En complément des prêts réglementés par l’Etat, de nombreuses collectivités locales proposent aux primo accédants une aide à l’accession sous forme de subvention ou de prêt bonifié.
Les politiques d’urbanisme s’inscrivent dans le PLH (Plan Local de l’Habitat), document central qui implique tous les acteurs locaux : municipalités, agglomérations de communes, promoteurs, banques, bailleurs sociaux, associations.
Voté tous les 5 ans, le PLH fixe les objectifs. Il constitue avec le PLU (Plan Local d’Urbanisme) un document essentiel, permettant de définir les moyens, de fixer les objectifs et de planifier la mise en œuvre de la politique de la ville en matière d’urbanisme.
La mixité sociale, la rénovation des centres historiques, l’augmentation du parc de logements sociaux et l’aide à l’accession à la propriété sont autant de défis qui doivent permettre aux villes de favoriser la mobilité résidentielle, de pérenniser et développer leur habitat en intégrant les nouvelles données de performance énergétique.
Favoriser la primo accession
C’est dans ce cadre que se définissent les politiques d’aides locales à l’accession, distribuées par les villes, les communautés d’agglomération, mais aussi les départements. Ces aides sont toutes cumulables avec celles distribuées par les pouvoirs publics (PTZ +, PEL, CEL et prêt Action-Logement).
L’action des collectivités locales
Les départements
Quelques conseils généraux proposent une aide à l’accession. Toutefois, les exemples sont rares et les départements laissent volontiers les communautés d’agglomération et les villes apporter leur concours aux primo accédants.
Les communautés d’agglomérations et communautés urbaines
L’intercommunalité s’exprime à travers les Communautés de Communes, les Communautés d’agglomérations et les Communautés urbaines.
Ces Etablissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) gèrent en commun de nombreuses prestations comme l’assainissement ou les transports et mènent parfois ensemble des projets en matière d’habitat.
Elles sont ainsi nombreuses à se montrer actives pour aider les primo accédants à devenir propriétaire de leur logement.
Certaines d’entre elles n’hésitent pas à se montrer généreuses, certaines aides pouvant atteindre des montant particulièrement élevés. Pour les aides à l’accession qui prennent la forme de prêts à taux zéro, les intérêts sont pris en charge par la métropole et versés aux banques partenaires de l’opération.
Les communes
Qu’il s’agisse d’inciter les habitants à s’installer dans un quartier en rénovation, favoriser la mixité sociale ou tout simplement éviter que la population ne s’exile de la commune, la politique en faveur de l’accession à la propriété est particulièrement active dans les grandes villes de France.
Les aides de l’Etat
Le PTZ
Il permet aux primo accédants qui respectent un certain plafond de revenus de bénéficier d’un prêt sans intérêt pouvant financer jusqu’à 40 % du coût total d’acquisition hors frais de notaire. Le logement doit servir de résidence principale au bénéficiaire.
Il peut s’agir
- D’un logement neuf
- D’un logement ancien situé en zone B2 ou C et comportant au moins 25 % de travaux et dont la consommation énergétique annuelle du logement se limite 331 KWh/m².
- De la remise à neuf d’un local ancien.
- De l’acquisition d’un logement social.
La durée varie de 20 à 25 ans avec un remboursement différé pouvant aller jusqu’à 15 ans. Pendant cette période, le ménage ne règle que les mensualités sur le prêt principal.
Le prêt Action Logement
Depuis 1953, les entreprises (1) participent à « l’effort de construction » à hauteur de 0,45 % de leur masse salariale, auquel il faut ajouter 0,50 % au Fonds National d’Aide au Logement. Devenu Action-Logement en 2010, l’ex prêt patronal permet de bénéficier, sous conditions, d’un prêt complémentaire au taux particulièrement attractif de 1 % :
(1) uniquement par les entreprises de plus de 20 salariés.
- Avoir acheté sa résidence principale pour la première fois ou ne pas avoir été propriétaire pendant au moins 10 ans
- Ne pas dépasser un certain plafond de revenus
- Respecter les normes énergétiques en vigueur au moment de la demande.
Les prêts issus de l’épargne logement
Les droits acquis sur les PEL et les CEL permettent de bénéficier de taux d’intérêt intéressants, d’autant plus que les taux des prêts immobiliers constatés en octobre 2023 sont au plus haut. À noter qu’il est possible de cumuler les droits acquis par les ascendants ou les descendants.
À savoir : tous les prêts réglementés par l’Etat et les aides locales à l’accession entrent dans le calcul de l’apport personnel.
La notion de mixité sociale
C’est un terme très en vogue lorsqu’on aborde les questions d’urbanisme. Si la mixité sociale ramène en partie à la notion de diversité, elle induit cependant, lorsqu’on aborde les problèmes liés à l’habitat, des questions fondamentales d’éducation et de culture.
Comment faire en sorte que le logement permette de réunir des familles d’horizons différents (âge, origine sociale…) dans une ville et plus précisément dans un quartier et en même temps favoriser les échanges entre les habitants ?
Les PLH tentent de répondre à cette question fondamentale avec les moyens financiers dont dispose chaque agglomération, mais aussi avec les priorités qu’elle a bien voulu faire. Les efforts fournis pour atteindre les quotas de logements sociaux, lutter contre le logement indigne, rénover les quartiers est d’autant plus difficile que l’État n’a pas toujours été présent.
La question de la rénovation urbaine
Les pouvoirs publics orientent toutefois l’action des collectivités locales :
- La création en 2004, de l’ANRU a permis de mettre en place un Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU) qui s’est s’achevée en 2020. À noter qu’il a permis à l’Etat de réhabiliter plus de 600 quartiers en France et en Outre-mer.
- D’autres interventions de l’Etat s’inscrivent dans les Contrats Urbains de Cohésion Sociale (CUCS).
Mais d’une manière générale et en dehors des zones sensibles, les PLH déterminent la politique de rénovation urbaine locale.
