Le calcul du taux d’endettement (ou taux d’effort) est une étape essentielle pour contracter un prêt immobilier, car il détermine votre capacité d’emprunt.
Mais s’il s’agit du critère d’analyse le plus important, sachez que le résultat s’apprécie en fonction d’autres éléments du dossier comme le « reste à vivre ».
Il est ainsi possible d’emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 35 %, taux maximum légal depuis le 1er janvier 2020 si la banque considère que l’emprunteur est solvable.
Sommaire
Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
À quoi sert-il ?
Comment calculer son taux d’endettement ?
Quels sont les éléments qui entrent dans le calcul ?
Quel est le taux maximum autorisé pour un prêt immobilier ?
Simulation en ligne du taux d’endettement avec notre calculatrice
Que faire si son taux d’endettement est trop élevé ?
À quoi correspond la notion de reste à vivre ?
Quelle différence entre endettement et surendettement ?
Comment la banque calcule-t-elle le taux d’endettement en cas d’investissement locatif ?
Définition du taux d’endettement dans le cadre d’un prêt immobilier
Élément central de l’analyse de la solvabilité, le taux d’endettement correspond à la part de revenus que l’emprunteur consacre au remboursement des différentes échéances mensuelles de crédit (y compris les prêts à la consommation).
Le résultat est toujours exprimé en pourcentage et découle d’une règle de calcul commune à toutes les banques. Il s’apprécie par rapport au taux maximum d’endettement, fixé légalement à 35 % depuis 2020.
L’appréciation du poids de l’endettement s’effectue en rapportant le ratio aux autres éléments du dossier et peut varier d’un organisme de prêt.
À retenir : élément le plus important de l’analyse de crédit, le taux d’endettement d’un ménage est le résultat du rapport entre l’ensemble des remboursements de crédit et les revenus nets. Il conditionne la capacité d’emprunt immobilier.
Utilité du taux d’endettement
Pour la banque
Calculer le taux d’endettement est essentiel dans le cadre d’un prêt immobilier, car Il permet à l’organisme prêteur de s’assurer que les mensualités de remboursement ne déséquilibrent pas le budget de l’emprunteur. Il ne doit pas dépasser généralement le plafond réglementaire de 35 % afin de prévenir tout risque de surendettement.
Les banques disposent toutefois d’une marge de manœuvre pour apprécier la capacité maximale de remboursement de l’emprunteur en fonction des autres éléments du dossier. Le montant du prêt immobilier peut ainsi être vu à la hausse ou à la baisse.
Pour l’emprunteur
Le taux d’endettement détermine votre capacité d’emprunt et en fin de compte le montant maximum que vous pouvez consacrer à votre investissement immobilier.
Calculer un taux d’endettement
Le calcul est particulièrement simple puisqu’il suffit de diviser l’ensemble des revenus nets mensuels par le total des échéances de crédit. Le rapport revenus/mensualités est ensuite multiplié par 100 pour donner un résultat exprimé en pourcentage.
À savoir : si le prêt immobilier est contracté à deux, les revenus et mensualités de crédit du co-emprunteur sont pris en compte dans le calcul du taux d’endettement.
Formule
(Total des mensualités de crédit en cours / Revenus nets mensuels) * 100
Exemple
Un ménage dispose de revenus nets mensuels de 2 500 € et rembourse un crédit auto de 250 € par mois. Il sollicite un prêt immobilier de 180 000 € sur 20 ans à un taux de 1 %, dont le remboursement mensuel s’élève à 827 €, assurance incluse (1).
On applique la formule ci-dessus pour effectuer le calcul du taux d’endettement incluant le crédit immobilier.
[(250 +827) / 2500)] * 100 = 43,08 %.
Observations : le taux d’endettement du couple se situe au-dessus du maximum autorisé de 35 %. Sa demande de prêt immobilier risque fort d’être refusée.
Les éléments qui entrent dans le calcul
Les revenus
Les revenus pris en compte dans le calcul du taux d’endettement varient d’une banque à l’autre, mais correspondent généralement à des rentrées d’argent ayant un caractère régulier et certain.
À savoir : les prêts à l’accession sociale souscrits après le 1er janvier 2020 ne donnent plus droit à l’APL accession.
- Les revenus professionnels : les salaires et les primes régulières (13e mois, prime de vacances…)
- Les pensions dont le caractère est certain (pension alimentaire, pension de guerre, invalidité, retraite …)
- Les revenus fonciers : ils sont retenus après une décote de 30 à 40 % suivant les banques.
À savoir : en cas de rémunération variable, vous devez diviser le salaire annuel par 12.
Les mensualités de crédit
Toutes les mensualités des emprunts en cours sont prises en compte pour calculer le pourcentage d’endettement : prêts immobiliers déjà existants, crédits à la consommation, réserves d’argent et parfois les découverts bancaires autorisés lorsqu’ils sont utilisés d’une manière régulière.
À savoir : les crédits qui sont à quelques mois du terme ne sont généralement pas pris en compte dans le calcul.
Quel est le taux d’endettement maximum autorisé ?
Le Haut Conseil de Stabilité financière (HCSF) a relevé le taux maximum d’endettement de 33% à 35% (assurance incluse) à effet du 1er janvier 2021. En même temps, le seuil d’endettement est passé de statut de recommandation à contrainte légale.
Le HCSF a par ailleurs relevé le taux de dérogation de 15 à 20 %. Cette règle correspond au pourcentage de demandes pour lesquelles les organismes prêteurs peuvent octroyer un prêt immobilier aux emprunteurs dont le taux d’endettement est supérieur à 35 %.
Rappelons que la durée maximale de remboursement a été relevée de 2 ans, passant de 25 à 27 ans en cas de différé d’amortissement.
Ces assouplissements constituent clairement un coup de pouce à bon nombre de primo-accédants exclus de l’accès au crédit, parfois à cause d’un léger dépassement du taux d’endettement légal. Pour information, le journal LES ÉCHOS rapportait qu’au 1er juin 2020, le taux de refus de prêt immobilier était passé de 5,4 à 6,6 %.
À retenir : même avec un taux d’endettement inférieur à 35 %, le montant du prêt immobilier peut être revu à la baisse lorsque le reste à vivre de l’emprunteur est insuffisant. À contrario, lorsque la situation financière le permet, la banque peut accepter de financer un projet immobilier, même si le taux d’endettement est supérieur au maximum autorisé de 35 %.
Fonctionnement de la calculatrice simulation
Notre calculatrice est simple d’utilisation et permet en quelques clics de connaître son taux d’endettement. Il suffit de renseigner les éléments demandés et de cliquer sur le bouton « calculer ». Vous pouvez à tout moment effacer les données et effectuer différentes simulations afin de comparer les résultats obtenus.
- 1er onglet REVENUS : indiquez les revenus nets mensuels de chaque emprunteur. Si vous bénéficiez d’un 13e mois, précisez-le en choisissant 13 dans le menu déroulant au-dessous du nombre de mois.
- 2e onglet CHARGES : faites la somme de vos mensualités de crédits en cours. Si vous payez une pension alimentaire, indiquez-la dans la case « autres charges mensuelles ». Enfin, entrez la mensualité du nouveau prêt immobilier. Ne tenez pas compte du montant du loyer si vous avez pour projet d’acheter une résidence principale.
À savoir : pour compléter le calcul de votre capacité d’endettement, vous pouvez utiliser nos autres calculatrices pour calculer gratuitement en ligne votre mensualité et votre capacité d’emprunt.
Comment baisser son taux d’endettement de prêt immobilier
Si votre taux d’endettement dépasse le seuil maximum de 35 % et si vous ne voulez pas renoncer à votre projet immobilier, vous devez modifier certaines variables de votre financement pour ramener le ratio à un niveau acceptable. Voici quelques pistes qui vont vous permettre de baisser facilement votre taux d’endettement.
Allonger la durée
Si vous avez prévu d’emprunter sur une durée de 15 ou 20 ans, vous disposez d’une marge intéressante pour baisser la mensualité. Revoyez votre plan de financement sur une durée supérieure. Allonger la durée du prêt augmente certes le coût du crédit, mais c’est souvent le seul moyen de baisser son taux d’endettement et donc de réaliser son projet immobilier.
À savoir : les prêts immobiliers permettent le plus souvent de moduler les échéances. Vous aurez donc tout loisir de raccourcir la durée lorsque vos moyens le permettront.
Lisser le prêt principal
Les prêts bonifiés permettent de bénéficier de taux attractifs, mais ils doivent être remboursés généralement sur des durées courtes. C’est le cas notamment du prêt Action-logement et des prêts PEL et CEL.
Afin de diminuer la mensualité de départ et donc baisser son taux d’endettement, la meilleure solution consiste à lisser le prêt principal jusqu’au terme des emprunts courts.
Régler le problème des prêts à la consommation
Si vous dépassez le taux d’endettement maximum autorisé parce que vous avez un ou plusieurs crédits à la consommation, deux solutions s’offrent à vous :
Solder un ou plusieurs prêts
Pour solder un prêt à la consommation, vous pouvez demander une aide familiale que vous rembourserez à votre rythme. Sachez toutefois que lorsqu’elle en a connaissance, la banque intègre le prêt familial dans le calcul du taux d’endettement.
Lisser le prêt à la consommation
Comme pour le cas des prêts immobiliers courts, il est possible de demander à la banque de lisser le prêt principal jusqu’au terme des crédits à la consommation. Sachez toutefois que peu de banques acceptent ce type d’opération.
Demander un regroupement de crédits
Même si les banques rechignent à octroyer un crédit immobilier lorsqu’une opération de rachat de crédits est en cours, vous pouvez demander à regrouper vos prêts à la consommation afin de rééquilibrer votre budget et de baisser votre taux d’endettement.
En cas de refus, vous devrez d’abord mener à bien le regroupement de vos dettes et une fois l’opération terminée, faire une nouvelle demande de prêt immobilier.
Important : n’hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier pour mener à bien l’opération de rachat de crédits.
L’importance du reste à vivre
Le calcul de la capacité d’endettement de l’emprunteur s’accompagne toujours de l’analyse du reste à vivre (1). Il ne faut jamais perdre de vue que la décision de financer un projet immobilier résulte d’une approche globale. En clair, la réponse de financement n’est pas donnée sur la base d’un seul élément, mais résulte de la combinaison de plusieurs facteurs.
Cette approche explique qu’on puisse se heurter à un refus de prêt avec un taux d’endettement inférieur à 35 % et à contrario que la banque accepte d’octroyer un prêt immobilier alors que le taux d’endettement atteint 38 ou même 40 %.
(1) : le reste à vivre correspond à la somme restant en compte une fois déduites toutes les échéances d’emprunt, assurance incluse. Le montant doit permettre au ménage de faire face à ses dépenses fixes courantes et s’apprécie en fonction du nombre de personnes qui composent le foyer.
Quelle différence entre endettement et surendettement ?
Les notions d’endettement et de surendettement présentent des différences marquées en partie par la frontière que représente le taux légal de 35 %.
La notion d’endettement
Comme on l’a vu, l’endettement d’un ménage mesure sa capacité à rembourser un crédit. Son niveau est un indicateur essentiel de l’analyse de risque et permet à la banque de vérifier la solvabilité de l’emprunteur.
Par ailleurs, l’endettement peut être considéré comme un élément nécessaire du budget du ménage, à condition qu’il reste à un niveau acceptable, c’est-à-dire en dessous du seuil de 35 %.
La situation de surendettement
On parle de situation de surendettement lorsque le taux d’endettement devient excessif et finit par dégrader fortement la situation financière du ménage au point où celui-ci ne peut plus payer ses dettes.
Deux solutions sont possibles pour retrouver un budget équilibré :
- Déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.
- Effectuer une opération de rachat de crédits afin de revenir à un seuil d’endettement acceptable.
Cas de l’investissement locatif
Le calcul du taux d’endettement est défavorable aux investisseurs, même lorsque l’opération est équilibrée, c’est-à-dire quand les loyers couvrent les charges locatives.
Jusqu’au 31 décembre 2021, certaines banques utilisaient la méthode dite de taux d’endettement différentiel pour calculer la solvabilité de l’investisseur. Elle consistait à calculer dans un premier temps le solde locatif (loyers – charges locatives) puis d’ajouter (en cas de solde positif) ou de déduire (en cas de solde négatif) le résultat aux autres revenus, après application d’un coefficient de pondération de 70 %.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière a interdit depuis le 1er janvier 2022 de calculer le ratio avec la méthode du taux d’endettement différentiel. Désormais, même lorsque les loyers couvrent en totalité les mensualités de l’emprunt locatif, l’opération a pour effet d’augmenter mécaniquement le taux d’endettement, comme le montre l’exemple suivant.
Prenons l’exemple d’un couple dont le revenu net se monte à 2 500 € net mensuels. Il est propriétaire de sa résidence principale pour laquelle il rembourse 700 € par mois. Il n’a aucun crédit à la consommation en cours. Il envisage d’investir dans un appartement de 180 000 € et de le louer. Les loyers nets prévus sont de 950 € par mois. La banque applique une décote et ne retient que 75 % du loyer, soit 713 €.
Pour financer son acquisition, le couple dispose d’un apport personnel de 30 000 € plus frais de notaire. Il envisage d’emprunter 150 000 € sur 20 ans à 0,95 % + 0,20 % d’assurance. La nouvelle mensualité s’élève à 712 €, assurance incluse.
Avant investissement locatif, son taux d’endettement se situe à :
(700/2 500) *100 = 28 %
Le calcul du taux d’endettement après opération donne pour résultat :
[(700+712)] / [(2500 + 713)] = 43,94 %
Comme on peut le voir, même si l’opération est » transparente » en termes de budget – les loyers couvrant la totalité des nouvelles mensualités – le taux d’endettement « explose » littéralement.
Le dossier est toutefois solide avec un résultat locatif positif et un apport personnel intéressant. La demande de notre couple d’investisseurs pourra sans doute entrer dans le champ dérogatoire de 20 % qui permet à la banque de déroger à un taux d’endettement supérieur à 35 %.
