Jusqu’à quel âge peut-on emprunter pour un prêt immobilier ?

S’il n’existe pas d’âge limite théorique pour obtenir un prêt immobilier, dans la pratique, les séniors rencontrent des difficultés à obtenir un crédit. Alors, jusqu’à quel âge est-il possible d’emprunter ? Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier après 50, 60 ou 65 ans ? On vous explique en détail pourquoi le critère d’âge influence la décision de la banque et comment obtenir votre crédit..

SOMMAIRE

L’âge limite pour emprunter, un critère parmi d’autres
Emprunter après 50 ans
Obtenir un prêt immobilier à la retraite
L’assurance de prêt pour les séniors
Âge maximum pour emprunter en fonction de la durée de remboursement

Le critère d’âge limite pour obtenir un prêt immobilier

Rappelons tout d’abord qu’il n’existe aucune réglementation fixant une limite d’âge pour emprunter, hormis le fait d’être majeur. Vous pouvez donc en théorie réaliser un projet immobilier après 60 ou 70 ans.

Pourtant, dans la pratique, les organismes prêteurs considèrent que les risques de crédit liés à l’âge augmentent avec le temps. Ils sont donc analysés au même titre que le niveau des revenus ou le taux d’endettement, l’âge maximum pour emprunter pouvant varier selon l’organisme.

La banque détermine la durée de remboursement maximale en fonction de l’âge de l’emprunteur. Le remboursement des prêts immobiliers s’effectuant sur des durées généralement longues, cette approche constitue un frein pour les emprunteurs âgés dont le profil est trop risqué et entraîne parfois des refus de prêt lorsque la mensualité s’avère trop importante.

Par ailleurs, sachez que plus le niveau de risque est important, plus le taux proposé par la banque est élevé.

En conclusion, sachez que les banques ne considèrent jamais leur client comme étant  » trop vieux « . L’âge limite pour emprunter est défini au cas par cas en fonction de la solvabilité de l’emprunteur et de la solidité des garanties apportées.

Obtenir un prêt immobilier après 50 ans

Les séniors font de plus en plus appel au crédit et constituent un marché qui intéresse fortement les banques. En effet, avec l’allongement de l’espérance de vie, ces derniers représentent une part de plus en plus importante de la population française et détiennent plus de la moitié du patrimoine privé.

Les plus de 50 ans possèdent par ailleurs des atouts par rapport aux jeunes actifs : apport personnel important, stabilité de revenus pour les retraités, bonne gestion des comptes bancaires et bien souvent, détention d’un patrimoine immobilier. Autant d’avantages qui peuvent convaincre la banque de repousser l’âge limite pour emprunter

À l’approche de l’âge de la retraite, il est tout à fait possible d’anticiper sur la baisse de revenus à venir à la fin de la vie active, grâce aux techniques bancaires.

Il est par exemple possible de souscrire deux emprunts sur deux durées différentes suivant la technique des prêts à paliers, dont l’un se terminera au moment du départ à la retraite. Cette solution permet d’ajuster les dernières mensualités de remboursement au nouveau niveau de revenus et ainsi de reculer l’âge limite du prêt immobilier.

Autre solution, le prêt modulable, qui permet au bout de quelques années de réduire les échéances de remboursement jusqu’à 30 % de la mensualité initiale. Les emprunteurs de plus de 50 ans, dont la fin du prêt est fixée après le départ à la retraite peuvent ainsi démarrer avec des échéances plus élevées les premières années et les réduire après la fin d’activité.

Ces formules de prêt dégressif sont des options courantes que les banques maîtrisent parfaitement et qui permettent de souscrire un prêt immobilier après 50 ans en toute sérénité.

Emprunter quand on est retraité

S’il est tout à fait possible pour un retraité d’obtenir un prêt immobilier, sachez que les conditions d’octroi sont plus strictes, les banques se montrant plus prudentes qu’avec les jeunes emprunteurs dont les revenus peuvent évoluer dans le temps.

La question de savoir jusqu’à quel l’âge vous pouvez emprunter va dépendre directement de votre situation financière. L’apport personnel sera notamment un critère très important, les banques estimant qu’un retraité a disposé du temps nécessaire pour se constituer une épargne personnelle conséquente.

La stabilité des pensions garanties par l’État est toutefois un avantage qui peut faire pencher la balance en votre faveur, à condition que le projet immobilier soit cohérent et en phase avec votre capacité de remboursement. Gardez à l’esprit qu’en raison de l’âge du retraité, la durée de remboursement proposée est généralement plus courte.

Pour augmenter vos chances, vous pouvez vous faire assister par un courtier en prêt immobilier. Ce dernier établira un plan de financement qui vous indiquera jusqu’à quel âge vous pouvez emprunter. Il vous accompagnera depuis la constitution du dossier jusqu’à la réception de l’offre de prêt.

À savoir : si vous avez plus de 65 ans et si vous être propriétaire d’un bien immobilier, le prêt viager hypothécaire permet d’obtenir une avance dont le remboursement est différé jusqu’au décès de l’emprunteur. Quoique parfaitement adaptée aux retraités, cette solution est rarement proposée en raison des risques qu’elle comporte. Il est fortement conseillé de consulter son notaire avant de se décider.

L’assurance de prêt pour les séniors

Attention aux surprimes

La souscription d’un prêt immobilier est conditionnée à l’obtention d’une assurance qui augmente sensiblement le TAEG du fait que les primes sont nettement plus élevées pour les emprunteurs d’un âge avancé.

Du fait de la mutualisation des risques, les cotisations de l’assurance groupe proposée par l’établissement bancaire sont généralement moins élevées pour les emprunteurs de plus de 40 ans, car ces contrats sont  » alimentés  » chaque mois par les souscripteurs de tous âges (jeunes et moins jeunes). Ils favorisent de fait les adhérents les plus âgés.

À contrario, les assurances souscrites en délégation ne sont généralement pas intéressantes pour les séniors, car il s’agit de contrats à adhésion individuelle pour lesquels l’âge a un impact important sur le tarif. D’autre part, les formalités médicales sont plus contraignantes que dans un contrat groupe.

Important : si vous êtes à la retraite, les garanties décès et l’invalidité seront suffisantes.

Les limites de souscription liées à l’âge

D’autre part, les assureurs estiment que les risques de santé s’accroissent avec l’âge. Les conditions générales prévoient donc un certain nombre d’exclusions ainsi que des limites aux garanties (exprimées en durée ou en montant) et notamment une double limite d’âge :

1. À la souscription.
2. Au paiement des garanties.

Aussi, si vous avez plus de 60 ans et que vous souscrivez un prêt sur une longue durée (20 ans ou au-delà), les limites fixées en paiement de garanties ne permettront pas d’assurer l’emprunt jusqu’à son terme, ce qui entraînera de fait un refus de financement.

À savoir : les conditions générales de certains contrats souscrits en délégation permettent de bénéficier de garanties adaptées à l’âge, avec une couverture pouvant aller jusqu’au 85e anniversaire.

Les alternatives à l’assurance emprunteur

Si vous êtes concerné par la limite d’âge, vous disposez de plus de solutions pour assurer votre emprunt.

• Déléguer un contrat de prévoyance existant, à condition que les montants soient suffisants. Il suffit pour cela de changer la clause bénéficiaire du contrat.
• Nantir un contrat de placement. Cette solution est souvent privilégiée par les banques et favorise le recul de l’âge limite du prêt immobilier dans la mesure où la mise en œuvre de la garantie ne nécessite pas de formalité particulière.
• Apporter la caution personnelle d’un proche plus jeune. Encore faut-il que les revenus du cautionnaire soient suffisants pour prendre en charge les remboursements de l’emprunt à votre place.

À savoir : en cas de refus d’assurance pour risque aggravé de santé, vous pouvez demander à la banque d’appliquer la convention AERAS, dont le rôle consiste à trouver des solutions alternatives à l’assurance emprunteur.

Durées de remboursement et mensualités en fonction de l’âge de l’emprunteur

Les indicateurs de l’observatoire Crédit Logement/CSA de février 2023 confirment que la moyenne de la durée des prêts immobiliers (tous âges confondus) reste inférieure à 25 ans, en s’établissant à 243 mois. Les prêts courts souvent souscrits par les séniors constituent une petite part de la production des crédits :

• 10 ans et moins : 4,6 %.
• Entre 10 et 15 ans : 9 %.

Il est vrai que pour emprunter sur 25 ans (durée maximale légale des prêts immobiliers), il faut être âgé de moins de 50 ans.

Toutefois, la  » norme  » de 75 ans au terme, souvent présentée comme âge limite pour emprunter n’a aucune existence légale et ne constitue pas une règle clairement appliquée par les banques.

Les décisions se prennent toujours au cas par cas, en fonction des garanties apportées par l’emprunteur.

Ce tableau montre que l’âge de l’emprunteur impacte la durée maximale d’un prêt immobilier. Plus ce dernier avance en âge, plus la durée de remboursement est courte. On peut remarquer par ailleurs qu’à partir de 70 ans, les durées ne dépassent pas 5 ans ou 7 ans.

(1) : taux d’intérêt fixe moyen de mars 2023
(2) : sur la base d’un prêt immobilier de 200 000 €