En partant d’une mensualité choisie par l’emprunteur, la question : « combien puis-je emprunter avec 650 € de remboursement par mois ? » trouvera autant de réponses différentes qu’il y aura de demandes. La raison tient au fait que l’analyse de risque bancaire est avant tout globale et ne porte pas sur un seul élément.
Voici nos conseils pour simuler au mieux votre emprunt et préparer la négociation avec les différentes banques de la place. Nous mettons également en fin de page une calculette pratique pour déterminer votre capacité d’emprunt maximale.
Les autres éléments dont vous devez tenir compte
L’assurance emprunteur
La mensualité que vous avez déterminée comprendra probablement l’assurance emprunteur. Rendu obligatoire par tous les organismes de prêt, elle viendra d’autant limiter votre capacité d’emprunt. Le résultat dépendra de votre âge et de votre situation de santé personnelle si vous faites appel à une délégation externe.
Pour faciliter les calculs, nous sommes parti dans nos simulations avec l’hypothèse d’un contrat groupe bancaire et un taux d’assurance moyen sur capital emprunté de 0,30 %.
Le reste à vivre
Les deux premiers éléments qu’analyse la banque sont :
- Le taux d’endettement
- Le reste à vivre.
Ces deux indicateurs sont liés. L’un ne va pas sans l’autre. En clair, avec un taux d’endettement faible (par exemple de 25 %), l’emprunteur peut se voir notifier un refus de prêt si le reste à vivre est jugé insuffisant pour faire face à toutes les autres charges. À contrario, un taux d’endettement supérieur à 35 % peut parfaitement être accepté si le reste à vivre est jugé confortable.
Les résultats obtenus dans nos simulations pour une mensualité de l’ordre de 600 euros par mois (sans compter l’assurance) ne seront donc valables que si votre reste à vivre est suffisant.
À noter : le reste à vivre est directement lié au nombre de personnes qui composent le ménage.
Votre capacité d’emprunt
Si vous avez décidez de vous limiter à une mensualité de l’ordre de 650 euros, il est possible de déterminer un montant de prêt immobilier théorique qu’il conviendra d’affiner avec votre banquier.
Dans le tableau ci-dessous, nous vous indiquons le montant maximum de prêt immobilier que vous pouvez emprunter avec un remboursement de 650 euros par mois en fonction de la durée et du taux d’intérêt. Il s’agit d’une première indication qu’il faudra combiner avec d’autres critères d’analyse.
| Durée | Taux fixe hors assurance | Capacité d’emprunt | Coût du crédit |
| 15 ans | 1,10 % | 107 800 € | 9 188 € |
| 18 ans | 1,10 % | 127 300 € | 13 078 € |
| 20 ans | 1,25 % | 138 000 € | 18 034 € |
| 25 ans | 1,25 % | 162 500 € | 32 474 € |
| 30 ans | 2,10 % | 173 500 € | 60 500 € |
On constate qu’une durée de 30 ans permet d’obtenir quasiment le même montant que sur 25 ans. Cela tient à l’écart de taux entre 25 et 30 ans. Cette durée est donc à exclure.
Nos conseils si vous avez un mauvais dossier
Si votre dossier présente quelques points négatifs, il est peut-être plus prudent de lire les lignes qui vont suivre. Sachez que depuis le début de la crise financière, les banques traditionnelles ont quelque peu durci les conditions d’accès au crédit.
Je n’ai pas d’apport personnel
Qu’à cela ne tienne, certains prêts bonifiés par l’État et par les collectivités locales font partie intégrante de l’apport. Le PTZ, le prêt Epargne-Logement ou le prêt patronal ou les éventuelles aides à l’accession de votre mairie ou de votre département seront comptabilisés dans votre apport.
Si vous n’obtenez pas d’accord d’une banque de réseau, adressez-vous à un établissement spécialisé, plus souple et proposant généralement des durées plus longues.
Important : le PTZ ne peut pas servir à financer les frais de notaire. Il doit être destiné au financement de l’acquisition.
Mes relevés bancaires comportent des incidents de paiement
Il est primordial que les relevés de comptes que vous allez présenter (les 3 derniers mois) ne présentent pas d’anomalies. Si vous avez un découvert autorisé et que votre compte reste débiteur chaque mois dans les limites autorisés, il n’y aura pas de problème. En revanche si vous êtes largement débiteur hors autorisation, vous aurez du mal à convaincre votre banquier que vous pourrez rembourser des mensualités de 650 euros sans difficultés.
Important : si vos relevés présentent des incidents de paiement, vous risquez fort de vous heurter à un refus. Il est peut-être préférable de reporter votre projet le temps que vos comptes se stabilisent et ne présentent plus d’incidents.
