Les pièces à fournir pour la constitution de son prêt immobilier

Constituer un dossier de prêt immobilier est une simple formalité administrative qui ne comporte pas de difficultés particulières, mais la liste des pièces justificatives à fournir à votre banquier peut être longue et il ne faut pas perdre de vue le délai imposé pour obtenir l’offre préalable.
De plus, remettre un dossier complet en temps et en heure constitue un gage de sérieux et évite de multiplier les allers-retours inutiles pour devoir le compléter.
Autant de bonnes raisons pour mettre toutes les chances de votre côté.

Liste des documents à joindre

La liste des pièces dépend à la fois de la situation personnelle de l’emprunteur et du type de projet immobilier à financer. Le banquier ne vous demandera pas de rassembler les mêmes documents suivant que êtes salarié ou travailleur indépendant ou que le financement porte sur la construction d’une maison individuelle ou l’achat d’un logement ancien.

Les délais d’analyse et d’émission de l’offre peuvent être plus longs suivant la période de l’année, plus particulièrement l’été par manque de personnel dû aux congés et en décembre où les services sont souvent surchargés. Abordez la question des délais pour obtenir une offre de prêt avec votre conseiller dès le départ et surtout évitez de présenter un dossier incomplet qui ferait traîner encore plus les choses.

De même, si vous réalisez une opération immobilière complexe, le montage de votre dossier devra faire l’objet d’une préparation toute particulière, car il faudra plus de temps à la banque pour analyser votre demande et il est en outre possible que certains éléments soient examinés par différents services.

Sachez que même s’il n’existe pas une liste unique applicable à tous les établissements prêteurs, il est essentiel de conserver un double des copies de vos documents. Vous gagnerez ainsi du temps si vous devez déposer votre dossier de crédit auprès de plusieurs établissements. De toute manière, il faut vous préparer à toutes les éventualités : refus de prêt, offre préalable non conforme aux conditions négociées…

Enfin, sachez que certaines banques demandent que vous apportiez les pièces originales afin d’en contrôler l’origine.

Important : jouez la transparence. L’emprunteur qui tente de transmettre de faux documents pour obtenir un crédit s’expose à des sanctions pénales.

Revenus

Quel que soit votre statut

Il s’agit des revenus à caractère certain, sachant que certaines primes quoique régulières ne sont pas prises en compte dans le calcul. C’est le cas par exemple des primes de participation et d’intéressement.

• Notification de droits établie par votre CAF, précisant le montant de l’aide au logement (APL, allocations familiales…)
• Justificatif des pensions versées par l’État (invalidité, retraite…).

À savoir : si votre salaire comporte une partie variable (commissions, primes…) représentant une part significative du montant total, les bulletins de paye devront couvrir une période plus large (généralement un an) et vous devrez compléter avec une copie du contrat de travail.

Sachez par ailleurs que, malgré les nombreuses controverses à ce sujet et hormis un caractère abusif, la banque est en droit d’exiger la domiciliation des revenus.

Si vous êtes salarié

• Bulletins de paye des 3 derniers mois, plus celui du mois de décembre.
• 2 derniers avis d’imposition ou de non-imposition ⁽¹⁾.
• Copie du contrat de travail s’il a été signé récemment. À noter que de nombreuses banques acceptent de traiter votre demande sur la base d’une promesse d’embauche lorsqu’elle ne comporte pas de période d’essai. Dans tous les cas, un CDI reste un atout majeur pour faire accepter votre demande.

(1) : le justificatif d’impôt sur le revenu est admis. Il s’agit d’un document téléchargeable en ligne, plus synthétique que l’avis d’imposition puisqu’il ne montre pas certaines informations confidentielles.

Si vous êtes TNS

Pour obtenir un prêt immobilier si vous êtes travailleur indépendant, vous devez justifier d’un historique d’activité suffisant. Entre 2 et 3 années pleines suivant les organismes de prêt.

• Bilan des 3 derniers exercices. Si la 3e année est incomplète, vous devez produire une situation intermédiaire dressée par votre expert-comptable.
• En fonction du statut et de la profession exercée, les formulaires 2031 ou 2035 des 3 dernières années.
• Si vous êtes auto entrepreneur, les 2 derniers avis d’imposition ou l’attestation fiscale liée à votre auto-entreprise.

Si vous êtes retraité

Certaines banques se suffisent de votre dernier avis d’imposition. D’autres exigent que vous présentiez une attestation de paiement de votre pension de retraite.

Revenus locatifs

• Dernière déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044).
• Baux de location en cours.
• Une attestation de valeur locative du bien (demandée par certaines banques).

Autres revenus

• Pension alimentaire : outre la justification des versements effectués dans l’année, vous devez donner la preuve de l’obligation alimentaire.

Notre conseil : soyez le plus transparent possible et pensez à étayer les éléments à caractère exceptionnel.

Situation financière des emprunteurs

Relevés bancaires

• 3 derniers relevés bancaires. Ils permettent à la banque d’étudier le fonctionnement de votre compte, de vérifier les mensualités de crédit en cours et de prendre connaissance des dépenses régulières.

Notre conseil : évitez de présenter des relevés comportant des incidents de paiement, notamment si vous avez un dossier difficile. Sans reporter votre projet, essayez de différer la constitution de votre dossier de prêt d’un mois plutôt que risquer de vous heurter à un refus.

Crédits en cours

• Tableau d’amortissement.
• Offre préalable.

Projet immobilier

Achat d’un logement ancien

• Compromis ou promesse de vente.
• Dossier de diagnostic technique.
• En cas de travaux : devis des artisans ou des matériaux si vous les réalisez vous-mêmes.

À savoir : même si le dossier de prêt s’établit sur la base des devis, les fonds ne seront débloqués que sur présentation des factures.

Achat d’un terrain à bâtir + construction maison individuelle

• Pour l’achat du terrain, compromis ou promesse de vente,
• Contrat de construction avec copie des plans et du descriptif technique ou contrat d’architecte et de maîtrise d’œuvre.
• Permis de construire.
• Attestation d’assurance décennale du constructeur.
• Attestation de dommage ouvrage.

Achat appartement neuf en VEFA

• Contrat préliminaire de réservation.

Rachat de soulte du conjoint

• Attestation notariale précisant le montant de la soulte.

En cas d’investissement locatif

• Outre les documents listés au chapitre projet immobilier, vous devez produire une attestation de valeur locative établie par un professionnel de l’immobilier, qui permettra à la banque d’étudier la rentabilité de votre investissement locatif.
• Copie du bail si le bien est déjà loué.

Notre conseil : établissez un budget prévisionnel de vos revenus locatifs et un comparatif de vos situations avant et après investissement, en mettant en avant les avantages de l’opération.

Identification

Si vous êtes une personne physique

• Si vous êtes de nationalité française ou ressortissant de la communauté européenne : carte nationale d’identité ou passeport recto verso, en cours de validité.
• Si vous êtes étranger hors communauté européenne : carte de séjour.
• Livret de famille ou contrat de mariage (ou Pacs le cas échéant).
• Justificatif de domicile de moins de 3 mois. Il peut s’agir d’une facture d’électricité, de gaz, d’eau ou de téléphone fixe. À noter que les factures de téléphonie mobile ne sont pas admises. Si vous êtes hébergé par une tierce personne, une attestation sur l’honneur de votre hébergeur accompagnée d’un justificatif de domicile.
• En cas de divorce : jugement et acte de liquidation de la communauté (établi par le notaire).
• En cas d’investissement locatif et si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale : dernière taxe foncière.

Si vous constituez une SCI

• Statuts.
• KBIS de moins de 3 mois

Pluralité de prêts

Si vous déposez une autre demande dans une autre banque (cas d’un prêt épargne logement par exemple), vous devez joindre la copie de l’offre. Si elle n’est pas encore émise, vous pouvez dans un premier temps fournir un justificatif de votre droit à prêt et l’accord de principe délivré par le prêteur. Vous ferez suivre l’offre dès que vous l’aurez reçue.

Prêt à taux zéro

L’arrêté en date du 30 décembre 2010 précise dans son article 3 que l’emprunteur peut fournir tout moyen qui prouve son statut de primo accédant.

• Locataire : une copie du bail accompagnée de la dernière quittance de loyer suffit ainsi à prouver la durée de location qui doit couvrir les 2 dernières années.
• Personne hébergée : attestation sur l’honneur de l’hébergeant, accompagnée d’un justificatif de domicile.
• Pour les emprunteurs bénéficiant d’un logement de fonction : attestation de l’employeur indiquant la date de première possession du logement.
• Achat en VEFA : certificat d’attribution du label « BBC 2005 » délivré par un organisme certifié (si celui-ci n’est pas mentionné dans le contrat de réservation).
• Construction d’une maison individuelle : preuve du label « BBC 2005 » : soit contrat de construction si celui-ci fait mention du label, soit certificat établit par un organisme certifié. À noter qu’en l’absence de contrat de construction (contrat de maîtrise d’œuvre, auto-construction…), vous devez fournir une copie du contrat conclu avec un organisme certifié indiquant votre engagement à obtenir le label.
• En cas de logement ancien : diagnostic de performance énergétique.

Important : l’attestation de l’hébergeant doit être conforme à l’annexe IV de l’arrêté du 30 décembre 2010.

CEL/PEL

• Certificat des droits à prêt établi par la banque gestionnaire du plan ou du compte.
• Simulation du prêt épargne logement.
• En cas de cession, attestation de droits acquis, ainsi qu’une attestation sur l’honneur du cessionnaire.

Prêt Action-Logement

• Accord de la CIL qui a accordé le prêt ou attestation de l’employeur.

Prêt relais

• Titre de propriété.
• Mandats de vente signés avec les différentes agences immobilières.

À savoir : les banques se méfient parfois des estimations établies par les agents immobiliers. Certaines d’entre elles demandent une expertise immobilière, ce qui entraîne des coûts supplémentaires.

Justification de l’apport personnel

• Derniers relevés (livret, épargne-logement, compte titres, assurance-vie, contrats de participation et d’intéressement…)
• En cas de promesse de don ou de prêt familial : attestation sur l’honneur du donateur ou du prêteur et derniers relevés.
• En cas de donation d’un compte d’épargne (et non des fonds détenus) : dernier relevé, attestation sur l’honneur et carte d’identité du donateur.
  
  
  

Assurance emprunteur

Déclaration de santé, questionnaire simplifié ou questionnaire médical, suivant les réponses apportées.
Bulletin individuel d’adhésion.

Les délais de traitement et la liste des formalités exigées pour l’assurance de prêt diffèrent suivant que vous souscrivez au contrat groupe bancaire ou que vous optez pour une délégation externe. Dans le second cas, sachez que l’étude de votre dossier peut s’avérer plus longue.

À savoir : en cas de problème de santé, les services médicaux de l’assureur peuvent demander des examens complémentaires avant de statuer. Compte tenu du secret médical, seuls les médecins conseils des compagnies ont accès aux informations liées à votre santé. Vous dépendez donc de leur emploi du temps.

Si caution personnelle

• Document de caution signé par les parties.

Si vous confiez votre demande à un courtier

Si vous confiez la négociation du taux à un courtier en prêt immobilier, c’est ce dernier qui se chargera de réunir les pièces justificatives et de les transmettre à la banque sélectionnée.

À savoir : certains organismes prêteurs exigent du courtier qu’il consulte les documents originaux avant de monter le dossier.

Les frais de dossier

La rémunération de la banque provient des intérêts, mais les frais de dossier servent à amortir le coût lié à l’analyse de votre demande. Sauf à négocier leur gratuité avec votre conseiller, les frais de dossier du prêt immobilier peuvent aller jusqu’à 1 % du capital emprunté, généralement plafonné à une somme qui dépend à la fois de la qualité de votre demande et du montant du prêt.

À savoir : il n’y pas de frais sur les prêts bonifiés comme le PTZ, les PEL-CEL et Action-Logement et sont limités à 500 € sur le prêt à l’accession sociale.

L’analyse de votre demande

Une fois complet, votre dossier est transmis au service des engagements qui va le passer au crible. Il vérifiera la cohérence des informations et évaluera votre capacité d’emprunt. Si votre demande est acceptée, la banque vous transmettra une offre par courrier recommandé avec accusé de réception reprenant toutes les caractéristiques du prêt.

Sources juridiques

• Arrêté du 30 décembre 2010 relatif aux conditions d’application de dispositions du PTZ