En entamant une procédure de divorce, vous allez mettre fin à la communauté de biens créée le jour du mariage. Si, comme la plupart des français, vous êtes mariés sous le régime légal, le logement appartient pour moitié à chacun. Toutefois, il est probable que vous soyez caution solidaire sur la totalité de l’emprunt. Dès lors, le refus par la banque de désolidariser le conjoint non attributaire du remboursement du prêt va poser un problème qui ne sera pas simple à régler.
À quoi vous en engagez quand vous empruntez à 2
La plupart du temps, l’achat immobilier en couple s’effectue sur la base d’une co acquisition à 50/50 cofinancé par un ou plusieurs emprunts. Ce schéma, quoi que classique, entraîne parfois un déséquilibre patrimonial dont on ne prends conscience que lorsque intervient une séparation.
Le principe de l’indivision prévaut pour les couples mariés sous le régime légal, les concubins et les couples pacsés. il donne à chacun la pleine propriété de 50 % du bien. Pourtant, la banque, en exigeant une caution personnelle et solidaire à hauteur de la totalité du prêt, endette chaque co emprunteur bien au delà du patrimoine acquis. Les conditions de la solidarité figurent par ailleurs dans le contrat de prêt.
Ce principe de solidarité des emprunteurs ne va pas sans poser de problèmes. En effet, lors d’une séparation, il n’est pas rare que l’un des époux ne participe plus au remboursement des échéances. Si vous vous demandez qui paye le crédit pendant la procédure de divorce, sachez qu’en cas de défaillance de l’un, la charge incombe en totalité à l’époux solidaire. Il est toutefois possible de demander le versement d’une compensation financière, mais cette situation pose clairement des problèmes de trésorerie.
La principale difficulté de la désolidarisation d’un prêt immobilier tient au fait que sa mise en œuvre nécessite l’accord écrit du banquier. Autant dire qu’attribuer le prêt à un seul emprunteur impose une nouvelle étude de risque.
Pour être tout à fait tranquille, il est nécessaire de faire préciser à la banque qu’en cas de défaillance de celui qui conserve l’obligation, elle renonce à poursuivre la personne désolidarisée.
À savoir : l’accord de désolidarisation nécessite l’accord écrit du conjoint qui conserve l’obligation.
Exemple chiffré
Prenons l’exemple d’un couple qui achète un logement en indivision pour moitié chacun. Le bien vaut 180 000 €. Les frais de notaire sont de 12 800 €, ce qui représente un investissement total de 192 800 €. Le couple apporte 20 000 € provenant d’économies réalisées en commun et emprunte pour le reste soit : 172 800 €.
- Valeur du patrimoine de chacun : 90 000 €. (Valeur nette du bien / 2)
- Engagement de chacun : 172 800 €. (Totalité de l’emprunt).
- Déséquilibre financier (Patrimoine – dette) : 82 800 €.
Modèle de désolidarisation du conjoint
La demande doit être transmise par courrier recommandé avec accusé de réception. Vous pouvez en profiter pour demander la désolidarisation de l’ensemble des comptes que vous aviez en commun : compte courant, contrat d’épargne. Vous êtes tenu de régler les échéances du prêt jusqu’à l’accord définitif de la banque.
Notre modèle de lettre n’est donné qu’à titre indicatif. Il est fortement conseillé en tout premier lieu de prendre rendez-vous avec son conseiller bancaire pour lui expliquer sa situation. D’autre part, certaines situations peuvent nécessiter le conseil d’un avocat en droit de la famille. Il est en outre conseillé que le conjoint attributaire du bien s’engage par écrit qu’il reste engagé seul au remboursement du prêt.
À noter que le notaire chargé de la liquidation des biens peut s’occuper de transmettre la demande.
Important : il n’est nullement nécessaire que la procédure de divorce soit terminée pour demander la désolidarisation du prêt.
Le cas du prêt immobilier où chaque co emprunteur se porte caution solidaire entre eux est très différent du compte joint pour lequel, la banque ne peut s’opposer à la demande de désolidarisation. Dans le cadre d’un emprunt, l’accord est loin d’être systématique car il nécessite que les services d’analyse procède à une nouvelle étude de risque.
Les résultats sont donc fonction de la capacité financière de la personne qui prendra en charge seule les échéances. Si le risque est trop grand, la banque refusera de perdre la garantie que représentait le co-emprunteur et refusera la demande de désolidarisation. C’est son droit le plus absolu et il n’y a aucune possibilité d’agir contre sa décision.
À savoir : une décision de justice n’est pas opposable à la banque (obligation faite à un époux de prendre en charge le prêt par exemple). Le contrat liant les emprunteurs solidaires et l’organisme prêteur prévaut dans tous les cas.
Que faire si votre demande est refusée ?
Proposer la caution d’un tiers
Si les moyens du conjoint attributaire ne permettent pas de prendre en charge seul le remboursement des échéances et si la banque refuse la désolidarisation, vous pouvez proposer la caution d’un tiers en remplacement de celle sur laquelle porte la demande. La situation financière de la personne qui se porte caution fera l’objet d’une étude de risque et la nouvelle garantie ne sera acceptée que si la capacité financière du nouveau cautionnaire est jugée suffisante par la banque.
Faire racheter le prêt à la concurrence
Si vous vous êtes heurté à un refus, vous pouvez faire jouer la concurrence et tenter de faire racheter le capital restant dû par une autre banque. Sachez que les conditions d’accès au crédit varient d’un établissement à l’autre. Dans ce cas, n’hésitez pas à contacter plusieurs banques afin de vous donner le maximum de chances. Sachez néanmoins que ces dernières peuvent demander que la procédure de divorce soit terminée avant de donner leur accord.
Le rachat de soulte
Avant toute chose, posez vous la question : avez-vous la capacité financière d’emprunter pour racheter la part de votre conjoint ? La situation qui avait permis à la banque d’octroyer le prêt au ménage est différente de celle que vous connaissez aujourd’hui. Si avec le nouvel emprunt, votre endettement ne dépasse pas 33 à 35 % de vos revenus, que votre reste à vivre est suffisant et que votre situation professionnelle est stable, il y de fortes chances que la banque accepte le financement de la soulte. Dans le cas contraire, vous risquez de vous heurter à un refus.
Le calcul du rachat de soulte résulte soit d’une entente amiable sur le prix de vente du logement soit sur une expertise qui pourra en dernier recours être ordonné par le juge du tribunal d’instance.
Vous devrez également régler la question de l’assurance emprunteur. Si vous n’étiez pas assuré à hauteur de 100 %, vous devrez vous remplir un nouveau questionnaire de santé. La décision de financement sera alors suspendue à la décision de l’assureur.
Cas particulier : il arrive que la résidence principale soit juridiquement attribuée en pleine propriété à l’un des conjoints (prestation compensatoire par exemple) et que le prêt immobilier en cours reste au nom des deux ex époux. Cette situation nécessite que l’époux non attributaire demande la désolidarisation à la banque.
Sources juridiques
