crédit hypothécaire : fonctionnement du prêt immobilier avec hypothèque

Même si la caution mutuelle est généralement privilégiée par les banques pour garantir un prêt immobilier, il y existe de nombreux cas où les propriétaires sont contraints de recourir au crédit hypothécaire : taux d’endettement élevé, rachat de crédits, besoin de trésorerie…
Mais comment fonctionne le prêt hypothécaire ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? À qui s’adresse ce type de financement ? On fait le point dans ce dossier.

SOMMAIRE

Qu’est-ce qu’un crédit hypothécaire ?
Qui peut souscrire un crédit hypothécaire ?
Comment fonctionne le crédit hypothécaire ?
Quels sont les avantages et inconvénients du prêt hypothécaire ?
Comment faire un rachat de crédit grâce à l’hypothèque ?
Quelles sont les garanties alternatives à l’hypothèque ?

Définition

Un crédit hypothécaire est un prêt bancaire amortissable garanti par un droit accordé au créancier. L’hypothèque peut porter sur le bien immobilier faisant l’objet du financement ou tout autre bien appartenant au patrimoine immobilier de l’emprunteur. Elle est régie par le droit sur les sûretés réelles au même titre que le privilège prêteur de deniers (IPPD).

Le crédit hypothécaire est généralement consenti dans le cadre d’une acquisition immobilière, mais l’adossement à une hypothèque peut également servir à garantir une opération de rachat de crédits ou à tout autre type de financement.

À noter que l’inscription hypothécaire doit faire l’objet d’un acte authentique. Le notaire procède à l’inscription au bureau des hypothèques pour un montant correspondant à celui du prêt immobilier qui peut être augmenté des intérêts à devoir en cas d’impayés.

C’est une garantie solide qui autorise l’établissement prêteur à saisir le bien hypothéqué et à recourir à la vente forcée du bien en cas de défaillance de l’emprunteur.

À savoir : il est possible de mettre en garantie un bien déjà hypothéqué, à condition que la marge hypothécaire, c’est-à-dire la valeur restante au-delà de la première garantie, soit suffisante. Le notaire inscrira alors le bien en second rang.

À qui s’adresse le crédit hypothécaire ?

C’est un type de financement qui concerne tous les emprunteurs, particuliers, professionnels et personnes morales (SCI), quelles que soient leurs professions (salarié ou travailleur indépendant). L’obtention d’un crédit hypothécaire nécessite toutefois de respecter certaines conditions.

Être propriétaire d’un bien immobilier

Pour être éligible au crédit hypothécaire, vous devez être propriétaire d’un bien immobilier et avoir votre résidence fiscale en France. Sachez par ailleurs que les banques françaises ne prennent pas en garantie les propriétés immobilières situées à l’étranger.

Notez qu’à l’inverse du privilège prêteur de deniers (IPPD), l’hypothèque peut porter sur un bien à venir, comme la construction d’une maison individuelle.

Respecter les conditions d’accès

Comme pour un crédit immobilier classique, vous devez respecter les critères d’octroi de l’organisme prêteur. Celles-ci varient suivant le type d’acquisition et de la banque. Certains critères sont toutefois communs à tous les crédits hypothécaires. Malgré les fausses informations qui circulent sur Internet, sachez que vous ne pourrez pas obtenir de crédit hypothécaire sans revenus suffisants.

Respect du taux d’endettement : depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HSCF) impose une limite de 35 % des revenus. Le reste à vivre et le saut de charges sont aussi des critères importants qui permettent à la banque de vérifier votre situation financière. Vous pouvez vérifier ici votre capacité d’emprunt.
Stabilité de la situation professionnelle : vous devez avoir un CDI avec des revenus stables et réguliers.
Apport personnel : même s’il est possible d’obtenir un crédit hypothécaire à 110 %, la plupart des banques exigent aujourd’hui un apport personnel d’au moins 10 % du prix d’acquisition plus les frais de notaire.

Les projets finançables avec l’hypothèque

Une des particularités du crédit hypothécaire est qu’il peut servir à financer tous types de projets : accroissement du patrimoine immobilier, travaux de rénovation ou d’agrandissement, restructuration de dettes, achat de biens de consommation ou à usage professionnel.

Achat d’un bien immobilier : il s’agit de l’utilisation la plus fréquente du prêt hypothécaire, les banques ayant recours à l’hypothèque en cas de refus de la société de caution. Il peut s’agir d’un terrain, d’un appartement ou d’une maison à but de résidence principale, de résidence secondaire ou d’investissement locatif. À noter que vous pouvez parfaitement hypothéquer une maison située en France pour financer un achat à l’étranger.
Travaux d’agrandissement ou de rénovation.
Financement d’un projet professionnel : local commercial, création d’entreprise, biens d’équipement, apport en trésorerie…
Rachat de crédit hypothécaire : l’hypothèque permet aux propriétaires de garantir une opération de regroupement d’un ou plusieurs prêts immobiliers avec des crédits à la consommation.

À savoir : le privilège prêteur de deniers (IPPD) est moins onéreux que l’hypothèque du fait qu’il échappe à la taxe de publicité foncière. Il ne peut toutefois porter que sur un bien immobilier existant.

Fonctionnement du crédit hypothécaire

Le fonctionnement et les conditions d’accès au prêt hypothécaire sont identiques à n’importe crédit immobilier classique.

Quel est le montant maximum d’un crédit hypothécaire ?

Si vous disposez d’un apport personnel, vous n’aurez pas de problème pour obtenir l’accord de la banque puisque le montant du crédit hypothécaire est de fait inférieur à la valeur du bien. En revanche si vous demandez un prêt immobilier à 110 % (prix d’acquisition plus les frais de notaire), ce sera plus difficile, car le montant du crédit hypothécaire sera supérieur à la valeur vénale du bien affecté en garantie.

À savoir : la banque peut demander une expertise du bien pour s’assurer que le prix de revente est suffisant pour couvrir le montant du prêt immobilier.

Le ratio hypothécaire

La notion de ratio hypothécaire est un indicateur utilisé par les banques pour s’assurer que le niveau de garantie est suffisant pour couvrir le montant du prêt. Plus le ratio est élevé, plus le risque de crédit est important. À noter que le ratio hypothécaire est d’autant plus bas que le bien est déjà grevé par une première hypothèque.

La banque peut alors soit exiger un apport personnel pour baisser le ratio soit diminuer le montant du prêt.

Formule du ratio hypothécaire : [Montant du crédit hypothécaire / (Valeur du bien immobilier – crédit immobilier en cours sur le bien)] *100

Exemple : vous êtes propriétaire d’un bien immobilier sur lequel il reste un capital restant dû de 80 000 €. Sa valeur est estimée à 220 000 € et vous envisagez d’hypothéquer votre maison pour obtenir des liquidités d’un montant de 100 000 €.

Le ratio hypothécaire calculé par la banque se monte à : [100 000 / (220 000 – 80 000)] * 100 = 71,42 %.

Le niveau maximum de ratio hypothécaire dépend à la fois de l’organisme prêteur et du profil de l’emprunteur.

Les banques qui proposent des prêts hypothécaires

Vous pouvez souscrire un crédit hypothécaire auprès de toutes les banques de réseau et de l’ensemble des établissements spécialisés. Les conditions d’accès et les caractéristiques du prêt immobilier pouvant varier en fonction du profil de l’emprunteur et du type de projet immobilier. À noter que le recours à une hypothèque est le plus souvent proposée par la banque après un refus de la société de caution.

À savoir : pour mener à bien votre projet immobilier, vous pouvez vous adresser à un courtier en crédit pour négocier le taux de votre crédit hypothécaire. C’est un professionnel qui vous accompagne depuis la constitution de votre dossier jusqu’à la réception de l’offre de crédit.

Durée de l’inscription hypothécaire

La durée de l’hypothèque est égale à la durée de remboursement du prêt + 1 an, car l’inscription aux services de publicité foncière reste en place 12 mois après le terme du prêt. Elle s’éteint automatiquement après cette date, sans que l’emprunteur n’ait à demander sa radiation.

À noter que l’Article 2434 du Code civil fixe à 50 ans la durée de validité de l’inscription hypothécaire, ce qui va très au-delà de la durée maximale des crédits immobiliers qui est de 25 ans.

Le remboursement

Le crédit hypothécaire se rembourse le plus souvent sur la base des prêts amortissables, comme pour l’ensemble des prêts immobiliers. La mensualité comprend alors une part d’intérêts et une part de capital amorti.

Notez que le prêt hypothécaire in fine est parfois utilisé par les investisseurs pour optimiser l’aspect fiscal de l’investissement. Dans ce cas, l’emprunteur ne paye que les intérêts et les cotisations d’assurance, le capital emprunté étant remboursé au terme.

Ce mécanisme de remboursement est très apprécié des banques puisqu’il a la particularité de cumuler deux garanties : l’hypothèque et le nantissement.

Les frais d’hypothèque

Le coût d’une hypothèque s’élève à environ 1,5 % du montant du prêt immobilier, à la charge de l’emprunteur. Les frais comprennent les émoluments du notaire (seule personne habilitée à accomplir les formalités), la publication aux services de publicité foncière, les taxes et impôts dus à l’État et les débours. Elle est généralement plus élevée que la caution mutuelle.

Le prêt hypothécaire à taux fixe

Le taux de crédit hypothécaire est le même qu’un crédit immobilier amortissable classique. Il dépend de la durée de l’emprunt, de l’organisme prêteur et du profil de l’emprunteur. À noter que le prêt hypothécaire à taux fixe est le plus souvent proposé. Le taux d’intérêt ne peut pas dépasser le taux d’usure fixé chaque trimestre par la Banque de France.

Extinction de l’hypothèque

L’hypothèque s’éteint automatiquement un an après le terme du crédit immobilier sans qu’il n’y ait aucune démarche à faire. En cas de revente du bien ou de remboursement anticipé du prêt immobilier, il est possible de demander la levée de l’hypothèque, à condition d’obtenir l’accord de la banque bénéficiaire du droit et de s’adresser à un notaire, seul à pouvoir réaliser un acte de mainlevée auprès du service de publicité foncière qui procédera à la radiation de l’inscription.

L’assurance sur un prêt hypothécaire

Contrairement à une idée reçue, l’hypothèque ne permet pas d’éviter de payer l’assurance emprunteur. Tous les organismes prêteurs exigent en effet que l’emprunteur soit assuré pour le décès, l’invalidité et l’incapacité de travail, même si le prêt est garanti par une hypothèque.

Avantages et inconvénients et du crédit hypothécaire

Les avantages

Il a plusieurs avantages à obtenir un crédit hypothécaire :

C’est un emprunt immobilier accessible aux séniors, quel que soit leur âge.
L’hypothèque rassure la banque qui bénéficie d’une garantie solide. Elle facilite de ce fait l’octroi du prêt immobilier.
C’est une solution financière pour conserver son patrimoine immobilier, l’emprunteur n’étant pas dépossédé de son bien, comme ce peut être le cas avec le gage.
Si sa valeur le permet, le bien peut être affecté plusieurs fois pour servir à nouveau de garantie (hypothèque rechargeable ou hypothèque de 2e rang).
Elle offre une garantie solide aux banques dans le cadre d’un rachat de crédit.

Les inconvénients

C’est une garantie plus onéreuse que la caution mutuelle ou le cautionnement.
Contrairement à la société de caution qui tente d’abord de négocier le remboursement de la dette à l’amiable, l’hypothèque entraîne immédiatement la saisie immobilière et la vente forcée du bien au profit de l’organisme prêteur.
En cas de remboursement anticipé du prêt, la radiation nécessite un acte de mainlevée qui entraîne des frais supplémentaires.
L’inscription hypothécaire est une procédure longue qui nécessite l’intervention du notaire.

Le rachat de crédit hypothécaire

Ce type de financement permet aux propriétaires d’un bien immobilier de regrouper plusieurs crédits en un seul, plus simple à gérer. Cette solution permet de rallonger la durée et de réduire la mensualité de remboursement et d’obtenir un taux d’endettement plus bas.

Vous pouvez inclure l’ensemble des dettes contractées par le ménage : découverts bancaires, factures impayées, dettes familiales ou envers l’administration. En cas de besoin, vous pouvez également de bénéficier d’une trésorerie complémentaire.

De nombreux organismes spécialisés et quelques banques, comme la BANQUE POSTALE, le réseau des CAISSES D’ÉPARGNE ou du CRÉDIT AGRICOLE proposent des prêts hypothécaires aux particuliers dans le cadre d’un regroupement de crédits.

N’hésitez pas à faire jouer la concurrence ou à faire appel à un courtier spécialisé pour établir un large comparatif de rachat credit propriétaire afin d’en négocier au mieux les conditions.

Enfin, sachez que le regroupement de crédits est un montage qui comporte des risques. Vérifiez que cette opération est adaptée à votre situation avant d’envisager une hypothèque sur votre maison ou votre appartement.

À savoir : le taux d’intérêt d’un rachat de crédit hypothécaire est plus intéressant que celui proposé dans le cadre de regroupement de prêts à la consommation, du fait de la reprise d’un prêt immobilier. De plus, l’hypothèque rassure l’organisme prêteur et augmente les chances d’obtenir une réponse favorable.

Les garanties alternatives à l’hypothèque

Le recours aux sûretés personnelles, comme l’hypothèque ou le privilège prêteur de deniers, ne représente que 20 % des acquisitions immobilières. Les banques et les emprunteurs privilégient en effet d’autres solutions comme :

La caution mutuelle : la plupart des banques font désormais appel à des sociétés de caution mutuelle pour garantir les crédits immobiliers, car cette garantie s’avère plus souple et moins onéreuse que l’hypothèque. En cas de défaillance dans le remboursement des mensualités, la société de caution règle l’organisme prêteur et se retourne vers ensuite contre l’emprunteur avec lequel elle tente d’obtenir un règlement à l’amiable.
Le nantissement d’une opération de placement : uniquement possible si vous avez une épargne disponible (assurance-vie par exemple).
La caution personnelle d’un tiers : un parent peut se porter garant d’un crédit immobilier, à condition de disposer de revenus suffisants pour assumer les mensualités de remboursement.

Textes juridiques de référence