’accession à la propriété

Malgré les différentes informations qui continuent de circuler, sachez que le prêt immobilier fonctionnaire a été supprimé il y plusieurs années. Les fonctionnaires civils et militaires peuvent toutefois bénéficier de prêts complémentaires garantis par l’État destiné à faciliter l’accession à la propriété, lorsque le financement porte sur la construction de logement, comme le précise l’Article R314-1 à 7 du Code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, sachez que la plupart des banques de réseau proposent des conditions avantageuses aux salariés de la fonction publique :

• Taux d’intérêt préférentiel
• Possibilité de bénéficier de la caution d’une mutuelle de fonctionnaires et d’une délégation d’assurance prenant en compte les caractéristiques du métier de gendarme
• Gratuité des frais de dossier.

Les banques de fonctionnaire

Enfin, notez que les banques pour fonctionnaires, comme la CASDEN, la BANQUE FRANÇAISE MUTUALISTE (BFM) ou le CRÉDIT SOCIAL DES FONCTIONNAIRES (CSF) cherchent à capter une nouvelle clientèle parmi les salariés de la fonction publique et de ce fait, sont susceptibles de proposer un prêt immobilier aux gendarmes à des conditions avantageuses.

Les adhérents d’UNEO peuvent ainsi bénéficier d’un prêt immobilier à un taux avantageux auprès de la BFM, banque partenaire de la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE.

Les prêts complémentaires au personnel du ministère des armées et de la gendarmerie

Les prêts de l’action sociale des armées sont réservés aux gendarmes et aux militaires, ainsi qu’à leurs familles et sont cumulables avec les autres aides à l’accession. Ils sont proposés par l’IGESA, institution qui gère l’action sociale des ressortissants du ministère des armées.

Le prêt accession à la propriété

Ce prêt immobilier IGESA permet aux gendarmes en activité depuis au moins 2 ans d’obtenir jusqu’à 30 000 € remboursable sur 15 ans. Aucune condition de revenus n’est exigée. Il suffit de respecter le taux d’endettement maximum de 35 %.

À savoir : les retraités et conjoints survivants de gendarmes ou militaires non remariés peuvent bénéficier du prêt.

Le prêt travaux

Il permet de financer des travaux de rénovation dans le logement, qu’il soit occupé à titre de résidence principale ou secondaire. Vous pouvez obtenir jusqu’à 12 000 € sans condition de ressources, remboursables sur 10 ans.

Important : le montant du prêt peut être doublé si les deux co emprunteurs sont gendarmes.

Les conditions pour obtenir un prêt immobilier en tant que gendarme

Les conditions d’accès à un prêt immobilier sont les mêmes pour un gendarme que pour un salarié du privé. Il faut respecter quelques règles :

• Apport personnel : il est de plus en plus exigé par les organismes bancaires, rendus frileux par la conjoncture économique. Pour accorder le financement, ces derniers exigent le plus souvent 10 % du prix d’acquisition, plus frais de notaire. Il est à noter que certaines banques continuent à proposer des prêts immobiliers aux gendarmes qui ne disposent pas d’apport.
• Taux d’endettement : le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a instauré un taux 35 % maximum. Un seuil que les banques sont autorisées à dépasser pour 20 % de leurs dossiers. Il est à noter que ce critère est souvent corrélé au montant du reste à vivre qui dépend de la composition de la famille.
• Garantie immobilière : la caution d’une mutuelle de fonctionnaire est généralement privilégiée pour garantir le prêt immobilier.
  
  
  

Par ailleurs, sachez que la plupart des banques de réseau ont signé des conventions avec les mutuelles de fonctionnaire pour tenir compte des particularités du métier du gendarme. Elles facilitent de ce fait la mise en place de la caution comme garantie immobilière et de la délégation d’assurance emprunteur (voir plus bas).

Pour le reste, la stabilité des revenus lié au statut de fonctionnaire permet souvent au gendarme de bénéficier des meilleures conditions de financement. Attention toutefois à prendre le temps de comparer les offres de prêt et de ne pas s’en tenir au seul taux d’intérêt. Il est d’ailleurs conseillé d’aborder la question des frais de dossier et des pénalités de remboursement anticipé dès le début de la négociation avec le banquier.

D’autre part, il est fortement conseillé d’effectuer une ou plusieurs simulations de prêt en ligne, afin d’établir les grandes lignes de votre plan de financement immobilier.

Enfin, si votre situation financière s’est détériorée au point qu’elle empêche la réalisation de votre projet immobilier, sachez que bon nombre d’organismes spécialisés propose des opérations de rachat de crédit pour fonctionnaire.

L’assurance emprunteur pour les gendarmes

L’assurance de prêt est rendue obligatoire par l’organisme prêteur qui cherche à se prémunir au cas où vous ne pourriez plus rembourser vos mensualités suite à un problème de santé. Elle doit couvrir le décès, l’invalidité et l’incapacité de travail. Il arrive toutefois que le contrat de groupe bancaire ne couvre pas les risques  » hors normes  » auxquels est souvent exposé le gendarme, entraînant des exclusions partielles de garantie et/ou des majorations de primes voire un refus d’assurance.

Pour le gendarme, tout dépend de sa mission, l’assureur faisant la distinction entre le personnel militaire et le personnel civil et pour les officiers et sous-officiers, la différence entre ceux appartenant au corps technique et les autres.

C’est pourquoi il est conseillé de s’adresser aux mutuelles de gendarmes qui proposent des contrats d’assurance-emprunteur à des tarifs compétitifs avec des garanties adaptées à la profession, les conditions générales de ces contrats tenant compte de la dangerosité des missions des agents chargés du maintien de l’ordre.

La Garantie Spéciale Prêt (GSP) de l’AGPM propose ainsi aux gendarmes une assurance de prêt immobilier à un tarif compétitif, qui surtout garantit tous les sports ou missions à risques sans exclusion ni majoration.

Enfin, sachez que la loi LEMOINE du 28 février 2022 vous donne la possibilité de changer à tout moment de contrat d’assurance emprunteur.

Notre conseil : ne négligez pas l’impact de l’assurance emprunteur sur le coût total du crédit. Les cotisations atteignent très souvent plusieurs milliers d’euros sur un prêt immobilier. Comparer les offres des différentes compagnies permet de faire des économies importantes.

La mise en place d’une délégation d’assurance de prêt immobilier est par ailleurs facilitée lorsque l’organisme préteur est partenaire de la mutuelle du gendarme, ce qui est le cas d’un grand nombre de banques de réseau, comme la BANQUE POPULAIRE, la BANQUE POSTALE, la CAISSE D’ÉPARGNE, le CRÉDIT AGRICOLE, le CRÉDIT MUTUEL ou encore la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE. Ces dernières sont à même de proposer aux gendarmes un prêt immobilier à un taux avantageux.

À savoir : en cas de risque aggravé de santé, vous pouvez demander à votre banque d’appliquer la convention AERAS, qui a pour rôle de faciliter l’accès à un contrat d’assurance emprunteur.

Les mutuelles pour gendarmes qui se portent garantes d’un prêt immobilier

La caution mutuelle des fonctionnaires

Vous pouvez proposer à la banque la caution de votre mutuelle de fonctionnaire pour garantir le prêt immobilier. Cette solution est bien plus économique qu’une hypothèque, mais pour que votre dossier soit retenu, il faut toutefois réunir deux conditions :

1. Vous respectez les règles d’accès de la mutuelle, notamment au niveau du taux d’endettement maximum de 35 %
2. Il existe un accord entre votre mutuelle et la banque.

La caution de la FMGM (fonds mutuel de garantie des militaires)

Plusieurs mutuelles de gendarmes et de militaires et se sont regroupées pour promouvoir le Fonds Mutuel de Garantie des Militaires (FMGM) :

• TEGO, née de la fusion entre l’Association Générale de Prévoyance Militaire (AGPM) et le Groupement Militaire de Prévoyance des Armées (GMPA)
• SOLIDARM, née de la fusion entre la Mutuelle de l’Armée de l’Air (MAA) et la Mutuelle Nationale Militaire (MNM)
• UNEO, la mutuelle des forces armées

Pour obtenir la caution d’une des mutuelles du FMGM, le gendarme devra respecter plusieurs critères liés au logement faisant l’objet de la garantie, à sa situation financière.

Convention avec les banques partenaires du FMGM

De nombreuses banques de réseau et organismes de crédit spécialisés ont signé une convention avec les mutuelles facilitant la mise en place de la caution FMGM.

Comparaison du coût du cautionnement FMGM avec les autres garanties

La caution du FMGM est particulièrement avantageuse comparativement aux autres types de garanties puisqu’elle ne coûte que 1 % du montant du prêt immobilier.

Important : en fin de prêt, la mutuelle restitue au gendarme l’intégralité du dépôt de garantie.

Exemple chiffré

Prenons en exemple d’un gendarme qui souscrit un prêt immobilier d’un montant de 150 000 € et comparons le coût de la garantie avec les 4 options possibles qui s’offrent au gendarme, c’est-à-dire l’hypothèque, l’inscription en privilège prêteur de deniers (IPPD), la caution mutuelle bancaire type  » CREDIT-LOGEMENT  » et la caution du fonds mutuel de garantie des militaires.

(1): les sûretés réelles IPPD et hypothèque entraînent des frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du prêt immobilier.
(2) : le dépôt de garantie fait l’objet d’un remboursement partiel de la part de CRÉDIT LOGEMENT et d’un remboursement intégral par le FMGM, effectué à la fin du prêt.
(3) : la garantie IPPD ne peut porter que sur un bien existant. La construction d’une maison individuelle ou l’acquisition d’un logement en VEFA sont de ce fait exclues.

Dans cet exemple, l’IPPD est moins chère que la caution FMGM, mais elle nécessitera des frais de mainlevée en cas de remboursement anticipée du prêt immobilier.

Trouver un courtier pour négocier les meilleures conditions de prêt immobilier pour gendarme

Sachez tout d’abord que la plupart des courtiers ne connaissent pas les besoins spécifiques des gendarmes et des militaires.

Toutefois, grâce à leur réseau de partenaires et compte tenu du volume de dossiers traité chaque année, les cabinets nationaux sont à même de négocier les meilleurs taux de financement et de faciliter le montage du dossier de crédit. Pour autant, ne négligez pas les courtiers locaux, ces derniers sont capables d’obtenir un taux avantageux et se montrent généralement très disponibles.

Dans tous les cas, le courtier sera à même de vous accompagner dans votre démarche et de vous faire gagner un temps précieux.

À savoir : si vous souhaitez comparer les offres de plusieurs courtiers, sachez que votre dossier risque  » d’atterrir  » plusieurs fois dans la même banque, créant une confusion qui en fin de compte vous desservira.

Sources juridiques

Réponse ministérielle sur les conditions d’attribution du PTZ en cas de logement de fonction
Article R314-1 à 7 du Code de la construction et de l’habitation sur le prêt d’accession à la propriété