Même si les banques ont durci l’accès au crédit, il est encore possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport personnel, à condition de présenter un dossier solide et de soigner son profil d’emprunteur.
Voici concrètement comment vous pouvez convaincre la banque et devenir propriétaire de votre maison ou de votre appartement sans aucun apport.
Sommaire
Qu’est-ce que l’apport personnel dans un projet immobilier ?
Pourquoi certaines banques exigent-elles un apport ?
Quelles sont les banques qui proposent des prêts immobiliers à 110 % ?
Quels sont les prêts qui sont comptabilisés dans l’apport personnel ?
Comment obtenir son prêt immobilier sans apport ?
Quels profils d’emprunteurs peuvent faire un prêt immobilier sans apport ?
Définition de l’apport personnel
L’apport personnel désigne la part de capital que vous investissez dans votre projet immobilier. Cette somme d’argent vient s’ajouter au capital emprunté auprès de l’organisme de prêt. La part investie est généralement exprimée en pourcentage du prix total d’acquisition hors frais de notaire.
L’apport peut provenir de votre épargne personnelle, d’une succession ou donation, de la vente de votre ancien logement ou d’un prêt familial.
À noter que les prêts aidés par l’État et les collectivités locales s’ajoutent à la somme apportée par l’emprunteur et entrent dans le calcul du taux d’apport.
Il est généralement admis que l’apport personnel couvre au minimum les frais annexes : frais de notaire, frais de dossier et frais de garantie. Il est à noter toutefois que les banques exigent de plus en plus que la somme injectée par l’emprunteur soit au minimum de 10 % du prix total d’acquisition.
L’apport personnel rassure l’organisme prêteur, car il réduit le risque de crédit. De ce fait, il favorise la décision d’accorder le prêt immobilier et permet de bénéficier de conditions de taux plus avantageuses.
Enfin, même si l’apport est un élément essentiel de l’accès au crédit, sachez qu’il est toujours possible en 2023 d’obtenir un prêt immobilier sans apport.
Les raisons qui poussent la banque à exiger un apport personnel
Voici les raisons fréquemment évoquées par les banques pour exiger de l’emprunteur qu’il finance une partie de l’acquisition avec ses deniers personnels (généralement 10 % du prix d’acquisition plus les frais annexes). Un engagement qui prouve l’intérêt qu’il porte à son projet immobilier.
- Respecter le taux d’endettement maximum légal de 35 %.
- Réduire le risque de crédit en limitant le montant du prêt immobilier. C’est une manière pour la banque d’anticiper une éventuelle défaillance de l’emprunteur.
- Vérifier la capacité d’épargne. Une manière indirecte de juger votre capacité de remboursement.
À savoir : les motifs de refus d’un prêt immobilier sans apport sont multiples. Ils dépendent de la situation financière globale de l’emprunteur et de la conjoncture économique au moment de la demande.
Quelles banques proposent un prêt immobilier sans apport ?
Il n’y a pas de banques spécifiques qui proposent des prêts immobiliers sans apport. La décision dépend de la politique de chacune d’elles et des critères d’octroi qu’elles appliquent. La décision se prend donc au cas par cas. Par ailleurs, les spécificités régionales peuvent amener un établissement à assouplir sa politique d’accès au crédit dans une région et à la durcir dans une autre. À titre d’exemple, la caisse du CRÉDIT AGRICOLE Sud-Rhône-Alpes n’a pas les mêmes critères d’octroi que celle d’Alsace-Vosges. La réponse d’une banque peut donc varier d’un dossier à l’autre et d’une région à l’autre.
Les emprunteurs qui ne disposent d’aucun capital doivent prévoir de faire un large tour de la concurrence. Nous vous conseillons de contacter tous les établissements spécialisés, ainsi que la plupart des banques de réseau. La BANQUE POSTALE et la CAISSE D’ÉPARGNE se montrent souvent les plus souples, mais l’absence d’apport n’est pas un obstacle pour le CRÉDIT AGRICOLE, BNP-PARIBAS ou encore la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE qui acceptent de financer les frais de notaire.
Il faut toutefois garder à l’esprit qu’un prêt immobilier sans apport, s’il est envisageable, présente plusieurs inconvénients :
- Taux d’intérêt supérieur à la moyenne du marché. Un constat confirmé par l’observatoire Crédit-Logement CSA qui relevait en janvier 2023 que les taux pour les emprunteurs avec peu ou pas d’apport personnel dépassait 3 %.
- Montant des frais de dossier plus élevé et donc coût total du crédit plus élevé
- Conditions d’octroi plus strictes.
Notre conseil : pour augmenter vos chances de trouver une banque qui prête sans apport, faites l’exploration la plus large des organismes prêteurs. Dans de nombreux cas, la décision se joue sur un simple détail.
Si depuis la LOI LAGARDE, il est possible d’opter pour une délégation d’assurance, il est recommandé aux emprunteurs sans apport personnel de souscrire au contrat groupe proposé par la banque afin de mettre toutes les chances de son côté. Le coût pour les jeunes sera toutefois plus élevé qu’en délégation .
Sachez toutefois qu’il est possible depuis la Loi HAMON de résilier un contrat d’assurance emprunteur à tout moment après la première année de contrat.
Les prêts qui sont pris en compte dans l’apport personnel
Lorsqu’on parle d’apport personnel, on pense d’abord à la somme investie directement par l’emprunteur dans son projet immobilier. Sachez pourtant que si la demande concerne l’achat de votre résidence principale, les prêts réglementés peuvent être pris en compte dans le calcul du taux d’apport, à condition que vous soyez éligible à l’aide. Une alternative intéressante qui compense l’absence d’apport et augmente ses chances d’obtenir le prêt, mais qui n’a toutefois pas la même valeur aux yeux des banques que les fonds issus de l’épargne.
Voici les prêts réglementés qui sont généralement admis comme faisant partie de l’apport.
- Le PTZ : le prêt à taux zéro entre dans le calcul de l’apport personnel. Le montant ne peut toutefois pas servir à régler les frais de notaire ou de garantie. Les fonds sont obligatoirement affectés au paiement du bien.
- PEL ou CEL : les opérations d’épargne logement permettent de mettre de l’argent de côté et d’obtenir des droits à prêt.
- Prêt ACTION-LOGEMENT : si vous êtes salarié d’une entreprise de plus de 10 personnes, vous pouvez bénéficier du prêt bonifié Action-Logement en complément du prêt principal, à condition que l’enveloppe destinée à l’accession aidée ne soit pas épuisée au moment de votre demande.
- Les aides locales à l’accession : les collectivités locales proposent parfois des aides à l’accession aux primo-accédants. Elles peuvent prendre la forme d’un prêt à taux zéro ou d’une subvention versée à l’acquéreur.
À savoir : un prêt familial ou un prêt octroyé par une mutuelle ou une caisse de retraite peuvent être comptabilisés dans l’apport. Ils peuvent servir par exemple à financer l’acompte exigé à la signature du compromis.
Comment faire un prêt immobilier sans apport
Acheter une maison ou un appartement sans apport est certes difficile, mais reste possible en 2023 à condition de soigner son profil emprunteur et d’apporter certaines garanties à la banque.
10 arguments pour présenter un dossier solide
- Effectuez une simulation en ligne et préparez un plan de financement équilibré afin de démontrer que votre projet immobilier est réfléchi. Bref, démontrez à votre banquier que c’est faisable.
- Démontrez votre bonne gestion des comptes bancaires. Votre situation financière doit être saine, car il s’agit là d’un élément central de l’analyse de risque. Les relevés des 3 derniers mois vont être passés au crible. Ils doivent être équilibrés (pas de découverts ni incidents de paiement). Vous enverrez ainsi un signal positif à votre banquier.
- Renforcez les garanties avec la caution solidaire d’un tiers. Si votre situation n’est pas suffisamment stable, cette solution est de nature à rassurer l’organisme prêteur. Encore faut-il que la personne qui se porte garant ait les moyens financiers d’assumer la charge financière en cas de défaillance de votre part.
- Soignez le reste à vivre. Les banques se montrent particulièrement exigeantes sur ce critère. C’est un élément clé qui permet d’apprécier votre capacité à rembourser un nouvel emprunt.
- Respectez le taux d’endettement maximal. Le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) le limite désormais à 35 % des revenus.
- Présentez une situation professionnelle stable avec des revenus réguliers. La stabilité d’un CDI rassure la banque.
- Prouvez le sérieux de votre demande en faisant diligence au moment de constituer votre dossier. Ne compliquez pas la tâche de votre conseiller et évitez des relances inutiles. Une demande de prêt immobilier sans apport exige une exemplarité à tous les niveaux.
- Modérez le saut de charge. Si vous êtes locataire, la future mensualité ne doit pas être beaucoup plus élevée que le montant du loyer actuel.
- Prouvez que votre projet immobilier est rentable. La qualité du bien compte pour beaucoup dans la décision de la banque d’accorder un prêt immobilier sans apport, car elle constitue la meilleure garantie en cas de revente du logement. Un projet atypique sera plus difficile à financer.
- Achetez avec un co-emprunteur. Vous renforcerez la solidité de votre dossier puisque le remboursement du crédit sera supporté par deux personnes.
Confiez votre dossier à un courtier en crédit immobilier
S’il est facile pour les emprunteurs disposant de fonds propres et de gros revenus de négocier le meilleur taux, il n’en va pas de même pour ceux dont les salaires sont faibles et qui cherchent un financement à hauteur de 110 %.
Faire appel à un courtier augmentera vos chances d’emprunter sans apport. Ce dernier vous accompagnera tout au long de la négociation. Il établira le plan de financement le plus adapté à votre situation financière, calculera votre future mensualité et vérifiera votre éligibilité aux prêts aidés.
En fonction des spécificités de votre dossier et des exigences de chaque banque, le courtier sera plus à même de vous aiguiller vers l’organisme le plus à même de vous proposer un prêt immobilier sans apport.
Les profils d’emprunteurs qui ont le plus de chance d’obtenir un prêt immobilier sans apport en 2023
Les banques acceptent plus facilement de prêter à certaines catégories d’emprunteur dont le profil justifie l’absence d’apport personnel.
Les jeunes actifs
La porte est toujours ouverte aux primo-accédants dont la récente entrée dans la vie active justifie pleinement le fait qu’ils ne disposent pas d’apport personnel. Une indulgence dont ne disposent pas les emprunteurs de 50 ans et plus qui ont généralement beaucoup de mal à expliquer l’absence d’épargne.
Les banques prêtent beaucoup d’attention aux jeunes actifs, car ils constituent une clientèle d’avenir et figurent parmi les profils d’emprunteur les plus appréciés des banques, à condition que leur situation professionnelle soit stable.
Les emprunteurs qui souhaitent garder leur épargne
Il peut être judicieux de conserver tout ou partie de son apport afin de disposer d’une enveloppe de trésorerie. Une règle de prudence qu’apprécient en général les banques, d’autant plus qu’il est probable que vous lui confiez la gestion des fonds.
Il y a plusieurs avantages à ne pas utiliser son apport personnel :
- Préserver son patrimoine financier.
- Financer des futurs travaux,
- Garder de l’argent de côté pour faire face en cas d’aléas.
Les investisseurs
Les investisseurs sont généralement guidés par l’optimisation fiscale. Elle les incite à réaliser leur projet locatif sans mobiliser leurs économies et à emprunter sans apport.
Cette stratégie s’explique aisément, mais trouve de moins en moins d’écho auprès des banques. La plupart d’entre elles exigent désormais que l’investisseur apporte entre 10 à 20 % du prix d’achat et règle les frais de notaire et prouve son implication dans le projet immobilier.
À savoir : les banques rechignent à financer un investissement locatif aux emprunteurs qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale.
