Être co emprunteur d’un prêt immobilier

En souscrivant conjointement un prêt immobilier avec une autre personne, vous devenez chacun co emprunteur avec les mêmes droits et les mêmes obligations contractuelles. Cette situation peut entraîner de graves conséquences qu’il convient d’apprécier avant de s’engager.
On vous explique tout de l’obligation de remboursement auprès de la banque, du principe de solidarité en cas de défaillance d’un des co emprunteurs, des répercutions en cas de séparation et des différences avec la notion de co acquéreur.

Sommaire

Définition
Solidarité des co emprunteurs
Conditions pour être co emprunteur
Quel avantage à emprunter à deux ?
Quelle quotité pour le contrat d’assurance emprunteur ?
La solidarité entre époux
Quelles conséquences sur le crédit immobilier en cas de séparation ?
Différence avec la notion de coacquéreur
Sources juridiques

Définition

Le co emprunteur (en général le conjoint, le partenaire de Pacs ou le concubin) est une personne physique ou morale (SCI) qui souscrit un crédit immobilier conjointement avec l’emprunteur. Il signe le contrat de prêt et participe solidairement au remboursement.

Le cas le plus fréquent est celui d’une acquisition commune (le co-emprunteur devenant également propriétaire du logement). Il doit alors figurer dans l’acte de vente authentique.

Le principe de solidarité

La disposition de solidarité étant une clause conventionnelle du contrat, il faut qu’elle soit expressément mentionnée dans l’offre de prêt. Cette clause permet au créancier d’exiger à l’un seulement des co emprunteurs le paiement des mensualités dès le premier impayé. Elle s’apparente à la caution solidaire et personnelle, dont elle diffère juridiquement sur certains points.

Cet engagement est lourd de conséquences, car il engage le patrimoine des co emprunteurs, la banque pouvant engager des poursuites envers le co emprunteur de son choix.

Terme de l’engagement

Les co emprunteurs s’engagent réciproquement jusqu’à l’extinction de la dette, c’est-à-dire soit jusqu’au terme de l’emprunt soit après un remboursement anticipé intégral.

Montant

Les co emprunteurs sont chacun solidaire à hauteur du montant total du prêt. En cas de défaillance, le co emprunteur appelé par la banque doit donc assumer seul le paiement des mensualités et régler le capital restant dû, augmenté des frais et accessoires en cas de déchéance du prêt.

À noter que l’engagement réciproque vaut même lorsque les revenus reposent sur un seul des co emprunteurs.

Conditions pour être co emprunteur

Lorsque deux personnes souscrivent un crédit immobilier, l’étude de risque porte sur la situation globale des deux co emprunteurs. Après vérification des fichiers Banque de France, l’organisme prêteur détermine leur solvabilité sur la base du taux d’endettement et du reste à vivre. Mais l’analyse de la banque porte aussi sur d’autres critères comme la stabilité professionnelle, le taux d’apport ou la bonne tenue des comptes bancaires.

Important : les personnes mineures ou en incapacité juridique ne peuvent pas emprunter sans le consentement des parents ou du mandataire désigné.

Il est bien entendu possible d’emprunter avec une autre personne que son conjoint comme c’est le cas lors d’un investissement locatif où il y a parfois pluralité de co-emprunteurs ou lors de l’achat d’un logement entre parents et enfants.

Il convient alors de déterminer avec le notaire quel est le statut juridique le plus approprié : indivision ou SCI familiale.

Les avantages à emprunter à deux

Les co emprunteurs qui cumulent deux salaires ont théoriquement une capacité d’emprunt supérieure, puisque c’est le niveau des revenus qui détermine le taux d’endettement. Encore faut-il que le reste à vivre du ménage soit suffisant.

Par ailleurs, être en couple constitue un gage de stabilité auprès de la banque, renforcée par le principe de solidarité et l’engagement de chacun de pallier la défaillance de l’autre.

Enfin, l’emprunteur ne disposant pas de revenus suffisants pour réaliser un projet immobilier seul pourra compenser avec les revenus de l’autre.

Choix de la quotité du contrat d’assurance emprunteur

Vous devez assurer le prêt immobilier à hauteur d’au moins 100 % du capital emprunté, mais il arrive que la banque exige un niveau de couverture supérieure.

La quotité, c’est-à-dire la répartition de la garantie sur chaque tête est généralement fonction des revenus de chacun, mais Il arrive parfois que la banque impose un pourcentage d’assurance minimum aux co emprunteurs.

Le choix de la quotité est très important et il convient de ne pas décider à la légère, car celle-ci détermine le niveau de remboursement de l’assureur en cas de problème de santé.

Important : pour décider du pourcentage d’assurance sur chaque co emprunteur, posez-vous la question suivante :  » s’il m’arrive quelque chose, est-ce que mon conjoint pourra continuer à assumer seul le remboursement du crédit immobilier sur la part qu’il lui reste à régler ? « 

Voici à titre d’exemple, ce que pourraient être les pourcentage d’assurance d’un couple et en correspondance le niveau de remboursement en cas d’incapacité de travail ou de décès.

(1) L’exemple de remboursement en cas de décès porte sur le capital initial. Or, l’assureur remboursera le capital restant dû à hauteur de la quotité choisie.

À savoir : vous pouvez choisir librement votre contrat d’assurance, à condition que les garanties soient au minimum équivalentes à celles proposées par le contrat groupe bancaire.

La solidarité entre époux

L’Article 220 du Code civil instaure un principe de solidarité entre les époux. Ainsi, même si aucune clause ne figure dans l’offre de prêt, les co emprunteurs mariés restent juridiquement responsables l’un envers l’autre.

Cette responsabilité vaut également pour les dettes contractées par un seul d’entre eux, sauf pour celles qui ont un caractère manifestement exagéré.

Important : les ex-époux sont solidairement responsables des dettes contractées avant le divorce. Ainsi, la banque peut exiger à tout moment de l’un des co emprunteurs qu’il solde le crédit immobilier.

La situation est quelque peu différente lorsque les époux ont opté pour la communauté universelle. Ce régime implique que les biens acquis avant et pendant le mariage sont communs. La banque peut ainsi engager une procédure à l’encontre de l’un ou l’autre co emprunteur sur les biens acquis avant le mariage pour solder le crédit.

Régime de la séparation de biens et couples pacsés

Dans le cadre du régime de la séparation de biens, deux cas de figure peuvent se présenter :

1. Un seul des conjoints est emprunteur : l’autre n’est pas responsable en cas de défaillance.
2. Le crédit immobilier est souscrit conjointement : les époux sont tous deux responsables des dettes, la clause du contrat de prêt déterminant le niveau de solidarité entre eux.

Il en va de même pour l’acquisition d’un logement par les couples pacsés après le 1er janvier 2007.

À noter que, contrairement aux couples mariés ou pacsés, les concubins ne sont pas  solidaires des dettes. Là encore, c’est la clause de solidarité entre co emprunteurs inscrite à l’offre de prêt qui détermine la responsabilité de chacun.

Important : il y a un risque de requalification en donation déguisée. Si par exemple l’un des concubins finance le bien immobilier à hauteur de 70% et l’autre à hauteur de 30 %, les co emprunteurs doivent garder la même cohérence dans le choix de la répartition des parts.

En cas de séparation

La séparation ne met pas fin aux engagements mutuels des co emprunteurs qui restent tous tenus de rembourser les prêts contractés ensemble. Tout dépend de la décision que prennent les acquéreurs :

1. Si le bien est vendu, le prêt est remboursé. Une fois la dette éteinte, les co emprunteurs sont libérés de leur engagement. C’est plus difficile dans le cas de l’indivision où l’accord de tous est exigé.
2. Si l’un des époux souhaite conserver le logement, il doit racheter la soulte au conjoint. Ce dernier doit demander à la banque de le désolidariser du prêt. Rien ne dit toutefois que cette dernière accepte. Pour que la banque renonce à la garantie qu’apportait le co emprunteur, il faut que l’époux qui rachète le logement dispose de garanties suffisantes.

À savoir : en cas de remboursement anticipé du prêt immobilier, la banque applique des pénalités pouvant aller jusqu’à 3 % du capital restant dû.

Différence entre co emprunteur et co acquéreur

La confusion est souvent faite avec la notion de co acquéreur. On peut parfaitement acheter un bien immobilier et ne pas apparaître dans le contrat de prêt. À l’inverse, on peut parfaitement ne pas figurer dans l’acte de vente et se porter co emprunteur. On vous explique ici la différence.

Important : certaines banques refusent de prêter lorsque l’emprunteur n’est pas co acquéreur.

Sources juridiques

• Articles 1310 à 1390 du Code civil : solidarité entre débiteurs
• Articles 1346 à 1346-5 du Code civil : paiement avec subrogation
• Article 220 du Code civil : solidarité entre époux