Notre calculette financière est très simple d’utilisation et vous permet de calculer votre mensualité en seulement quelques clics. Pour cela, saisissez :
- Le montant de l’emprunt
- La durée de remboursement
- Le taux d’intérêt annuel du crédit
Attention : le taux d’intérêt indiqué doit être hors assurance.
Prenez le temps de lire ci-dessous les règles appliquées par les banques en matière de taux d’endettement et les conseils pour ajuster au mieux la future mensualité de votre prêt immobilier à votre budget.
Si vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à remplir le formulaire ci-après. Vous pourrez ainsi comparer l’ensemble des offres bancaires en seulement quelques minutes.
Les règles bancaires en matière de taux d’endettement
Le calcul de la mensualité d’un prêt immobilier s’effectue en tenant compte du taux maximum d’endettement admis généralement par les banques, qui est de l’ordre de 33 % des revenus. Mais au-delà de l’aspect réglementaire, le montant que vous affectez au remboursement de votre crédit relève aussi d’un choix personnel.
Faut-il rembourser le maximum mensuellement pour que le coût du crédit soit le moins élevé possible ou est-il préférable d’opter pour une mensualité d’emprunt moindre en rallongeant la durée ou en augmentant l’apport personnel ?
Une réglementation stricte pour encadrer les crédits immobiliers
En France, le crédit est particulièrement encadré et les banques et établissements financiers répondent tous à des règles strictes. Les différentes lois comme la Loi Scrivener sur le prêt immobilier et la Loi NEIERTZ sur le surendettement protègent les emprunteurs.
Les banques acceptent toutefois d’aller au-delà de 33 % d’endettement si le reste à vivre est jugé suffisant et si les autres éléments du dossier sont bons.
L’échéancier mensuel
Le tableau d’amortissement permet de détailler l’échéance mensuelle, celle-ci étant composée :
- Du capital amortissable, c’est-à-dire la part de la dette que vous remboursez à la banque
- Des intérêts qui correspondent à la rémunération du prêteur
- De la cotisation d’assurance.
Adapter la mensualité au budget du ménage
Avant de vous engager dans un projet immobilier, nous vous conseillons d’établir un budget prévisionnel afin de dégager votre capacité d’emprunt. Voici quelques règles pratiques qui vous permettront d’éviter quelques erreurs.
Évaluer largement les différents postes du budget
Évaluez largement chaque poste. Pensez aux aléas qui pourront plus tard venir affecter un élément. Pour cela, vous pouvez prévoir une marge de 5 à 10 % suivant le poste.
Garder un volant de trésorerie
Si vous disposez d’un apport personnel, pensez lors du plan de financement, à faire plusieurs simulations afin de déterminer la part du capital à investir dans le projet et la somme nécessaire pour constituer une réserve de précaution. Il est en effet préférable de garder un capital disponible pour faire face à d’éventuels coups durs, notamment si votre taux d’endettement maximum est atteint, car il ne sera pas possible ensuite de contracter un crédit à la consommation.
Gérer le « reste à vivre »
Le reste à vivre correspond à la somme disponible une fois que vous avez réglé toutes les mensualités de crédit. Il doit vous permettre de faire à toutes vos échéances et de pallier toutes les éventualités.
Par ailleurs, le reste à vivre est un critère d’analyse important de l’analyse bancaire, encore plus aujourd’hui où les conditions d’acceptation sont plus strictes. Il arrive que la banque réduise la capacité d’emprunt si le reste à vivre est jugé insuffisant, même avec un taux d’endettement correct.
Notre conseil : n’oubliez pas qu’un budget prévisionnel n’est utile que si vous en tenez réellement compte au moment où vous réalisez votre projet.
Cas du prêt in fine
Dans le cas prêt in fine, l’emprunteur ne remboursera le prêt qu’à l’échéance. Par conséquent, la mensualité correspond uniquement aux intérêts. Pour calculer votre échéance (hors assurance), il suffit d’appliquer le taux proportionnel au montant emprunté et de diviser par 12. La durée n’ayant pas d’incidence dans le calcul.
Exemple : pour un prêt d’un montant de 100 000 € à 4 %, vous paierez chaque mois 330 € et pour un prêt immobilier amortissable, 740 €.
Rappelons que ce type de prêt n’est intéressant que dans le cadre d’un investissement locatif, les intérêts étant déductibles des revenus locatifs.
Lissage de prêt immobilier: baisser la charge mensuelle
Une des difficultés de l’étude de financement tient au fait que très souvent il faut avoir recours à plusieurs prêts immobiliers. En effet, il n’est pas rare de financer l’acquisition d’un bien avec plusieurs emprunts comme un prêt à taux zéro, un prêt employeur et un prêt principal.
L’emprunteur aura donc plusieurs échéances à rembourser sur des montants, des taux et des durées différentes. Pour simplifier les choses, les banques utilisent la technique du lissage qui permet d’obtenir une mensualité unique jusqu’au terme de l’emprunt le plus long.
Sachez d’autre part qu’il est possible d’utiliser la technique du lissage avec deux prêts immobiliers, dont un crédit à la consommation.
Le report d’échéance
Dans un crédit immobilier, le report d’échéance revient à suspendre une ou plusieurs mensualités. Cette souplesse est proposée par la plupart des banques dans leur offre de prêt modulable. Attention toutefois au surcoût qu’engendre l’utilisation d’une telle souplesse, notamment au début de l’emprunt.
Il en va de même en cas de suspension. À titre d’exemple, suspendre ses échéances mensuelles de 12 mois équivaut à reporter le terme du prêt de 18 mois ou plus en fonction du taux. Cette différence s’explique par le fait que la part de capital et les intérêts non réglés continuent à produire des intérêts pendant la durée de suspension.
