Obtenir un prêt immobilier pour financer le montant de la soulte ne présente pas de difficulté particulière. Il s’agit d’une opération financière courante que les banques et établissements spécialisés connaissent parfaitement. Les conseils qui suivent et nos différents dossiers sur le rachat de soulte vous guideront pas à pas pour mener à bien votre opération.
Calculer le montant de la soulte à verser
Le partage de la communauté
Que vous soyez mariés sous le régime de la communauté, pacsés ou bien en union libre, vous avez probablement – sauf exception – acheté votre résidence principale dans le cadre de l’indivision.
Après le jugement de divorce, chaque indivisaire reste propriétaire de sa quote-part, c’est-à-dire au prorata de sa participation financière.
Prenons un exemple simple. Si le prix de vente de la résidence familiale est estimé à 250 000 € (une fois déduit le capital restant dû sur le prêt immobilier en cours), les ex-époux seront au terme de leur union propriétaire chacun à hauteur de la moitié, c’est-à-dire 125 000 € si l’indivision à 50/50.
Si l’un des époux souhaite conserver le logement après la séparation et devenir l’unique propriétaire, il doit racheter la part de l’autre en versant une compensation équivalente au montant de la quote-part. C’est ce qu’on appelle le rachat de soulte. Il détiendra ainsi la pleine propriété du logement.
À savoir : il est possible que les co acquéreurs aient choisi une répartition différente (60/40, 70/30 ou autre).
Le calcul de la part de l’ex-conjoint
Le calcul de la soulte s’effectue en 2 étapes :
- Valorisation de la résidence principale. L’estimation peut être réalisée par un agent immobilier, un cabinet d’expertise ou par un notaire. (1) Si la procédure de divorce se déroule dans un cadre conflictuel, vous devrez peut-être faire appel à 2 établissements indépendants, chaque époux choisissant le sien, mais si vous vous séparez à l’amiable vous pouvez sans doute librement fixer ensemble le prix de vente.
- Calcul du montant à verser à l’ex-époux. Pour cela, il vous faut effectuer l’opération suivante :
(Prix de vente – capital restant dû) / 2
Reprenons l’exemple chiffré précédant avec un capital restant dû (2) sur le prêt en cours de 120 000 €.
(250 000 € – 120 000 €) / 2 = 65 000 €
(2): certains cabinets de notaire disposent du label Notexpert qui atteste de leur savoir-faire dans le domaine de l’expertise immobilière. Ces cabinets bénéficient d’une formation spécifique et peuvent s’appuyer sur le fichier nation des notaires.
(2): le capital restant dû figure dans le tableau d’amortissement qui a été annexé à l’offre de prêt.
Financer la soulte
Pour financer le rachat de la soulte à l’aide d’un prêt immobilier, vous devez entreprendre les mêmes démarches que pour une nouvelle acquisition, monter un dossier comme pour un emprunt classique et respecter les règles habituelles à savoir :
- Ne pas dépasser un taux d’endettement supérieur à 33 % (en tenant compte des mensualités des prêts en cours)
- Garder en compte un reste à vivre suffisant pour régler toutes les dépenses courantes.
- Bénéficier d’une situation professionnelle stable (CDI).
- Présenter des comptes bancaires sans incident de paiement (pas de chèque ou prélèvement refusé).
À savoir : le versement de la pension alimentaire est pris en compte dans le calcul de l’endettement.
Racheter le prêt immobilier en cours
Il est parfois nécessaire de renégocier le crédit en cours en même temps que le prêt immobilier servant à racheter la soulte. Les mensualités de l’ancien emprunt risquent en effet de devenir trop lourdes pour un seul salaire.
Là encore, sachez que les banques maîtrisent bien ce type d’opération et acceptent assez facilement de renégocier quand le contexte du divorce l’exige.
Si toutefois votre banque refuse d’intégrer l’ancien prêt dans le financement de la soulte, rien ne vous empêche de le faire racheter par une banque concurrente.
À savoir : vous devez tenir compte des pénalités de remboursement anticipé de 3 % sur le capital restant dû, sauf si vous aviez pris soin de les faire supprimer.
Important : l’époux non attributaire devra demander à la banque d’être désolidariser du prêt. Le conjoint qui reste dans les lieux doit alors s’engager par acte notarié à rembourser seul les mensualités. Sachez qu’en cas de refus de la banque, les deux Co emprunteurs restent solidairement responsables du remboursement.
L’apport personnel
Comme dans le cas d’un prêt relais où la banque comptabilise le solde de la revente de l’ancien logement, le calcul de l’apport personnel tient compte de la quote-part du conjoint attributaire. Elle s’élèverait dans notre exemple précédant à 65 000 €.
Le PTZ
Vous ne pouvez pas bénéficier des prêts bonifiés par l’État, car ils sont destinés à une première acquisition. Le PTZ par exemple ne peut en aucun cas financer une soulte. En revanche, le prêt à taux zéro en cours peut être conservé à condition que le logement reste la résidence principale du conjoint attributaire.
Les frais de notaire et de garantie
L’époux qui rachète le logement doit payer les droits de mutation sur le montant de la soulte. En revanche, il est exonéré des droits de partage de 2,5 %. Pour rappel, les frais de notaire se montent à environ 7,5 % du montant de la soulte. Il faudra également financer les frais de garantie (généralement une caution mutuelle) et les frais de dossier.
