Pour simuler la rentabilité d’un investissement dans un parking ou un garage, il est nécessaire de connaître les frais liés à l’achat et les impôts et taxes qui grèvent le résultat de l’opération.
Que vous soyez propriétaire occupant ou propriétaire bailleur, lisez notre dossier fiscal avant d’investir dans une place de stationnement.
Ce que vous devez payer à l’achat
Les frais d’acquisition diffèrent suivant que vous vous utilisez votre apport personnel ou que vous financez votre garage ou parking à l’aide d’un prêt immobilier. Dans le premier cas, vous ne réglez que les frais de notaire. Dans le second, vous devez payer en plus les frais de dossier et de garantie.
De plus, si vous achetez une place de stationnement neuve et qu’elle est livrée par un professionnel, ce qui est le cas quand on achète un logement neuf en VEFA, vous devez vous acquitter en plus de la TVA.
À savoir : le prix d’un logement neuf et ses annexes est toujours indiqué en TTC.
Les frais de notaire
Tous les biens immeubles nécessitent un acte authentique lorsqu’ils changent de propriétaire, ce qui oblige à passer devant un notaire. L’investissement locatif dans les parkings, box ou garages ne déroge pas à la règle et réservent même de mauvaises surprises puisque le pourcentage des frais de notaire sur les places de stationnement peut s’avérer beaucoup plus élevé que sur un logement. La faute à la dégressivité des droits de mutation.
En effet, si les frais de notaire sont habituellement de l’ordre de 7,5 % pour l’achat d’un logement, il n’est pas rare qu’ils dépassent 20 % pour un garage. À titre d’exemple, pour un investissement de 50 000 € il faut compter environ 9,8 % alors que le taux grimpe à 23 % si l’achat est « seulement » de 10 000 €.
Par ailleurs, comme c’est le cas lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison, l’accord entre vendeur et acheteur se matérialise par un avant-contrat qui peut prendre la forme d’une promesse ou d’un compromis de vente.
L’acheteur bénéficie de la même protection que pour l’achat d’un logement à savoir :
- Un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la notification du compromis.
- Une clause suspensive d’obtention de prêt lui permettant d’annuler l’avant-contrat en cas de refus de financement.
Les frais liés au prêt immobilier
Si vous avez recours à un prêt immobilier pour financer votre parking ou votre garage, vous allez devoir prendre en charge les frais de dossier et de garantie, à moins d’obtenir un financement à 110 %, c’est-à-dire qui prend en charge les frais annexes. Sachez que dans le cadre d’un investissement locatif, les banques exigent généralement que ces frais soient payés par l’acquéreur.
À savoir : sur le plan comptable, les frais de dossier et de garantie viennent en déduction du résultat de la première année.
La TVA sur les parkings et box neufs
La TVA ne s’applique pas sur l’ancien. Dans le neuf, le taux peut être réduit si la place de stationnement est rattachée à la résidence principale et située dans une zone ANRU.
Hors zone ANRU
La TVA à 20 % s’applique sur tous les logements neufs et achevés depuis moins de 5 ans ainsi qu’à leurs annexes, c’est-à-dire les garages, box, parkings, caves et celliers. Il en va de même si la place de stationnement est acquise hors logement.
En zone ANRU
Depuis le 1er janvier 2014, l’achat d’un logement situé dans une zone ANRU (1) bénéficie d’une TVA réduite à 5,5 %, à condition de respecter une triple condition :
- Ne pas dépasser un plafond de revenus
- Occuper le logement à titre de résidence principale pendant 10 ans
- Respecter un prix de vente maximum au mètre carré.
(1) : zone d’aménagement et de rénovation urbaine. Le bénéfice de la TVA réduite est acquis, si le logement se situe dans un périmètre de moins de 300 mètres de la zone.
À savoir : le bénéfice de la TVA réduite est remis en cause en cas de revente avant 10 ans, sauf certains cas de force majeure
Les taxes locales
La taxe d’habitation
Elle s’applique à tous les biens immobiliers à usage d’habitation et leurs annexes distantes à moins d’un kilomètre du logement. Les garages situés à plus d’un kilomètre de l’habitation principale ne sont donc pas concernés.
À savoir : vous pouvez répercuter la taxe d’habitation à votre locataire. Adressez-vous au centre des impôts de votre secteur pour apprécier la part rattachée au garage.
La taxe foncière
Les places de stationnement sont soumises à la taxe foncière. Elle reste à la charge du propriétaire, qu’il soit occupant ou bailleur.
De faibles frais
L’investissement dans un garage ou une place de parking n’occasionne aucuns travaux et ne nécessite pas d’entretien. Par ailleurs, en cas d’accident ou d’effraction, la réparation de la porte d’entrée est prise en charge par les assurances.
Les frais de copropriété
Si l’emplacement se situe dans une copropriété, vous devez tenir compte des charges, réparties en fonction des quote-parts détenues par chaque copropriétaire. Rassurez-vous, les places de stationnement comptent pour très peu dans la détermination des millièmes, compte tenu de leurs faibles surfaces.
À savoir : si vous êtes propriétaire bailleur, vous pouvez prendre les charges de copropriété à votre compte ou les répercuter à votre locataire.
L’assurance
Les places de parking faisant parties d’un immeuble de copropriété sont assurées directement par le syndic, la cotisation d’assurance étant répercutée ensuite sur la quote-part du copropriétaire.
Les box privés et garages en revanche doivent faire l’objet d’une extension de contrat d’assurance habitation et sont pris en charge directement par le propriétaire occupant ou par le locataire.
Important : en cas de location, le propriétaire bailleur doit souscrire une PNO (assurance propriétaire non occupant) et ce, même si le locataire assure le garage de son côté.
Fiscalité
L’imposition des revenus locatifs pour les propriétaires bailleurs
Dans la plupart des cas, les loyers tirés de la location d’un garage ou d’un parking sont inférieurs à 15 000 €, ce qui permet d’opter pour le régime du micro foncier. Vous bénéficiez dans ce cas d’un abattement de 30 % sur les revenus bruts. Les formalités sont également plus simples puisqu’il n’y a pas de « 2044 » à remplir, la déclaration se faisant directement sur la « 2042 ». Pour en savoir plus, lisez notre dossier complet sur la réglementation des baux de location des places de stationnement.
Si vous optez pour le régime réel d’imposition, vous pouvez déduire l’ensemble des charges locatives non répercutées au locataire (taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt…). Vous pouvez également déduire le déficit foncier dans la limite de 10 700 €.
Plus-value immobilière
La plus-value sur la vente d’un garage est soumise à l’impôt au taux classique de 19 % plus les prélèvements sociaux de 15,5 % soit un taux global de 24,5 %. Par ailleurs, comme c’est le cas pour les logements, le vendeur bénéficie des abattements à compter de la 6e année et d’une exonération totale après 22 ans.
Il existe plusieurs cas d’exonération de la plus-value immobilière :
- La place de stationnement, considérée comme une dépendance du logement, est vendue en même temps que la résidence principale.
- Le prix de cession ne dépasse pas 15 000 €.
- Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 dernières années et la vente de la place de stationnement représente votre première cession. Vous êtes exonéré à condition de réemployer le produit de la vente à l’acquisition de votre future résidence principale dans les 2 ans qui suivent la cession.
Ce que vous devez payer à la vente
Le vendeur a l’obligation de réaliser les diagnostics immobiliers suivants :
- Termites, si le garage est situé dans une zone à risque. À noter que la validité du diagnostic est limitée à 6 mois.
- Amiante, si la construction est antérieure au 1er juillet 1997.
À savoir : les diagnostics doivent être réalisés dès la mise en vente de la place de stationnement et annexés au compromis de vente.
Exemple de rentabilité
Prenons l’exemple d’un investisseur qui achète un garage dans le but de le louer.
| Acquisition | |
| Date d’achat | Janvier 2004 |
| Prix d’achat | 12 000 € |
| Montant des loyers mensuels hors charges | 70 € |
| Rentabilité brute | {(70 € * 12) * 100} / 12 000 € = 7% |
| Observations | les charges locatives n’ont aucune incidence dans notre exemple, puisque directement imputées au locataire. |
| Financement | Prêt immobilier de 12 000 € sur 10 ans à 1,10 % plus 0,25% d’assurance. Apport personnel de 3000 € (1) |
| Frais de dossier | 60 € |
| Frais de garantie | 440 € (2) |
| Frais de notaire | 2 500 € |
| Mensualité | 108 €, assurance incluse. Coût total du crédit 978 € |
| Choix du régime fiscal | régime du micro foncier |
| Abattement forfaitaire | 840 * 30 % = 252 € |
| Impact fiscal | 97 € (3) |
| Revente | |
| Date de cession | février 2016 |
| Prix de vente | 16 000 € |
| Loyers perçus sur la période | 70 € * 144 = 10 080 € |
| Impact fiscal | 97 € * 12 = 1 164 € (4) |
| Taxe foncière | 75 * 12 = 900 € (5) |
| Dépenses au moment de l’achat | 2 500 € + 440 € = 2 940 € |
| Résultats | |
| Bénéfices sur la période | 10 080 – (1 164 + 900 + 2 940) = 6 124 € |
| Montant de la plus-value nette | 321 € (2) |
Gain net sur revente 4 000 € – 321 = 3679 €
(1) : servant à financer les frais annexes (notaire, dossier et garantie)
(2) : sur la base du tarif » Classic » de CREDIT-LOGEMENT
(3) : avec un taux moyen d’imposition de 16,56 % et un taux marginal d’imposition de 30 %.
(4) : pour faciliter le calcul on estime que l’impact fiscal sera le même sur la durée.
(5) : estimation forfaitaire : pensez à demander au vendeur un justificatif du montant de la taxe foncière.
(6) : simulation sur la base du forfait légal de 7,5 % pour frais d’acquisition et de 15 % pour travaux. À noter que le choix du forfait évite à l’investisseur d’avoir à fournir des justificatifs.
