Définition
L’insertion d’une clause de substitution dans un compromis de vente ou dans une promesse unilatérale permet de transférer l’ensemble des droits à une tierce personne (physique ou morale) dénommée « le substitué« . Elle ne doit pas être confondue avec la condition suspensive dont le caractère incertain ne peut dépendre de la volonté d’une seule partie.
Cette pratique est notamment utilisée lorsque les cocontractants ont l’intention de créer une société civile immobilière. La SCI doit alors respecter les engagements du contrat en lieu et place du « substituant », aucune modification ne pouvant être apportée aux conditions initiales.
À noter que dans le cadre d’une promesse de vente, cette faculté doit s’exercer avant que la date butoir prévue pour la levée de l’option. De plus, pour être valable, la clause de substitution doit être gratuite.
À savoir : dans le cas où l’avant-contrat porte sur plusieurs biens, la faculté peut être partielle.
Engagements et Article 1690 Code civil
Contrairement à une cession de créances, la faculté de substitution n’oblige pas les deux parties à respecter les formalités citées à l’Article 1690 du Code civil. C’est en tout cas ce qu’a décidé la Cour de cassation dans une décision de la 3e chambre civile en date du 12 avril 2012. L’obligation incombe toujours au signataire de l’avant-contrat qui, en cas de défaillance du substitué doit respecter les conditions
Délai de rétractation et substituant
La cession des droits n’empêche nullement le signataire du compromis de vente de rester solidairement engagé envers le vendeur. Le transfert des droits pose ainsi le problème du droit de rétractation tel qu’il est prévu à l’Article L271-1 du Code de la construction.
Rappelons que ce droit permet à l’acquéreur de se rétracter dans un délai de 10 jours après la notification du compromis de vente par courrier recommandé avec accusé de réception.
En transférant l’ensemble de ses droits, le substituant perd aussi la faculté de se rétracter qui devient un droit exclusif du substitué. Ainsi, dans le cas où ce dernier venait à renoncer au compromis dans les 10 jours, le signataire serait contraint à la vente.
Jurisprudence
Arrêt de la Cour de cassation rendu par la 3e chambre civile, pourvoi n°14279 en date du 12/04/2014.
L’affaire concerne un compromis de vente signé en présence de l’agent immobilier en date du 22 octobre 2003 dans laquelle une clause de substitution est insérée. Les acquéreurs usent de leur faculté au profit d’une SCI.
Le vendeur considérant que l’Article 1690 du Code civil n’a pas été respecté refuse alors de signer l’acte authentique. Les acquéreurs portent l’affaire devant les tribunaux afin de contraindre le vendeur à la réalisation de l’acte authentique.
Une première décision de la Cour d’Appel donne raison au vendeur, cette dernière affirmant que la clause de substitution doit respecter l’Article 1690 du Code civil. Pourtant, le 12 avril 2014, la 3e chambre civile de la cour de cassation casse la décision de la Cour d’appel. Elle confirme que les acquéreurs ne sont pas contraints de respecter les formalités prévues à l’Article 1690 du Code civil et rappelle que la clause de substitution ne doit pas être considérée comme une cession de créances. Elle condamne par ailleurs le vendeur à payer les honoraires à l’agent immobilier.
Sources juridiques
