Qu’il s’agisse d’acheter un logement qui sera occupé pendant la durée des études, d’un appartement qui servira plus tard de résidence principale ou d’un bien destiné à la location, obtenir un prêt immobilier quand on est encore étudiant n’est pas une mince affaire. Notre dossier complet pour mener à bien votre projet.
Les éléments essentiels de la négociation
Si vous poursuivez vos études, il y a de fortes chances que vous ne disposiez d’aucune rémunération régulière avant la fin de votre cursus universitaire. Les jobs étudiants ne permettant pas d’apporter une garantie suffisante quand on emprunte (sauf si vous disposez d’un CDI et d’un revenu régulier), vous allez devoir trouver des solutions pour convaincre la banque de vous faire confiance.
Cette situation pose clairement un problème de garantie, notamment en cas de défaillance dans le remboursement du prêt immobilier et constitue pour tout étudiant le point central de la demande.
D’une manière générale l’organisme prêteur exige trois types de garanties :
- En cas de défaillance de l’emprunteur, le remboursement de la dette doit être assuré. C’est le rôle de l’hypothèque, du privilège prêteur de deniers ou plus généralement de la caution mutuelle.
- Les revenus doivent être suffisants pour permettre à l’emprunteur de rembourser le crédit, ce qui revient à obtenir un taux d’endettement inférieur à 33 %. Il faut par ailleurs être en mesure de faire face à l’ensemble des charges (notion de reste à vivre).
- Les risques de santé doivent être couverts par une assurance garantissant l’emprunteur contre le décès, l’invalidité et l’incapacité de travail. (Si vous êtes étudiant et si vous avez moins de 30 ans, il est plus intéressant d’opter pour une délégation externe).
La caution personnelle et solidaire
Soyons clairs, sans revenus réguliers vous ne pouvez pas financer un projet immobilier. Aucune banque n’accepter de vous prêter. Elle ne voudra pas se contenter d’une garantie immobilière. L’hypothèque ou le privilège prêteur de denier sont très contraignantes à mettre en œuvre pour l’organisme de prêt et les sociétés de cautions mutuelles refuseront votre dossier pour insuffisance de revenus.
Si vous achetez seul le bien, il vous faudra trouver une personne qui se porte caution solidaire et personnelle de votre emprunt. Dans le cas des étudiants, il s’agit le plus souvent des parents. Encore faut-il que leur capacité financière permette de rembourser l’emprunt.
Important : il s’agit d’une décision lourde de conséquences dans la mesure où elle engage irrémédiablement le patrimoine des personnes cautionnaires.
Important : si vous avez un prêt à la consommation en cours, vérifiez s’il n’est pas plus judicieux de le solder avant de présenter votre dossier à la banque.
La caution mutuelle
L’accord de la société de caution mutuelle est subordonné à l’analyse de la situation financière de l’emprunteur. En cas de refus, vous devrez vous rabattre sur un autre type de garantie (hypothèque ou privilège prêteur de deniers), plus contraignante et souvent plus coûteuse.
L’hypothèque et l’IPPD
Elles font parties des sûretés réelles. L’inscription hypothécaire est de loin la garantie la plus onéreuse. Si vous achetez un logement ancien, privilégiez l’IPPD qui est exempt de taxe de publicité foncière et dont les frais de mainlevée sont plus faibles.
Notre conseil : l’IPPD ne peut s’appliquer que sur un bien existant. Si vous faites construire une maison individuelle, demandez à banque de mettre en place un privilège prêteur de deniers pour garantir le financement du terrain et une hypothèque pour garantir le prêt sur la construction.
L’analyse de l’endettement
La banque va étudier l’endettement de l’étudiant, s’il dispose de revenus où des parents, s’ils se sont portés caution. Le taux maximum de 33 % des revenus n’est par ailleurs qu’un ratio purement indicatif. Il faut le toujours le rapprocher du montant de reste à vivre, c’est à dire de la somme disponible, une fois réglé tous les emprunts (y compris les éventuels crédits à la consommation en cours).
Avec un reste à vivre important, la banque peut accepter un taux d’endettement de 36 % voire de 37 %. A contrario, si l’étude révèle que le montant est trop faible pour faire face aux charges courantes, il se peut qu’elle refuse votre dossier, même si votre endettement est faible.
Sachez que pour être comptabilisés, les revenus doivent revêtir un caractère certain. Par ailleurs, en tant que propriétaire il est possible de bénéficier d’une APL, à condition de souscrire un prêt PAS ou conventionné. Toutefois, toutes les banques ne comptabilisent pas les allocations logements dans les revenus de l’emprunteur.
L’apport personnel
Les banques se montrent tolérantes envers les jeunes emprunteurs
Depuis le début de la crise financière les banques ont nettement durci l’accès au crédit. La plupart d’entre elles exigent désormais que l’emprunteur dispose d’un apport personnel minimum, en général égal à 10 % du prix d’acquisition plus frais de notaire.
Pour les étudiants et les jeunes actifs en primo accession, la question de l’apport pose nécessairement un problème de taille puisque ces derniers n’ont pas eu suffisamment de temps pour économiser et se constituer un capital. Ce ne doit pas être un facteur bloquant pour votre projet. D’une part, parce que les banques se montrent assez indulgentes envers les jeunes emprunteurs et d’autre part parce que certains prêts entrent dans le calcul de l’apport personnel. Ces derniers présentent ainsi un double avantage puisque leur taux bonifié se montre en plus particulièrement attractif.
Les prêts réglementés
La plupart des prêts réglementés sont comptabilisés dans l’apport. C’est le cas du PTZ plus qui est réservé à l’achat d’une résidence principale dans le neuf mais aussi du prêt action logement et des prêts PEL et CEL. Pensez également aux collectivités locales. De nombreuses mairies et départements proposent aux primo accédants des aides à l’accession complémentaires à celles de l’Etat.
Acheter avec sa résidence principale avec ses parents
Pour un étudiant sans revenus fixes, la solution la plus simple consiste à acheter et à emprunter avec ses parents. Pour ce faire, plusieurs stratégies d’achat peuvent être envisagées.
Le cadre de l’indivision
C’est le cas le plus répandu, compte tenu de sa simplicité de mise en œuvre. Mais si la solution de l’indivision est pratique au départ et ne comporte aucunes formalités, elle entraîne 2 inconvénients majeurs :
- Les décisions doivent être prises à la majorité, ce qui peut créer des conflits en cas de mésentente.
- Chacun est libre de sortir de l’indivision à tout moment.
Il est possible toutefois de palier à cet inconvénient en signant une convention d’indivision sur une durée maximum de 5 ans. Elle permet de stabiliser la relation et peut autoriser l’un des indivisaires d’assurer la gérance du bien.
La SCI
La Société Civile Immobilière est sans aucun doute le cadre juridique le plus adapté pour un étudiant qui achète un logement en commun avec ses parents. Elle entraîne toutefois un coût plus élevé puisqu’elle nécessite de créer une société et déposer des statuts. Notez par ailleurs que ces formalités juridiques nécessitent généralement de passer par un spécialiste du droit (avocat ou notaire).
Important : celle solution est conseillé si à terme vous souhaitez conserver seul le logement. Elle évite d’avoir à payer les frais de notaire puisqu’il suffira de procéder à une simple cession de parts.
Notion de co emprunteur et de co acquéreur
Avant de s’engager dans un achat immobilier à plusieurs, il est préférable de saisir les différences juridiques qui existent entre les statuts de co emprunteur et de co acquéreur, chacun d’eux engageant irrémédiablement les parties.
Les co acquéreurs
Ce sont les personnes physiques (particuliers) ou morales (SCI) qui sont portées sur l’acte de vente. Chacune est propriétaire du bien au prorata de ses apports. Les parts étant en général détenues en pleine propriété, il est impossible à chacun de vendre sans l’accord de tous.
Les co emprunteurs
Ce sont tous ceux qui ont signés le contrat de prêt. La plupart des banques exige des co emprunteurs qu’ils se portent solidaires sur la totalité de l’emprunt immobilier. Cette situation n’est pas sans entraîner un déséquilibre car en cas de séparation, il est impossible de se désolidariser du crédit sans l’accord de l’organisme prêteur.
