Le compromis de vente immobilier ne se limite pas à parapher et à signer quelques documents le jour du rendez-vous. Il s’agit d’un véritable contrat dont la signature engage juridiquement les 2 parties. Même si son caractère ferme et définitif ne s’affirme qu’une fois passé le délai de rétractation de 10 jours et après réalisation des conditions suspensives (dont la rédaction doit être particulièrement soignée), acheteur et vendeur doivent savoir à quoi ils s’exposent en signant un avant-contrat et connaître le niveau de leur engagement.
Acte sous seing privé ou acte authentique ?
Les signataires doivent d’abord convenir du cadre juridique de l’accord. Faut-il signer le compromis de vente directement entre vendeur et acheteur, en présence de l’agent immobilier ou chez un notaire ? Dans ce dernier cas, quel notaire faut-il choisir ? Celui du vendeur, de l’acheteur ou bien les deux ? Autant de questions qui entraînent des procédures différentes, comme pour le cas du versement de l’acompte.
Entre particuliers
Les signatures directes entre vendeurs et acheteurs et celles établies par l’intermédiaire d’une agence immobilière entrent dans le cadre des conventions écrites sous seing privé.
Si vous signez le compromis de vente entre particuliers, sachez que si le formalisme n’est pas le même que celui rencontré pour les actes authentiques (par l’intermédiaire d’un notaire), rédiger un compromis de vente nécessite tout de même une mise en conformité du contrat avec la réglementation.
Il vaut mieux ne pas s’improviser rédacteur et utiliser un document type, à télécharger sur Internet ou à acheter en version papier dans une librairie.
Important : la loi interdit tout versement d’acompte pour les avant-contrats conclus entre particuliers, avant l’expiration du délai de rétractation de 10 jours. L’encaissement d’un dépôt de garantie n’est autorisé que lorsque la vente a lieu par l’intermédiaire d’un professionnel bénéficiant d’une garantie financière (agent immobilier ou notaire).
En présence de l’agent immobilier
Même si on reste dans le domaine des actes sous seing privé, la signature en agence permet de sécuriser la transaction. En effet, l’agent immobilier est un professionnel, tenu par un devoir de conseil. Mais lui confier la rédaction de l’avant-contrat ne signifie pas qu’il faut lui accorder une confiance absolue.
La vigilance reste de mise. Dès que la date de rendez-vous est fixée, demandez à recevoir un projet du compromis de vente afin d’avoir le temps d’en faire une lecture détaillée. Notez par écrit chaque point qui ne vous parait pas clair et demandez des explications à l’agent immobilier avant le jour prévu.
Ce dernier fera certainement une lecture complète du document. Suivez attentivement et vérifiez chaque élément. Posez toutes les questions qui vous paraissent utiles et soyez particulièrement vigilant sur les différents délais qui vous seront imposés :
- Pour déposer une demande de prêt (environ 15 jours)
- Pour obtenir une offre préalable (environ 45 jours)
- Pour la date de réitération (voir plus loin).
Comme c’est l’usage, le vendeur est en droit de demander un acompte dont le montant varie de 5 à 10% et qui représente souvent le montant des frais de notaire. L’agent immobilier disposant d’une garantie financière est en droit d’encaisser cette somme. Le dépôt de garantie sera déposé sur un compte séquestre en attendant la réalisation de la vente.
À savoir : au cas où l’acquéreur ferait jouer son droit de rétractation ou s’il n’obtenait pas de financement, l’agent immobilier disposerait d’un délai maximum de 21 jours pour restituer l’acompte versé.
Chez le notaire
Il y a un réel avantage à signer le compromis chez un notaire. Ce dernier est un professionnel du droit et sa responsabilité est engagée en cas de défaut de conseil.
La rédaction de l’acte peut être confiée au choix au notaire du vendeur ou de l’acheteur, mais rien n’empêche que chacun fasse intervenir son notaire (on parle alors de double minute).
Dans tous les cas, l’acte authentique confère un caractère indiscutable au contenu des documents et donne une date certaine à la signature. De plus, contrairement aux idées reçues, cela n’occasionne pas de surcoût très important, le tarif reste en général très raisonnable, même si les honoraires de rédaction d’un compromis n’entrent pas dans le champ d’application du décret qui encadre les émoluments du notaire.
Attention à la rédaction des conditions suspensives
Les clauses suspensives du compromis de vente méritent une attention toute particulière, notamment celle liée à la condition d’obtention de financement.
Prêt immobilier
La condition suspensive de prêt est une règle d’ordre public, c’est-à-dire qu’elle protège l’emprunteur qui fait appel au crédit pour financer le bien, même si elle ne figure pas dans l’avant-contrat. Il faut veiller à ce qu’elle soit rédigée avec le plus grand soin et notamment que chaque caractéristique du prêt soit en parfaite conformité avec les éléments de la demande en banque.
Très important : sachez que si les caractéristiques du dossier de prêt étaient différentes de celles qui figurent dans le compromis de vente, la clause suspensive ne pourrait être évoquée en cas de refus de prêt.
Cas particulier des conditions potestatives
La condition potestative fait dépendre l’issue d’un événement de la seule volonté d’une des parties. C’est le cas par exemple lorsque l’acquéreur envisage d’acheter un bien à la seule condition d’avoir vendu son propre logement, pour éviter un prêt relais. Ces clauses ont toutes les chances d’être invalidées en cas de litige.
Les annexes obligatoires
Achat en copropriété
La Loi ALUR du 24 mars 2014 a renforcé la protection de l’acquéreur et impose, pour tout achat dans une copropriété, que soient annexés de nouveaux documents soit annexés :
- Les documents relatifs au fonctionnement de la copropriété (règlement, carnet d’entretien, état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales portant sur les 3 années précédant la vente).
- Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété (montant des charges à payer par le vendeur, charges à régler par l’acquéreur).
Important : le délai de rétractation court à compter du jour où l’acquéreur dispose de toutes les annexes obligatoires.
Le dossier de diagnostic technique
Depuis 2007, le vendeur est soumis à l’obligation de faire réaliser, à ses frais, un certain nombre de diagnostics, en fonction de l’ancienneté du bien vendu et de la zone géographique. Ces diagnostics doivent être effectués par un professionnel et regroupés dans un dossier spécifique (DDT) et annexés à l’avant-contrat.
Les autres clauses
Il faut garder à l’esprit que le compromis ou la promesse de vente sont avant tout des contrats commerciaux et qu’à ce titre vendeur et acheteur peuvent insérer librement différentes clauses, en dehors des conditions suspensives habituelles, dès lors qu’ils en acceptent tous deux l’existence.
La clause de dédit
Elle permet à l’une ou l’autre des parties de préparer une porte de sortie et de se désengager du contrat, en contrepartie du versement d’une compensation financière. Elle ne doit pas être confondue avec la clause pénale.
La clause pénale
Elle permet de chiffrer le préjudice en cas d’inexécution du contrat par l’une des parties. Elle s’applique aussi bien au vendeur qu’à l’acheteur. Le montant prévu est alors directement versé à la partie ayant subi le préjudice.
La clause de substitution
La clause de substitution permet à une tierce personne de se substituer en lieu et place du bénéficiaire du compromis de vente. À noter que le substitué a alors les mêmes obligations et droits que le substituant. Cette clause est souvent utilisée dans le cas de l’investissement locatif, lorsque les acquéreurs souhaitent créer une SCI. Cette dernière sera ensuite substituée aux signataires et se portera acquéreur du bien.
Un délai de 10 jours pour se rétracter
L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. Ce délai commence à courir au lendemain de la notification du compromis de vente par courrier recommandé avec accusé de réception.
La réitération de l’acte
C’est un point du contrat qui peut s’avérer litigieux s’il n’est pas appréhendé correctement. La date de réitération de l’acte c’est-à-dire de la signature de l’acte authentique est précisée dans le compromis de vente. Il s’agit donc d’une date butoir. Il arrive d’ailleurs fréquemment, pour diverses raisons, que cette date soit repoussée.
Le simple fait de son report ne saurait constituer une annulation de la vente. Pour cela, il faudrait que le compromis indique de manière précise qu’en cas de non-respect de la date de réitération, la transaction serait purement et simplement annulée.
Absence du vendeur ou de l’acheteur
Il est possible de signer un avant-contrat sans la présence du vendeur ou de l’acheteur. Pour cela, il suffit que la partie absente donne pouvoir à un tiers pour la représenter (procuration). Ce peut être un membre de la famille, une personne de confiance ou bien le notaire.
Lorsque les deux parties n’arrivent pas à s’accorder sur un jour de rendez-vous, il est possible que chacun signe à tour de rôle. Le premier devra attendre que l’autre ait signé pour considérer que l’accord est entériné.
Il arrive enfin que le vendeur soit absent le jour de la signature. Cela arrive notamment lorsqu’il s’agit de la vente de biens de famille qui se trouve éloignés de la résidence des héritiers. Dans ce cas, le compromis peut être signé d’abord par l’acquéreur puis envoyé et signé par correspondance par le vendeur.
Attention toutefois à ne pas modifier le contenu. Sachez qu’un mot rayé entraîne la nullité du contrat. Si vous devez barrer un mot ou une phrase, il faut préciser en émargement le nombre exact de mots rayés dans la page et que les deux parties y apposent leur signature.
