Soumis au droit des obligations, la promesse et le compromis de vente peuvent comporter une ou plusieurs conditions suspensives destinées à protéger l’acheteur. Toutefois, leur rédaction est soumise à des règles juridiques strictes qui doivent vous inciter à la plus grande prudence.
Quelles sont les principales conditions suspensives ? Sont-elles obligatoires ? Que se passe-t-il si un des évènements mentionnés dans une des conditions empêche sa réalisation ?
On vous explique tout en détail dans ce dossier ultra détaillé.
SOMMAIRE
Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?
Quelles sont les principales clauses du compromis de vente ?
Comment faire valoir la non-réalisation d’une condition auprès du vendeur ?
Quelles différences avec les clauses résolutoires ?
Quelles sont les autres clauses à insérer dans le compromis ?
Sources juridiques
Définition
Les conditions suspensives ont pour objet de suspendre l’exécution du compromis de vente à la survenance d’un évènement futur. Le contrat ne produira ses effets que si toutes les conditions se réalisent dans les délais prévus.
En cas de non-réalisation d’une seule condition suspensive, le contrat est réputé n’avoir jamais été signé et la vente est annulée. L’acheteur est dégagé de toutes ses obligations et récupère intégralement le dépôt de garantie.
Encore faut-il que la condition ne dépende pas de la seule volonté de l’acheteur et que ce dernier n’empêche pas sa réalisation.
Les 8 principales conditions suspensives
Elles se font sur proposition de l’acheteur et à son bénéfice, mais nécessitent l’accord du vendeur exceptée la condition suspensive de financement qui est d’ordre public. Voici les principales conditions que vous pouvez inclure dans le compromis ou la promesse de vente.
Notre avis : la moindre erreur dans la rédaction des conditions suspensives peut entrainer leur annulation. C’est pourquoi il est conseillé aux parties de se faire accompagner du notaire. Ce dernier, professionnel du droit, répond à un devoir de conseil.
La clause d’obtention de financement
La condition suspensive d’obtention de prêt est d’ordre public. Elle est réputée exister même si elle ne figure pas dans le compromis de vente. Toute violation de cette règle entraine la nullité du contrat.
L’acheteur peut toutefois renoncer à la clause s’il dispose des fonds pour payer le bien. Il doit pour cela faire une demande manuscrite qui sera annexée au compromis de vente.
Obligations de l’acheteur
Sachez que la condition suspensive peut être remise en cause par le vendeur si vous ne faites pas preuve de diligence dans vos recherches. Il est impératif d’autre part que les caractéristiques de la demande de prêt immobilier soient en tous points identiques avec les éléments portés dans le compromis de vente : montant, taux et durée.
Notre conseil : commencez à démarcher les banques dès la signature du compromis et prévoyez des délais larges. Pas moins de 15 jours pour déposer un dossier de crédit et de l’ordre de 30 à 45 jours pour obtenir l’offre préalable.
En cas de refus de prêt
Notez qu’un refus de financement portant sur des données différentes de celles inscrites dans le compromis de vente peut être contesté par le vendeur. Dans ce cas, la condition est réputée accomplie et l’acheteur perd son dépôt de garantie.
L’attestation de refus de prêt doit être transmise au notaire par voie recommandée avec accusé de réception.
Attention : le refus de prêt de complaisance est sanctionné par les tribunaux, comme le rappelle l’abondante jurisprudence en la matière.
Obtention d’un permis de construire
L’achat d’un terrain à bâtir est souvent conditionné à l’obtention du permis de construire. C’est aussi le cas des logements anciens pour lesquels les travaux nécessitent une demande de permis ou d’autorisation.
Là encore, pour que la condition suspensive soit valable, les éléments qui figurent dans la demande de permis doivent être identiques à ceux indiqués au compromis de vente.
Par ailleurs, la demande doit être considérée comme réalisable. Elle doit notamment respecter la SHON (surface hors d’œuvre nette) et l’acheteur doit recourir à un architecte lorsque la surface au plancher dépasse 150 m2.
Notre conseil : les délais d’instruction du permis de construire sont particulièrement longs. En tenant compte du délai de recours des tiers, n’indiquez pas un délai inférieur à 5 mois.
Autorisation administrative de changement d’usage
Lorsque l’achat porte sur un local commercial destiné à être transformé en logement à usage d’habitation, il est conseillé d’inscrire une condition suspensive d’autorisation de changement d’usage. En effet, toute nouvelle affectation du bien nécessite une autorisation délivrée par la mairie. De plus, l’accord du syndic est obligatoire lorsque le logement est situé dans une copropriété.
Suspendre la réalisation du compromis à la vente de l’ancien logement
Faire dépendre la réalisation du compromis à la vente de l’ancien logement (on parle aussi de vente en cascade) pose un problème juridique, car ce type de clause entre dans le champ des conditions potestatives.
Le nouvel Article 1304 du Code civil précise en effet que la condition doit dépendre d’un évènement futur et incertain. Or, la vente de l’ancien logement dépend de la volonté d’une seule des parties. En cas de litige, la condition suspensive peut être remise en cause par les tribunaux.
Pour être valable, la condition ne doit dépendre que partiellement de la volonté de la partie qui s’engage. L’acheteur doit donc donner l’assurance que tout sera entrepris pour faciliter la vente, notamment en confiant le bien à une ou plusieurs agences immobilières et en veillant à ce que le prix de vente ne soit pas au-dessus du marché. On parle alors de condition potestative mixte.
La situation est bien entendu facilitée lorsqu’un compromis pour la vente de l’ancien logement a déjà été signé.
Absence de servitudes
Il s’agit d’un droit d’usage d’ordre public ou privé dont disposent un ou plusieurs tiers sur un bien immobilier. Ce droit étant rattaché au bien et non à une personne, il subsiste, même en cas de vente. L’exemple le plus fréquent est le droit de passage dans une zone enclavée.
Droit de préemption
Si le logement est situé dans une zone soumise à un droit de préemption urbain (DPU), l’État et les collectivités locales sont prioritaires en cas de vente du bien.
Dès la signature du compromis de vente, le notaire transmet à la mairie une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Cette dernière dispose d’un délai de 2 mois à compter de la réception de la DIA pour exercer son droit de préemption. Si la collectivité ne se porte pas acquéreur, la condition suspensive est réputée comme accomplie.
