Document de la négociation bancaire établi par l’organisme prêteur sur la base des documents fournis par l’emprunteur, l’accord de principe de prêt immobilier est censé attester de la faisabilité de votre financement. Mais quelle sa véritable valeur ? Comment obtenir un accord de principe et à quoi sert-il exactement ? Voici les éclaircissements qui vous permettront d’éviter toute confusion avec l’offre de prêt ou l’attestation de financement.
SOMMAIRE
Qu’est-ce que l’accord de principe de prêt immobilier ?
Que vaut un accord de principe de prêt immobilier ?
À quoi sert-elle ?
Comment faire pour l’obtenir ?
Quel est le délai entre accord de principe et offre de prêt ?
Que faire après avoir obtenu un avis favorable de la banque ?
Quelle est la différence entre accord de principe et offre de prêt ?
La banque peut-elle revenir sur un accord de principe ?
Définition de l’accord de principe
Un accord de principe de prêt immobilier constitue un simple avis favorable établi par la banque, le plus souvent à la demande de l’emprunteur, avant qu’intervienne la décision définitive du service des engagements.
L’accord de principe atteste de la solvabilité de l’emprunteur et donne une information précieuse sur la faisabilité de son projet.
Il est établi sur la base des documents justificatifs du dossier de prêt par le chef d’agence ou un conseiller ayant délégation de pouvoir et reprend certains éléments du prêt immobilier : montant, taux nominal avec assurance et durée. La réponse de principe a généralement une durée de validité, en raison notamment des possibles variations de taux.
Ce 2e document écrit intervient après la proposition de financement et avant que soit établie l’offre de prêt. C’est un indicateur encourageant, mais qui ne garantit pas que le prêt sera accepté.
Important : l’accord de principe de prêt immobilier ne vaut donc pas engagement formel de la part de l’établissement prêteur. Il arrive d’ailleurs qu’après étude détaillée du dossier, la décision du service des engagements aille à l’encontre de l’accord de principe.
Elle est souvent motivée par un refus de la société de caution ou de la compagnie d’assurance.
En cas d’accord définitif, la banque éditera l’offre de prêt et la transmettra à l’emprunteur par courrier recommandé avec accusé de réception.
La plupart du temps, la banque ajoute la mention « sous réserves d’usage », ce qui limite considérablement la portée de l’accord de principe, comme l’a récemment rappelé une décision de la Cour de cassation. C’est notamment le cas de la plupart des banques de réseaux (Banque Postale, BNP, Crédit Agricole, Crédit Mutuel, LCL, Société Générale…).
Dans certains cas, l’accord de prêt sous réserve d’usage précise que la réponse définitive interviendra après la survenance d’un événement tel que l’obtention d’un CDI (cas d’une promesse d’embauche), le remboursement d’un crédit à la consommation en cours ou la vente d’un bien immobilier, signifiant clairement que l’étude du dossier n’est pas terminée.
Valeur juridique
Sauf à comporter un engagement formel de la banque, l’accord de principe de prêt immobilier n’a pas la valeur juridique d’un contrat puisqu’il n’est pas revêtu de la signature des deux parties. Il n’engage aucunement l’organisme contrairement à l’offre préalable de prêt. Mais le fait qu’il n’ait aucune valeur contractuelle ne veut pas dire qu’il n’a aucune utilité.
À savoir : l’emprunteur n’est pas non plus engagé à ce stade. Rien ne l’empêche d’engager des négociations avec une banque concurrente.
À noter que la banque a l’obligation de poursuivre l’analyse et la négociation avec le client pour lequel elle a transmis un accord de principe, mais rien ne la contraint à accorder le financement.
Notre conseil : pour éviter toute déconvenue, négociez avec plusieurs organismes de prêt.
Accord de principe établi par un courtier
Certains courtiers n’hésitent pas à établir une attestation de financement afin de rassurer leurs clients. Ce document s’appuie parfois sur de simples simulations. Autant dire qu’il n’a aucune utilité ni pour l’emprunteur ni le pour le vendeur.
En revanche, un accord de principe présenté par un courtier et établi par un organisme de financement est valable et peut être pris en compte par un notaire.
Décision de la Cour de cassation du 10 janvier 2012
Un jugement de la Cour de cassation du 10 janvier 2012 apporte un éclairage définitif sur la valeur juridique de l’accord de principe.
Rappel des faits :
Après avoir signé un compromis pour l’achat d’une maison, sous clause suspensive d’obtention d’un financement immobilier, un couple obtient de sa banque un accord de principe sous réserves d’usage.
Précisons qu’à ce stade, la réponse écrite a été donnée sur la base de tous les documents du dossier. La banque finit toutefois par refuser le prêt au motif que le taux d’endettement du couple est trop important. Les époux intentent une action en justice, mais la Cour de cassation annulera une décision en première instance de la Cour d’appel qui condamnait la banque à payer des dommages et intérêts.
Il faut retenir de cette jurisprudence que les juges considèrent qu’un accord de principe sous réserves d’usage implique seulement que la banque doit poursuivre son analyse et qu’il ne l’engage nullement à accorder le prêt. De ce fait, il ne s’agit pas d’une proposition ferme.
Cour de cassation, civile, Chambre commerciale du 10 janvier 2012, pourvoi n° 10-26.149
Utilité d’avoir un avis favorable de la banque
S’il n’a aucune utilité juridique, l’accord de principe immobilier n’en demeure pas moins utile pour un certain nombre de raisons.
Il rassure le vendeur
La clause suspensive de financement du compromis de vente prévoit un délai afin de permettre à l’emprunteur d’obtenir une offre de prêt. Si l’accord de principe de la banque ne répond pas à cette condition, il a toutefois le mérite de rassurer le vendeur sur l’état d’avancement de la demande de financement.
À savoir : un accord de principe oral est parfois donné à l’emprunteur. Purement indicatif, il sert uniquement à donner une première indication sur sa solvabilité.
Il confirme au notaire que vous avez entrepris les démarches
En transmettant un accord de principe de prêt immobilier au notaire, vous confirmez que vous avez entrepris les démarches nécessaires à l’obtention du financement et que votre dossier est en bonne voie.
En cas de retard dans l’édition de l’offre de prêt, votre notaire pourra peut-être convaincre le vendeur de reporter la limite prévue dans le compromis de vente.
Obtenir un accord de principe
Il faut d’abord rappeler que l’accord de principe n’est pas un document systématique et qu’il est le plus souvent établi à la demande de l’emprunteur.
Pour obtenir cet accord, vous devez transmettre toutes les pièces justificatives et constituer le dossier de prêt, notamment :
- 3 derniers bulletins de salaire
- 2 derniers relevés d’imposition
- 3 derniers mois de relevés bancaires
- Compromis de vente
Votre conseiller va procéder à une première étude des documents et consulter le FICP ((Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers).
Pour obtenir l’accord de principe, il faut que tous les critères d’octroi soient respectés : taux d’endettement inférieur à 35 % ET reste à vivre suffisant, CDI, relevés bancaires corrects…
À savoir : il est possible d’obtenir un accord de principe en ligne pour les crédits à la consommation. Par contre, les prêts immobiliers nécessitent une attestation écrite et signée de la part de la banque.
Délai entre l’accord de principe et l’offre de prêt
L’absence de cadre légal rend difficile l’appréciation d’un délai de réception de l’offre préalable de prêt. Tout dépend de la disponibilité du service des engagements et du niveau de complexité du dossier.
Lorsque l’accord définitif est suspendu à l’accomplissement d’une obligation de la part de l’emprunteur, c’est le temps nécessaire pour remplir cette obligation qui détermine le délai.
Dans la plupart des cas, une à deux semaines sont suffisantes pour éditer l’offre de prêt, mais la décision définitive peut prendre plusieurs mois lorsque l’octroi du prêt immobilier est conditionné par la revente de l’ancien logement.
Notre conseil : pour éviter tout allongement du délai de réponse, il est conseillé de faire diligence lors de la constitution du dossier.
La marche à suivre après avoir obtenu votre accord de principe
L’édition de l’offre de prêt ne peut être éditée qu’après analyse complète de votre dossier. Or il est possible qu’à ce stade, vous soyez encore en attente de la décision de la société de caution ou de la compagnie d’assurance. Les délais peuvent s’allonger en cas de recours à un ou plusieurs prêts aidés. L’organisme ACTION-LOGEMENT par exemple tarde souvent à donner sa réponse.
Par ailleurs, il arrive que la banque ait besoin d’informations complémentaires. Ce peut être le cas si vous réalisez des travaux complémentaires et que vous êtes dans l’attente de devis.
Si votre dossier est complet, vous n’avez rien d’autre à faire qu’attendre que le service des engagements donne son accord définitif et édite l’offre de prêt.
Ne pas confondre l’accord de principe avec l’offre de prêt
À la différence de l’accord de principe de prêt immobilier dont la rédaction est à l’appréciation de la banque, l’offre de prêt est encadrée par la loi SRIVENER et répond à un formalisme strict. Elle doit contenir un certain nombre d’informations qui sont généralement absentes de l’accord de principe : TAEG, conditions de l’assurance, pénalités de remboursement anticipé, tableau d’amortissement détaillé.
C’est le seul document qui engage la banque et qui a valeur de contrat une fois revêtu de la signature de l’emprunteur.
Refus de prêt après un accord de principe
L’obligation de poursuivre la négociation de bonne foi
Rappelons que l’accord de principe confère à la banque l’obligation de poursuivre la négociation de « bonne foi ». Toutefois, même lorsque ce n’est pas le cas et que cette situation cause un préjudice financier à l’emprunteur, une jurisprudence en date du 10 janvier 2012 rappelle que si la banque doit poursuivre l’étude du dossier, elle reste libre d’appliquer les conditions de taux qu’elle souhaite. Sachez par ailleurs qu’il arrive dans de rares cas que la banque annule l’offre de prêt.
Connaître le motif du refus
En cas de prêt refusé après un accord de principe, vous pouvez demander à la banque les motifs du refus. Toutefois, rien ne l’oblige à vous donner des explications par écrit. Vous devrez d’ailleurs le plus souvent vous contenter d’une simple réponse verbale de la part de votre conseiller.
Pour éviter ce type de déconvenue, il est conseillé de mener de front plusieurs négociations. Si vous êtes confronté à un refus de prêt immobilier, vous trouverez dans ce dossier des pistes pour trouver votre financement.
Important : l’annulation de l’accord de principe ne peut être opposée au vendeur pour annuler la vente. Pour cela, vous devez transmettre une attestation de refus de prêt immobilier.
