La signature du compromis de vente est sans doute l’étape la plus importante dans le processus d’achat immobilier. À ce stade, vendeur et acheteur vont s’engager, à 2 détails près :
- L’acquéreur dispose de 10 jours pour changer d’avis
- La vente est suspendue à la réalisation des conditions suspensives.
Le devoir de conseil
Encadrée par la Loi HOGUET n°70-9 du 20 juillet 1972, la transaction immobilière est soumise à une règlementation stricte. L’obligation de l’agent immobilier envers l’acheteur se caractérise par un devoir de conseil qui lui impose de transmettre toutes les informations techniques utiles. Pour mener à bien sa mission, il doit faire preuve de diligence et veiller au bon déroulement de la transaction, notamment lors de la signature du compromis de vente, dont il assure la rédaction.
- Il informe les acquéreurs sur les vices cachés dont il aurait eu connaissance.
- Il veille à ce que les annexes obligatoires soient jointes à l’avant-contrat.
- Il conseille les parties sur la rédaction des conditions suspensives.
Versement de l’acompte
Même s’il s’agit d’un acte sous seing privé, l’agent immobilier peut être amené à demander le versement d’un acompte à la signature du compromis (dont le montant varie de 5 à 10 % du prix de vente) à condition de justifier d’une attestation de garantie financière. Il doit établir un reçu dont l’original est remis au client.
La garantie financière
La souscription à une garantie financière d’un montant minimum de 110 000 € est obligatoire lorsque l’agent immobilier déclare encaisser des fonds de la part de tiers (en dehors de ses commissions).
À savoir : si l’agent immobilier avec lequel vous signez le compromis de vente ne dispose pas de garantie financière, vous ne devez pas lui verser d’acompte. En cas de doute, n’hésitez pas à lui demander une attestation d’assurance portant sur l’année en cours.
Le compte séquestre
Les Articles 55 et 59 du décret N°72-678 du 15 avril 2008 fixent les règles d’affectation et de gestion des fonds confiés par les tiers. Ils font obligation au professionnel d’ouvrir un compte bancaire spécifique, soit auprès d’une banque soit auprès de la Caisse de Dépôts et Consignations. Chaque dépôt doit faire mention de l’opération immobilière à laquelle il se rapporte et le nom de l’acquéreur doit être porté sur un registre comptable.
À savoir : en cas de non-respect de la réglementation en vigueur, l’agent immobilier s’expose à des peines d’amende pouvant aller jusqu’à 7 500 € et jusqu’à 6 ans d’emprisonnement.
10 jours pour changer d’avis
Le versement de l’acompte le jour du rendez-vous de signature n’engage nullement l’acquéreur qui dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la réception par courrier du compromis de vente ou de la première notification par la poste.
Important : la jurisprudence a statué sur le cas de la remise en main propre et confirmé qu’une date certaine ne peut être donnée que dans 2 cas :
- Cachet de la poste
- Notification par un officier public (notaire ou huissier de justice).
Rédaction des clauses : pas de précipitation
Montrez-vous particulièrement attentif sur la rédaction des clauses suspensives. L’agent immobilier doit vous mettre en garde, notamment sur les délais portés dans la condition suspensive de financement.
La clause de prêt immobilier
La condition suspensive de prêt est une règle d’ordre public (1). Elle fait dépendre la réalisation de la vente à l’obtention d’un ou plusieurs prêts immobiliers. Il faut se montrer très vigilant sur les délais imposés pour entreprendre les démarches. Ceux qui sont indiqués ci-dessous résultent d’une pratique habituelle des agences immobilières, mais rien ne vous empêche de proposer des délais plus longs.
(1) : clause qui s’applique à tous, même si elle n’est pas incluse dans le compromis.
Dépôt de dossier
L’emprunteur dispose en général de 15 jours pour déposer un dossier. Même si ce délai n’est pas toujours suffisant pour faire le tour de la concurrence, il vous permet de déposer une première demande et d’obtenir une attestation de la part de la banque.
Obtention de l’offre préalable
Vous avez 45 jours pour apporter la preuve que vous avez obtenu un financement. Elle se concrétise par l’offre préalable de prêt que la banque vous transmet par courrier recommandé avec accusé de réception.
Notre conseil : ne prévoyez pas moins de 6 semaines pour obtenir une offre de prêt. D’autre part, sachez que lors de la période d’été ou de fin d’année, les services bancaires fonctionnent en effectifs réduits ce qui a pour conséquence de rallonger les délais d’émission des offres.
Les annexes
L’agent immobilier veille à ce que toutes les annexes obligatoires soient jointes au compromis de vente.
Les diagnostics immobiliers
Le dossier de diagnostic technique (DDT) comprend un certain nombre de diagnostics immobiliers réalisés par le vendeur à ses frais et fonction de l’ancienneté de l’immeuble.
Documents de copropriété et Loi ALUR
La Loi ALUR (pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) n° 2014-366 du 24 mars 2014 impose, pour les acquisitions de logements en copropriété, d’annexer :
- Le règlement de copropriété
- L’état descriptif de division
- Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété
Important : le délai de rétractation court à compter du jour où l’acquéreur est en possession des annexes rendues obligatoires par l’Article L.721-2.
