Selon que le bien immobilier appartient aux deux époux pour moitié (cas de l’indivision) ou qu’elle figure au patrimoine privé de l’un d’entre eux, le sort de la résidence principale peut être très différent.
Faut-il vendre le logement commun (avec les implications juridiques, fiscales et patrimoniales que cela suppose), la maison ou l’appartement peut-il être repris par l’un des conjoints (cas du rachat de soulte) ou conservé quelque temps en commun dans l’attente d’une période de revente plus favorable par exemple ?
Réponses avec nos experts.
Cession du logement
La licitation c’est-à-dire la vente du bien est le sort qui est le plus souvent réservé à la résidence principale sauf lorsqu’un des époux décide de racheter la part de l’autre. La cession bénéficie d’une exonération sur la plus-value immobilière. Attention toutefois si vous n’habitez plus sous le même toit depuis plusieurs années, car l’administration fiscale estime que la vente doit intervenir dans un délai « normal » après la séparation.
Ce délai s’apprécie en fonction des circonstances (difficultés liées à la procédure de divorce, situation du marché immobilier…). Il est toutefois admis qu’un an constitue un délai normal.
Le couple doit se mettre d’accord sur le prix de vente qui, il faut l’avouer constitue souvent un point d’achoppement. Pour le reste, il faut tenir compte du statut protecteur du logement commun et de la nature de sa détention : bien commun ou bien propre.
Il est fortement conseillé de passer par un professionnel pour fixer le prix. Vous pouvez vous adresser à une agence immobilière, un cabinet d’expertise indépendant ou bien demander l’avis de votre notaire. Pour éviter toute contestation future, faites établir plusieurs estimations et établissez une moyenne des résultats obtenus.
À savoir : certains cabinets de notaires pratiquent l’expertise immobilière. Le label Notexpert atteste que ces derniers ont reçu une formation spécifique et bénéficient d’une expérience de l’évaluation d’au moins 5 ans.
Le logement appartient aux 2 époux
C’est généralement le cas pour la résidence principale achetée par les couples mariés sous le régime de la communauté. Si vous vous mettez d’accord sur un prix de vente, les choses seront simples. Le notaire chargé de l’acte authentique remboursera le capital restant dû sur le prêt immobilier et partagera le solde à parts égales.
La vente d’un bien indivis est évidemment plus complexe en cas de désaccord puisqu’il faudra saisir le tribunal de grande instance, qui est le seul compétent pour statuer.
Dans le cas particulier d’un bien commun financé à plus de la moitié par les fonds propres d’un des époux, le propriétaire majoritaire a la faculté de garder le logement en contrepartie d’une « récompense » correspondant à la quote-part du conjoint non majoritaire.
À noter pour les indivisions inégalitaires : le solde est partagé au prorata de la quote-part de chacun.
Exemple chiffré
La résidence principale d’un couple a été financée à hauteur de :
- 30 % par la communauté à l’aide d’un emprunt immobilier
- 70 % par les fonds propres de l’un des époux :
Le logement est revendu 200 000 €. Le capital restant dû est de 50 000 €.
Après remboursement de l’emprunt, le solde, soit 150 000 €, la répartition s’établit comme suit :
- 45 000 € à la communauté soit 22 500 € pour chaque époux.
- 105 000 € au conjoint majoritaire.
Important : il est indispensable de fournir les preuves de l’origine du financement. C’est pourquoi il est fortement conseillé aux acquéreurs de préciser au notaire la provenance de l’apport si une partie provient des fonds propres d’un des époux.
Le logement appartient à l’un des époux
Lorsque la résidence principale a été achetée avec ses fonds propres, l’époux propriétaire conserve son bien après le prononcé du divorce. Toutefois afin de protéger l’intérêt des enfants, je juge des affaires familiales peut décider que le conjoint non propriétaire reste dans les lieux lorsque la garde lui a été confiée.
- Si les enfants continuent à vivre dans le logement avec le conjoint non propriétaire, la durée du bail peut courir jusqu’à la majorité du dernier enfant.
- Si l’époux propriétaire a quitté le logement, la durée bail ne peut excéder 9 ans.
Le montant du loyer s’apprécie par rapport à la valeur locative du bien et après une décote qui reste à l’appréciation du juge, généralement de 10 à 20 %.
Une situation que connaissent également les couples pacsés puisque là encore le juge des affaires familiales peut attribuer le logement familial au partenaire non propriétaire si ce dernier a l’autorité parentale et empêcher ainsi le partenaire non propriétaire de vendre.
Les concubins en revanche ne bénéficient d’aucune protection. Dès la séparation, le concubin propriétaire peut décider de vendre le logement et mettre son compagnon à la porte.
Important : tant que le jugement du divorce n’est pas définitif, le logement reste la résidence principale du couple et ne peut être mis à la vente.
Construction d’une maison individuelle non finie ou appartement en VEFA non livré
Si vous étiez locataires et que votre projet immobilier portait sur la construction d’une maison individuelle ou bien l’acquisition d’un appartement neuf et que le logement n’est pas terminé au moment du divorce, vous devez prouver à l’administration fiscale qu’il s’agissait de votre future résidence principale.
Rachat de la soulte par un conjoint
L’époux qui souhaite conserver un logement appartenant à la communauté peut racheter la part de son conjoint en versant une soulte, à condition que ses moyens financiers le permettent. Cette procédure règle la question de la résidence principale et facilite plus généralement le partage dès lors que les époux s’entendent sur le prix de revente et donc de la compensation, ce qui n’est pas toujours évident.
Le calcul de la part de chaque conjoint s’établit sur la base du prix de cession auquel on retranche le capital restant dû lorsque le bien a été financé par un prêt immobilier. Le résultat est divisé par deux pour déterminer la part du conjoint non attributaire.
À noter que le rachat de soulte entraîne un transfert de propriété qui nécessite la signature d’un acte authentique. Le conjoint acquéreur doit donc s’acquitter des frais de notaire payables sur toute transaction immobilière (environ 7,5 % du prix de vente). Lorsque le financement de la soulte s’effectue à l’aide d’un prêt immobilier, ces frais peuvent être intégrés.
À savoir : lorsque le logement a été financé par un prêt immobilier, il est impératif de demander à banque la désolidarisation du conjoint non attributaire. Celle-ci se réserve le droit de refuser la demande si la capacité financière du conjoint qui rachète la soulte est insuffisante. Conservation du logement en bien commun
Il arrive que les époux souhaitent conserver en commun l’ex résidence principale. Ce peut être pour apporter une stabilité aux enfants qui conserveront la même école ou pour attendre un contexte plus favorable pour la mettre en vente.
Établir une convention d’indivision
Le logement reste la propriété commune des ex-époux. La convention d’indivision établie pour 5 ans renouvelable permet de fixer les règles de gestion future du bien et de définir notamment :
- Le montant de l’indemnité d’occupation à verser par le conjoint qui continue d’occuper les lieux ou les conditions d’occupation à titre gratuit le cas échéant.
- Les modalités de paiement des différentes charges locatives.
- Les conditions qui détermineront la mise à la vente du bien.
Important : le conjoint qui a quitté le domicile familial devra s’acquitter de la plus-value lors de la vente puisqu’elle ne constituera plus sa résidence principale.
Modifier le contrat d’assurance habitation
Vous devez par ailleurs avertir l’assureur du changement de situation familiale. De plus, si la valeur des biens meubles a diminué avec la séparation, il est possible que cela permette un ajustement du tarif.
Par ailleurs, puisque la dissolution de la communauté constitue une cause de résiliation, il est peut-être utile de faire jouer la concurrence.
À savoir : lorsque le contrat a été souscrit par le couple, la résiliation doit être signée par les deux ex-époux.
Les taxes locales
La taxe d’habitation est payée par celui qui continue d’occuper le logement. L’année de la séparation, la taxe d’habitation est scindée en 2 :
- Du 1er janvier à la date du divorce, les ex-époux s’acquittent à parts égales du montant.
- De la date du divorce au 31 décembre, la taxe est à la charge de celui qui reste.
La taxe foncière incombe au propriétaire. En cas de propriété indivise, les ex-époux assument ensemble son règlement.
Les charges de copropriété et les charges locatives
Comme pour la taxe d’habitation, les charges sont payées par moitié par les ex-époux pour la période qui coure jusqu’au divorce et par celui qui conserve le logement à partir du jugement.
Cas de la mise en location
Si le bien est mis en location, les revenus et les charges sont partagés par moitié. La revente entraînera le paiement de la plus-value immobilière puisqu’elle ne constituera plus la résidence principale des ex-époux.
