Si certains éléments comme les frais de dossier n’ont qu’une faible incidence sur le calcul du coût du crédit immobilier, d’autres en revanche comme le taux d’intérêt ou l’assurance emprunteur méritent une attention particulière, car ils pèsent fortement sur le résultat global et donc sur vos mensualités de remboursement.
Dans tous les cas, pour mener à bien la négociation de votre emprunt nous vous conseillons de calculer au préalable le coût à l’aide de notre simulateur et d’aborder chaque composante du prêt dès le premier entretien avec votre banquier. Le point en détail avec nos experts.
Calculez le coût de votre crédit immobilier en 2 minutes
Calculer le coût total de votre prêt immobilier est une opération très simple : il suffit d’entrer les éléments de la proposition dans notre calculette : montant à emprunter, durée, taux d’intérêt, montant des frais de dossier et de garantie. Notre simulateur vous permet d’obtenir le coût total hors et avec assurance.
Les éléments qui entrent dans le calcul du coût
Ce dossier très détaillé va vous permettre de calculer l’impact de chaque élément du prêt immobilier sur le coût total, en dehors naturellement du montant du capital emprunté.
Notez tout d’abord que notre analyse se limite ici au calcul sur prêt amortissable à taux fixe, ce qui convient pour tout projet immobilier portant sur l’acquisition de la résidence principale. Certains emprunts particuliers comme les prêts révisables et in fine sont donc hors champ de notre étude. Nous précisons toutefois plus bas l’incidence de ces remboursements spécifiques sur le coût total.
Par ailleurs, sachez que tous les frais liés à l’emprunt sont compris dans le taux annuel effectif global. Le TAEG est donc la traduction en taux d’intérêt de l’ensemble des frais entrant dans le calcul du coût du crédit et reste le meilleur moyen de comparer deux propositions de prêt en toute objectivité.
Le taux d’intérêt du crédit immobilier
C’est l’élément central de la négociation. Le taux d’intérêt dépend de plusieurs facteurs :
- La durée : plus vous empruntez sur une durée longue, plus le taux d’intérêt est élevé.
- La qualité du dossier : un montant d’apport personnel significatif diminue le risque de l’organisme prêteur et prouve vos qualités d’épargnant. De même, si vous disposez de revenus confortables, d’une situation professionnelle stable, attendez une promotion ou encore si vous vous apprêtez à embrasser une carrière prometteuse, dites-vous bien que le banquier sera enclin à vous faire une meilleure proposition.
- La souscription à des services annexes : même si depuis la Loi LAGARDE, il est interdit de conditionner le taux du crédit à l’adhésion au contrat d’assurance groupe, sachez que certaines banques n’hésitent pas à contourner la Loi.
Notre avis : si en souscrivant à l’assurance habitation que propose votre banque, vous bénéficiez d’un meilleur taux d’emprunt, ne vous en privez pas. D’une part, les tarifs sont souvent compétitifs et rien ne vous empêche de résilier votre contrat au terme de la 1re année.
Prêt immobilier à taux variable
Si vous souscrivez un prêt immobilier révisable, vous ne pourrez établir qu’une simple projection du coût du crédit, le taux d’intérêt pouvant varier à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution de l’indice de référence. Pour calculer le coût, comme le TAEG, il conviendra de se baser sur le 1er taux connu.
Prêt in fine
Souscrire un prêt immobilier non amortissable (1) convient aux investisseurs, car il répond à des besoins d’ordre fiscal et le calcul du coût du crédit ne donne ici qu’une mesure imprécise, car les intérêts d’emprunt sont compensés par le gain au niveau des impôts.
(1) : pendant toute la durée, la mensualité de remboursement ne comprends que les intérêts. L’emprunteur règle le capital au terme.
L’assurance emprunteur
Il s’agit du 2e poste le plus coûteux après les intérêts d’emprunt, ce qui doit vous inciter à faire jouer la concurrence .
Pour rappel, si votre projet immobilier porte sur l’achat d’une résidence principale, le contrat d’assurance doit couvrir les risques de décès, d’invalidité (PTIA et IPP) et d’incapacité de travail, auquel se rajoutent parfois des options comme la garantie perte-d’emploi. Vous pourrez toutefois vous limiter aux seules garanties décès et PTIA si vous financez un investissement locatif.
La méthode de tarification pouvant varier d’un contrat à l’autre, il n’est pas toujours possible à l’emprunteur de comparer deux contrats sur la seule base du taux d’assurance. Mieux vaut se baser sur le montant total des cotisations versées. Il est par ailleurs conseillé de faire une lecture attentive du tableau de garanties.
À savoir : depuis la réforme LAGARDE, il est possible de choisir son assurance de prêt. Attention toutefois aux pressions qu’exercent certaines banques pour promouvoir leur contrat.
Délégation externe
Le tarif des délégations externes est plus adapté aux jeunes emprunteurs et varie en fonction de 2 variables :
- L’assiette de cotisation, établie sur la base du capital restant dû, qui est amenée à diminuer d’année en année.
- Le taux d’assurance qui augmente en fonction de l’âge de l’emprunteur soit tous les 5 ans soit en fonction d’une tranche d’âge déterminée.
La mensualité d’assurance suit donc une tendance baissière, mais subit par période une hausse certaine.
À savoir : les assureurs donnent parfois à titre indicatif un « taux annuel d’assurance moyen » qui facilite la comparaison avec les contrats groupes bancaires.
Contrat d’assurance groupe
Le calcul sur capital emprunté est généralement utilisé par les banques et leurs filiales. Pour connaître la proposition la plus avantageuse, il vous suffit de rapprocher les taux.
Important : le calcul du coût du crédit, comme le TAEG d’ailleurs, tient compte du total des sommes effectivement versées, quel que soit le mode de calcul de l’assureur.
Les frais de garantie
Ils ne s’appliquent que sur les prêts immobiliers et permettent à la banque de se prémunir d’un emprunteur défaillant. Il peut s’agir d’une sûreté réelle (hypothèque ou privilège prêteur de deniers) ou d’une caution mutuelle.
L’hypothèque
Très utilisée par le passé, cette garantie n’est proposée aujourd’hui que dans deux cas :
- La société de caution a refusé le dossier.
- Le bien financé sort du champ d’application de la caution (prêt professionnel, financement d’un bien situé à l’étranger, capacité de remboursement de l’emprunteur insuffisante, auto construction…).
Important : les frais de mainlevée d’hypothèque ne sont jamais inclus dans le calcul du coût du crédit. Tenez-en compte si vous envisagez de revendre le bien avant le terme. Il vous en coûtera 900 € pour un prêt immobilier de 200 000 €.
L’inscription au privilège prêteur de deniers
De la même nature juridique que l’hypothèque, l’IPPD a le mérite d’être moins cher du fait qu’elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière. Elle ne peut toutefois s’appliquer que sur des biens existants.
Si vous faites construire une maison individuelle, vous pouvez réaliser une économie en proposant à votre banquier d’établir deux garanties :
- Une IPPD sur le terrain.
- Une hypothèque sur la maison.
La caution mutuelle
Plus souple et moins chère que les sûretés réelles, la caution mutuelle est désormais privilégiée par les organismes prêteurs.
Partenaires de plus de 230 banques, CREDIT-LOGEMENT est utilisée par la plupart des grandes banques généralistes : BANQUE POPULAIRE, BANQUE POSTALE, BNP Paribas, le groupe CAISSE-D’EPARGNE/BANQUES POPULAIRES, CIC, les Caisses de CREDIT-AGRICOLE, LCL et SOCIETE GÉNÉRALE.
Notez par ailleurs que certaines catégories de fonctionnaires peuvent bénéficier d’une caution à des conditions avantageuses. C’est le cas par exemple des enseignants avec la MGEN ou du personnel hospitalier avec la MNH (Mutuelle Nationale des Hospitaliers).
Important : le coût du crédit ne tient jamais compte du remboursement au terme du fonds mutuel de garantie. Cette somme correspond à une partie de la cotisation qui est restituée à l’emprunteur par la société CREDIT-LOGEMENT lorsque le prêt s’est déroulé sans incident.
Le nantissement d’une opération de placement
C’est un moyen efficace de baisser le coût du prêt. Le mécanisme est d’ailleurs souvent couplé avec un prêt in fine pour des raisons d’ordre fiscal, mais rien ne vous empêche de l’utiliser pour une résidence principale. Le nantissement peut concerner n’importe quelle opération de placement et évite de payer des frais de garantie. Le montant du capital à nantir est calculée sur la base d’une hypothèse de rendement permettant d’atteindre à terme le capital emprunté. A noter qu’il est possible de nantir une épargne. La somme versée chaque mois est décidée avec le banquier.
Les frais de dossier
Il faut avouer que leur impact est faible. Mais la négociation des frais de dossier permet de réaliser une économie de quelques centaines d’euros, ce qui n’est pas négligeable.
Il est généralement admis un taux de 0,5 à 1 % sur le montant emprunté (hors prêts bonifiés comme les prêts EPARGNE-LOGEMENT, le PTZ ou ACTION-LOGEMENT), avec un montant minimum pour les petits emprunts et un plafond pour les montants élevés.
Les frais de courtage
Si plusieurs jurisprudences (Cour d’appel de Rennes du 15 mai 2020, Cour d’appel de Metz du 17 septembre 2020) ont confirmé que les frais de courtage n’entrent pas dans le TAEG, les honoraires éventuelles de votre courtier entrent dans le calcul du coût du crédit immobilier. À noter toutefois que la plupart des courtiers se « contentent » de la commission reversée par la banque.
Les pénalités de remboursement anticipé
Elles ne sont jamais incluses dans le calcul du coût total dans la mesure où rien n’indique au moment où vous signez l’offre préalable que vous rembourserez votre prêt immobilier par anticipation. Nous vous conseillons là encore d’engager une négociation dès le premier entretien, notamment si votre projet immobilier prévoit une revente avant le terme prévu.
Si vous souhaitez les intégrer au calcul, comptez 3 % du capital restant dû.
La modulation d’échéance
Là encore, il ne s’agit pas de frais impactant le montant du coût total du crédit. Toutefois, nous vous mettons en garde contre les arguments des conseillers vantant les avantages de la modularité sans en détailler les contreparties.
Si baisser sa mensualité présente un avantage, sachez qu’elle entraîne un surcoût important de votre crédit immobilier qu’il convient de faire chiffrer au préalable.
À titre d’exemple, suspendre les mensualités de prêt immobilier pendant douze mois aura pour effet de proroger la durée non pas de la même période, mais d’environ 18 mois, ce qui est assez logique puisqu’au terme de la suspension, votre dette aura augmenté des intérêts non payés. Elle donnera lieu à l’établissement d’un nouveau tableau d’amortissement.
Notre conseil : faites établir une simulation du coût en cas de baisse ou de suspension de la mensualité du prêt avant d’utiliser un élément de la modularité.
