Même si la banque passe au crible chaque élément de la demande, l’analyse de risque porte pour une grande part sur le niveau d’endettement de l’emprunteur. Il arrive ainsi que l’acceptation du prêt immobilier bloque en raison d’un crédit à la consommation qui « plombe » le niveau d’endettement.
Dans ce cas, une des solutions consiste à le racheter et à l’intégrer dans le prêt immobilier afin de maintenir le taux d’endettement en dessous de 33 %. Si cette opération se révèle efficace, elle se heurte à un obstacle de taille car à l’heure où les banques ont durci leur position et exigent de plus en plus souvent que l’emprunteur dispose d’un apport personnel, il est difficile de trouver un organisme qui accepte de le faire.
Une autre pratique consiste à lisser le prêt prêt immobilier avec le crédit consommation en cours jusqu’à extinction de ce dernier.
Dans les deux cas, ces types d’opération ont un coût, comme vous pourrez le voir plus bas dans notre exemple chiffré.
Analyser le prêt conso
Il serait faux de penser que tous les prêts à la consommation font l’objet de la même analyse. Si le crédit en cours porte sur l’achat d’un véhicule, la banque sera plus indulgente que si le financement porte sur l’achat d’un bien de consommation courant, l’objet du prêt étant considéré comme indispensable, ne serait-ce que pour vous rendre à votre travail.
Un autre élément à prendre en considération concerne l’historique du prêt. Si ce dernier résulte d’une restructuration de dettes anciennes, il n’y a aucune chance qu’un organisme accepte votre dossier.
La banque tient compte de l’âge
On emprunte aujourd’hui à n’importe quel âge et les seniors sont même courtisés par les banques. Toutefois, si vous avez plus de 50 ans, que vous ne disposez d’aucun capital et que vous devez faire racheter un prêt consommation en même temps que votre prêt immobilier afin de garder un taux d’endettement acceptable, cela risque d’être assez mal vu par la banque.
Si vous vous heurtez à un refus, vous devrez soit solder le crédit conso avant de faire votre demande de prêt immobilier soit malheureusement reporter votre projet à plus tard.
Son jugement sera plus souple si vous êtes un jeune emprunteur qui entre dans la vie active et que vous avez dû emprunter pour vous loger.
Exemple chiffré
Prenons l’exemple d’un jeune couple dont la situation est la suivante :
- Revenus nets mensuels : 2 400 €
- Montant du prêt immobilier envisagé : 150 000 €
- Durée : 20 ans
- Taux hors assurance : 1,30 %
- Prêt conso en cours
- Mensualité : 368 €
- Durée restante : 36 mois
- Capital restant dû : 6 450 €.
Nous envisageons les deux cas de figure suivant :
- Le crédit conso est conservé en l’état.
- Il est réintégré au prêt immobilier.
Analyse du coût du crédit
Si le crédit à la consommation est racheté et intégré au prêt immobilier
il faudra emprunter : 150 000 € + 6 450 € de capital restant dû soit 156 450 €. Le coût total se montera à 13 956 €.
Si le couple conserve le crédit consommation en l’état
- Le coût du crédit conso sera de : 642 € (1)
- Le coût du prêt immobilier sera de : 13 380 €
- Le coût total des 2 emprunts se montera à : 642 € + 13 380 € soit : 14 022 €
(1) : sur la base du capital restant dû au taux de départ de 3,80 % hors assurance.
Comme vous pouvez le constater, il n’y a quasiment aucune différence en terme de coût de crédit entre les deux formules.
À savoir : une autre solution consiste à faire racheter le prêt en cours grâce à une aide familiale, ce qui permettra d’une part de réduire l’endettement et de réaliser une économie non négligeable en n’ayant pas d’intérêts à régler.
Comparaison des mensualités
- Dans le 1er cas, la mensualité du prêt immobilier intégrant le crédit à la consommation sera de : 710 € + 368 € =1 078 € pendant 36 mois avant de descendre à 710 €.
- Dans le second, elle sera de : 740 € pendant toute la durée du prêt. La différence entre les deux solutions se fait essentiellement sur le taux d’endettement.
