Quel apport pour obtenir un prêt immobilier ?

Sommaire

• Définition
• Les éléments qui entrent dans le calcul de l’apport personnel
• Calcul du taux d’apport
• Le montant minimum exigé par les banques
• Quel est le montant idéal ?
• Peut-on obtenir un prêt immobilier sans apport ?
• Les banques qui prêtent sans apport
• À quel moment faut-il utiliser son apport personnel ?
• Cas de l’investissement locatif

Définitions

• L’apport personnel est au sens strict la somme provenant de l’épargne de l’emprunteur et investie dans le projet immobilier. Toutefois, dans la pratique, les prêts réglementés et les aides à l’accession des collectivités locales sont prises en compte par les banques.
• Le taux d’effort résulte d’un calcul basé sur le montant de l’apport, constitué des fonds propres de l’emprunteur, augmenté des prêts réglementés et comparé au prix d’acquisition hors frais de notaire.

Les différents éléments qui entrent dans l’apport personnel

Les fonds propres de l’emprunteur

Le capital peut provenir de l’épargne personnelle (Livrets, PEE, Comptes titres, épargne salariale…) d’une donation ou d’une succession, de la vente du logement ancien (crédit relais) ou d’un prêt familial.

Notez que tous les dispositifs d’épargne salariale (Intéressement, PEE, participation, PERCO) permettent un déblocage anticipé en cas d’acquisition de la résidence principale. Vous devez pour cela fournir à l’établissement qui gère les fonds une copie de l’avant-contrat : compromis, contrat de construction ou de réservation.

À savoir : lors de la constitution de dossier de prêt, vous devez transmettre à la banque les justificatifs de l’apport personnel.

Les prêts réglementés de l’ETAT

Les prêts réglementés permettent de bénéficier de taux particulièrement bas. Mais s’ils sont comptabilisés dans l’apport personnel, sachez qu’ils n’ont pas la même valeur aux yeux de l’organisme prêteur que les fonds propres.

• Le PTZ PLUS : limité à l’achat immobilier dans le neuf ou l’ancien avec travaux, il permet aux primo accédants les plus modestes de bénéficier d’un différé total.
• Le prêt ACTION LOGEMENT : distribué aux salariés d’entreprises de plus de 10 personnes, il reste limité dans son montant. Le taux proposé reste toutefois compétitif sur 15 ans.
• Les prêts PEL et CEL peuvent provenir d’opérations ouvertes par l’emprunteur ou sa famille. À noter que les taux des prêts immobiliers issus des plans d’épargne logement ne sont pas intéressants à l’heure actuelle, car ils sont plus élevés que ceux pratiqués par les banques.

Important : Le prêt à taux zéro ne peut servir qu’au financement de l’acquisition, les frais de notaires devant être payés soit par les fonds propres de l’emprunteur soit par un autre prêt immobilier.

Le cas du prêt relais

Il s’agit d’un acompte sur la future vente de l’ancien logement. À ce titre, le crédit relais est considéré comme un élément constitutif de l’apport personnel, comme çà aurait été le cas si le bien avait déjà été vendu.

Les aides locales à l’accession

Les aides à l’accession distribuées par les collectivités locales peuvent prendre la forme d’un prêt à taux zéro ou d’une subvention. Dans les deux cas, elles entrent dans le calcul de l’apport personnel.

Les « petits » prêts

Les aides accordées par les CAF ou les caisses de retraite (ARRCO et AGIRC) sont également prises en compte par les banques et peuvent s’avérer utiles pour financer tout ou partie des frais annexes. Nous vous indiquons par ailleurs dans un autre dossier ultra complet comment financer les frais de notaire lorsqu’on ne dispose pas de capital.

Cas de l’apport du terrain dans la construction d’une maison individuelle

Lorsque la construction est réalisée sur un terrain appartenant à l’emprunteur, le prix du terrain est intégré dans l’apport personnel. Encore faut-il s’entendre sur la valeur réelle du terrain. En règle générale, l’organisme prêteur s’appuie sur l’estimation faite par l’emprunteur ou réalisée par un agent immobilier, mais il arrive parfois qu’une expertise immobilière indépendante soit exigée.

À savoir : si le terrain a fait l’objet d’une donation ou d’une succession, la banque se basera sur la valeur indiqué par le notaire.

Calcul du taux d’apport (ou d’effort)

Pour apprécier la qualité d’un dossier de prêt, la banque se base en grande partie sur le taux d’apport personnel de l’emprunteur, calculé à partir de la formule suivante :

[(Capital apporté par l’emprunteur + prêts réglementés) / (Coût total de l’opération – Frais annexes ⁽¹⁾] *100

(1) : correspondent aux frais de notaire et de garantie.

Quel est le montant d’apport minimum demandé par les banques ?

Depuis une dizaine d’années, les banques ont durci les conditions d’accès au crédit et il est nettement plus difficile aujourd’hui d’obtenir un prêt immobilier sans disposer d’un minimum d’apport personnel.

Il faut avouer que votre capacité à épargner constitue pour le prêteur un indicateur précieux de l’évaluation du risque.

D’autre part, sachez que les conditions de taux dépendent en grande partie du taux d’effort de l’emprunteur. En clair, plus votre apport personnel est important et plus vous êtes en position de force pour négocier le meilleur taux. Il est toutefois toujours possible de créer un rapport de force et de négocier un bon taux lorsqu’on ne dispose pas d’apport.

Toutefois, il n’est pas obligatoire de disposer d’un apport personnel pour obtenir un prêt immobilier, car les autres éléments comme l’endettement, le reste à vivre, le niveau des revenus ou la situation professionnelle restent des critères importants de l’analyse de risque et sont susceptibles de faire pencher la balance en votre faveur.

Quel est le taux d’apport idéal pour obtenir un crédit immobilier ?

Difficile à dire de combien d’apport vous aurez besoin pour réaliser votre projet immobilier. Si un taux minimum de 10 % est généralement requis par les banques, ces dernières sont nombreuses à considérer qu’un bon taux d’apport se situe aux alentours de 20 % du prix d’acquisition hors frais de notaire. On ne peut pas pour autant définir un montant d’apport idéal, car les situations des emprunteurs s’évaluent au cas par cas.

Il n’est d’ailleurs pas toujours souhaitable d’investir la totalité de ses économies dans le projet immobilier. Garder un peu de trésorerie peut rendre à l’acquéreur un fier service : faire face à une dépense imprévue, financer de futurs travaux dans le logement sans avoir recours à un nouveau prêt…

S’il fallait toutefois déterminer un apport idéal, nous pourrions dire qu’il correspond au montant permettant :

• De négocier avec la banque le taux d’intérêt le plus bas.
• D’obtenir un taux d’endettement inférieur à 30 %.⁽¹⁾
• De garder une trésorerie suffisante pour faire face à éventuel un coup dur.

(1) : pensez à inclure le coût de l’assurance dans les différentes simulations de capacité d’emprunt, son impact étant parfois plus important que celui des intérêts.

À savoir : en 2017, le taux d’effort moyen des Français s’est établi à 29,7 %, en légère hausse par rapport à 2016 (source ACPR). Si cet apport personnel moyen national vous parait élevé, ne vous formalisez pas, car il est surtout le fait des secundo accédants qui reportent tout ou partie de la vente de l’ancien logement dans le nouveau projet immobilier. L’apport est généralement absent ou faible pour un premier achat immobilier.

Peut-on acheter un bien immobilier sans apport personnel ?

La réponse est sans aucun doute : oui, il est toujours possible d’acheter sans apport, même si les banques ont durci leurs conditions d’octroi.

Leur position n’est toutefois pas la même vis-à-vis d’un jeune couple de primo accédants qui ne dispose d’aucun apport personnel parce qu’il vient d’entrer dans la vie active et d’un couple de plus de 40 ans pour lequel elles estiment que ce dernier a eu le temps de se constituer un capital. Elle se montrera plus exigeante pour ce dernier, même si elles savent relativiser lorsque certaines circonstances comme le divorce ou la maladie expliquent l’absence d’apport.

Sachez par ailleurs qu’il n’est pas nécessaire de compenser l’absence d’apport personnel par la caution mutuelle d’un proche, car même si celle-ci est appréciée dans certaines situations par l’organisme prêteur, elle ne donne pas la crédibilité que présente la constitution d’une épargne.

Si vous ne disposez d’aucun apport, votre meilleur atout réside dans le soin que vous apporterez aux autres éléments du dossier :

• Taux d’endettement raisonnable.
• Montant du reste à vivre suffisant
• CDI.
• Bonne tenue des comptes bancaires.
• Projet immobilier cohérent.

Les banques qui prêtent facilement sans apport personnel

Il est très difficile d’établir une liste des banques qui financent l’achat immobilier plus les frais de notaire (on parle de financement à 110 %), car d’une part la situation des candidats à l’accession varie d’un ménage à l’autre et d’autre part, il n’est par rare de voir un établissement faire évoluer sa politique d’accès au crédit immobilier au cours d’une même année.

Nous essayons néanmoins de mettre régulièrement cette liste à jour pour vous offrir un panorama actualisé des organismes spécialisés et des banques qui prêtent sans apport.

Les organismes spécialisés

• Le CREDIT-FONCIER : organisme spécialisé en prêt immobilier et filiale du groupe Banques Populaires-Caisses d’Épargne, il finance sans trop de problèmes le coût total d’acquisition, c’est-à-dire l’achat immobilier et l’ensemble des frais annexes (frais de notaire et de garantie).
• CETELEM IMMOBILIER : filiale de BNP Paribas, finance aussi les projets immobiliers à hauteur de 110 %. Toutefois, les autres critères, CDI et taux d’endettement notamment devront être au vert.

Les banques traditionnelles

• La BANQUE POSTALE : finance 100 % de l’acquisition. Vous devez donc disposer des fonds nécessaires pour payer les frais de notaire et de garantie.
• La SOCIETE GÉNÉRALE : se montre bienveillante avec les primo accédants, mais exige des investisseurs un apport personnel en plus du paiement des frais de notaire.
• BNP Paribas : sauf difficultés particulières liées à une situation professionnelle précaire ou une mauvaise tenue des comptes bancaires, elle octroie des prêts immobiliers aux emprunteurs sans apport.
• CREDIT AGRICOLE : les décisions peuvent varier d’une caisse régionale à l’autre, mais en principe, le CA accepte de financer un projet immobilier à hauteur de 110 %. Certaines caisses se montrent en contrepartie intraitables sur les autres éléments du dossier.
• CIC : l’apport est fortement recommandé, ce qui signifie en clair que sauf exception, vous devrez avoir un apport personnel d’au moins 10 % et financer vous-même les frais de notaire.
• CREDIT MUTUEL : demande un apport de 10 % afin de prouver son engagement personnel. Un financement intégral du projet immobilier et des frais annexes reste néanmoins possible lorsque tous les éléments du dossier sont au vert (endettement inférieur à 30 %, reste à vivre suffisant (au moins 800 € pour un célibataire), CDI…).
• LCL : exige en général que vous financiez les frais de notaire et de garantie.
• CAISSE D’EPARGNE : se montre assez souple dans ses conditions d’octroi. Un prêt immobilier à hauteur de 110 % est donc possible.

Quand doit-on utiliser son apport personnel ?

• Lorsque le déblocage se fait en une seule fois (cas de l’achat immobilier ancien sans travaux), les fonds personnels et le prêt immobilier sont versés en même temps, quelques jours avant la signature de l’acte de vente chez le notaire.
• Lorsque le prêt immobilier finance la construction d’une maison individuelle, l’achat d’un appartement neuf en VEFA ou l’ancien avec travaux, la pratique veut que l’acquéreur utilise en premier son apport personnel, ce qui semble logique, compte tenu des intérêts intercalaires pris par la banque sur les décaissements successifs.

Cas de l’investissement locatif

L’investisseur qui emprunte la totalité de l’acquisition et des frais de notaire se place dans une logique fiscale, puisque les intérêts de l’emprunt sont déduits des revenus locatifs.

La position de la banque vis-à-vis de l’apport est donc différente pour ce type de financement. Il n’empêche que l’investisseur devra présenter un dossier solide et être de préférence déjà propriétaire de sa résidence principale. Les banques se montrent en effet réticentes à financer un premier projet immobilier lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif.

À savoir : de nombreuses banques traditionnelles limitent le prêt immobilier à 100 % de l’opération. Il est alors nécessaire que l’investisseur ait l’argent pour payer les frais de notaire.