Guide complet pour maîtriser l’immobilier

Sommaire

• Evolution du logement depuis la seconde guerre
• Mode d’emploi pour acheter un bien
• L’agent immobilier : un interlocuteur controversé
• L’immobilier résidentiel
• Acheter un logement social
• L’investissement locatif
• Achats particuliers
• La fiscalité immobilière
• Financer son acquisition
• Le processus de vente

Evolution du logement depuis 1945

Le contexte immobilier en France à la fin de la Seconde Guerre mondiale est dramatique : 400 000 Immeubles (750 000 habitations en comptant les maisons individuelles) ont été détruits et 2 000 000 ont été fortement endommagés, provoquant une grave crise du logement. Les premières mesures d’après-guerre ont eu pour objectif de créer les conditions de la relance.

• 1944 : le gouvernement crée le MRU (ministère de la reconstruction et de l’urbanisme), représenté dans chaque département, dont la mission principale est de réparer les dommages de guerre et de lutter contre les logements vétustes. De nombreux Français vont être relogés dans des logements collectifs réhabilités ou nouvellement construits.
• 1945 : institution d’un impôt sur les locations, destiné à alimenter la  » Caisse Nationale pour l’amélioration et l’entretien de l’habitat rural et urbain  » qui deviendra le FNAH puis en 1971 l’ANAH.
• 1948: création de l’ALF (allocation de logement familial) destiné à aider les foyers modestes à supporter l’augmentation des loyers.
• 1950 : création des habitations à loyer modéré (HLM) qui prennent la relève des HBM (habitations à bon marché) créées avant la Première Guerre mondiale. Plan » Courant » favorisant la construction de masse.
• 1953 : institution du 1 % logement. Les entreprises participent désormais à l’effort de construction. La France accentue sa politique de construction de masse de logements neufs.
• 1958 : le décret relatif aux zones à urbaniser en priorité (ZUP) va sensiblement modifier le paysage par la création de grands ensembles qui deviendront les cités tant décriées aujourd’hui.
• 1965 : création de l’épargne-logement. Les PEL et CEL resteront longtemps les placements préférés des Français qui après une phase d’épargne permettent de bénéficier de prêts à taux préférentiels.
• 1977 : mise en place de nombreuses mesures d’aides comme l’APL (aide personnalisé au logement), l’OPAH, le PAP (prêt aidé au logement) et les PLA (prêts locatifs aidés).
• 1986 : première mesure de défiscalisation avec la Loi MÉHAIGNERIE.
• 1991 : introduction dans la Loi de l’obligation de création de logements sociaux
• 2000 : Loi SRU (relative à la solidarité et au renouvellement urbain).
• 2014 : Loi ALUR pour l’Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové qui instaure un mécanisme de plafonnement des loyers dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants.
• 2015 : Loi MACRON pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques.

Préparer son projet immobilier : mode d’emploi

Quel que soit votre objectif : devenir propriétaire de votre résidence principale, réaliser le meilleur investissement locatif ou acheter la résidence secondaire de vos rêves, vous ne réaliserez une bonne affaire que si vous prenez soin de préparer votre projet immobilier en amont. Pour cela, il est nécessaire de procéder par étapes :

1. Établissez un budget prévisionnel, même sommaire
2. Estimez le marché le plus largement possible
3. Élargissez vos techniques de prospection afin d’augmenter vos chances de dénicher la bonne affaire
4. Consultez plusieurs banques et faites établir différents plans de financement

Faites vos comptes

Un budget prévisionnel permet d’anticiper sur les charges qui ne manquent pas d’impacter durablement vos comptes, un investissement immobilier s’effectuant généralement sur du long terme. Taxe foncière, charges de chauffage, frais de déplacement… Faites un inventaire complet de vos futures dépenses.

Evaluez le prix du marché

Il n’y a pas de technique particulière mais quelques astuces simples vous permettront d’évaluer le marché et fixer un objectif de prix. Les statistiques tenues par les notaires permettent à coup sûr de connaître le prix des biens immobiliers en fonction du nombre de pièces, de la surface et de la localisation du bien. En revanche, elles ne tiennent pas compte de l’état du logement.

Une autre solution consiste à interroger les agences, ce que vous ferez inévitablement dès lors que vous commencerez vos recherches. Mais rien ne vous empêche d’explorer les annonces immobilières sur Internet et d’établir un prix moyen qui vous permettra d’évaluer de suite la valeur du bien visité.

L’agent immobilier : un interlocuteur controversé

Les agences immobilières sont incontournables pour qui recherche un bien . Plus de la moitié des biens à la vente transitent par les agents immobiliers. En effectuant une sélection des biens disponibles sur la base de vos critères de sélection vous permettra de gagner beaucoup de temps. Augmentez vos chances en multipliant les sources.

La Loi HOGUET nº 70-9 du 2 janvier 1970 a réglementé la profession d’agent immobilier. Elle a été renforcée par divers décrets et plus récemment par la Loi ALUR et pourtant la profession est souvent sous le feu des critiques. Il n’empêche que l’agent est un acteur incontournable de la transaction immobilière, même si vendeurs et acquéreurs doivent se montrer vigilants dans leurs choix.

Pour les vendeurs, la négociation doit s’engager avant de signer le mandat de vente. Rien n’est figé et il existe par ailleurs des contrats hybrides qui ne limitent pas le choix entre mandats simples ou exclusifs.

Nous vous proposons par ailleurs un dossier ultra complet sur les frais des agences immobilières. Vous saurez tout sur les obligations légales imposées aux agents immobiliers en matière de rémunération, sur le fonctionnement des barèmes d’honoraires et sur la manière de les négocier.

Quoique très controversé, le bon de visite que vous fait signer l’agent immobilier est tout à fait légal, comme le démontrent de nombreuses jurisprudences.

Les annonces de particuliers vous permettront de bénéficier de biens à un prix exempt de commissions d’agence. Pensez également à consulter les biens à la vente auprès des notaires. Certains d’entre eux notamment en zones rurales proposent des biens avec des commissions réduites par rapport à celles des agents immobiliers.

L’immobilier résidentiel

Il s’agit des biens à usage d’habitation. Après avoir connu une décennie de hausse ininterrompue, le marché a mis du temps à se stabiliser malgré la crise économique. Si aujourd’hui certaines zones géographiques connaissent des baisses significatives, le prix moyen au mètre carré des grandes métropoles reste toujours très élevé, notamment dans le neuf.

Le logement social

Enjeu politique de l’Etat mais aussi des collectivités locales depuis les lois de décentralisation de 1982, la construction de logements sociaux est devenue une obligation légale depuis 2000 et la Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain). Elle imposait à chaque commune d’atteindre 20 % de logements sociaux à l’horizon 2020. Ce seuil a été porté à 25 % par la Loi de mobilisation foncière de janvier 2013 par la ministre du Logement de l’époque, Cécile DUFLOT. En même temps, les sanctions financières envers les communes récalcitrantes ont été sensiblement renforcées.

Véritable levier de l’accession à la propriété, la vente de logements issus du parc social permet de se porter acquéreur de son logement HLM sous certaines conditions :

• Le bien doit avoir plus de 10 ans et répondre à normes d’habilité
• L’acquéreur doit respecter un plafond de revenus.

Outre l’avantage de bien connaître le logement pour lequel il se porte acquéreur, le locataire bénéficie généralement d’un prix de vente attractif, évalué par le « service des domaines » mais décidé par l’organisme bailleur qui doit respecter une fourchette de 35 % par rapport à l’évaluation.

L’investissement locatif

L’investissement locatif est dans une période plutôt difficile. Avec un rendement qui s’érode chaque année, l’investisseur délaisse un secteur que ne protègent plus les pouvoirs publics. Fiscalité en hausse, encadrement des loyers, difficulté à trouver des locataires fiables, prix à l’achat trop élevés, opérations de défiscalisation douteuses… L’immobilier ne fait plus autant rêver en dehors de la résidence principale et révèle bien des pièges.

Pour autant, le marché reste actif, mais les opportunités se font plus rares. Là encore, élargissez votre champ de recherche. Pensez aux logements étudiants, aux chambres médicalisées ou une résidence pour senior.

Le viager est une forme d’investissement qui permet d’acquérir un bien à un prix en dessous du marché, même si le coût final dépend de la durée de vie des crédirentiers. Les biens vendus aux enchères peuvent également permettre de faire des bonnes affaires.

Diversifiez vos opérations

Ne mettez pas tous vos œufs dans le même immeuble. Certains biens atypiques peuvent se révéler très rentables et les niches ne manquent pas pour sortir des sentiers battus. Les places de stationnement par exemple comme les parkings, box ou garages bénéficient d’un très bon rapport locatif. Ils nécessitent en outre un investissement relativement faible au regard des autres biens immobiliers et n’occasionnent quasiment aucuns frais d’entretien.

Encore faut-il connaître la fiscalité applicable (impôts foncier et plus-value en cas de revente) mais aussi savoir le type de bail qui s’applique à la location d’un parking.

Estimez le marché

Avant de commencer la recherche du bien, évaluez le marché. Demandez-vous où va la demande ?

• Appartements composés de plusieurs pièces ou studios ?
• En centre-ville ou sur des zones plus excentrés ?
• Quel est le rapport locatif ?
• Quel rendement pouvez-vous escompter pour chacune de ces opérations ?

Pour éviter de faire une mauvaise affaire, n’entamez pas vos recherches avant d’avoir répondu à toutes ces questions.

Faites preuve de patience dans vos recherches

Prenez le temps d’explorer le marché et de visiter plusieurs biens. À moins d’être certain de tomber sur la perle rare, interdisez-vous d’acheter le premier logement que vous visiterez, sauf énorme coup de cœur. Chaque bien présente des avantages et des inconvénients. Dressez un bilan après chaque visite.

Prospectez avec les mêmes exigences qui si vous deviez occuper vous-même le logement. Sachez que vos locataires évalueront chaque élément : exposition, environnement, équipements, transports…

Les achats particuliers

La vente immobilière en réméré

Forme particulière d’investissement immobilier très peu utilisée, la vente immobilière en réméré offre une alternative intéressante aux personnes en situation de surendettement en incluant une clause de rachat. Il faut avouer que les solutions habituellement mises en avant par les professionnels ne sont pas toujours adaptées et ne sont pas sans conséquence.

Monter un dossier de surendettement auprès de la commission de la Banque de France par exemple implique une limitation drastique du budget et racheter ses dettes à l’aide d’un nouvel emprunt entraîne un coût important.

L’investissement en nue-propriété

Particulièrement séduisant pour réduire l’assiette ISF ou la charge fiscale de ses placements locatifs, l’investissement dans un bien immobilier démembré s’établit sur la base d’un usufruit temporaire et convient à de nombreux types d’investisseurs.

Développée depuis le début des années 2000, l’offre de logements en usufruit locatif social connait désormais un franc succès.

Le mécanisme de démembrement permet à un usufruitier, en général un bailleur social ou institutionnel d’élargir son parc, notamment dans le secteur des logements intermédiaires et à l’investisseur d’acquérir la nue-propriété à moindre coût, grâce à une décote appliquée sur le prix de vente, fonction de la durée de l’opération. Au terme, l’investisseur dispose de la pleine-propriété du bien sans frais.

Le pacte tontinier

Insérer une clause de tontine dans l’acte de vente permet de protéger le conjoint survivant, celui-ci étant considéré comme l’unique propriétaire du bien au moment du décès du premier co acquéreur. Utile pour les couples pacsés ou vivant en concubinage, l’achat immobilier avec insertion d’une clause de tontine pose aussi quelques inconvénients dans la gestion du bien, l’unanimité étant requise pour toute décision.

La fiscalité immobilière

Le calcul de la plus-value immobilière

Sauf les exonérations habituelles (résidence principale ou cession inférieure à 15 000 €) et certains cas particuliers, la cession d’un bien immobilier est imposable au titre des plus-values immobilières. Le calcul s’effectue en plusieurs étapes :

• Calcul de la plus-value brute : prix de vente diminué des éventuels frais (diagnostics…) – prix d’acquisition augmenté des frais de notaire et des éventuels travaux
• Diminution des abattements pour années de détention soit 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• Calcul des taux d’imposition : 19 % pour l’impôt sur le revenu et 15,5 % pour les prélèvements sociaux.

Pour en savoir plus, reportez-vous à notre guide de la fiscalité immobilière.

Les opérations de défiscalisation immobilière

Investir dans l’immobilier neuf en bénéficiant de déductions fiscales ne présente plus le même intérêt depuis les coupes franches opérées par l’Etat dans les niches fiscales. Reste la Loi PINEL qui a succédé à la Loi DUFLOT en septembre 2014. Vous devez acheter un logement respectant les nouvelles normes énergétiques. La réduction d’impôt va de 12 à 18 % suivant la détention du bien (entre 6 et 9 ans).

Le financement

Pour financer votre bien immobilier, vous allez sans doute faire jouer la concurrence. Pour cela, vous pouvez contacter vous-même les banques ou bien faire appel aux services d’un courtier en crédit. Dans tous les cas, plusieurs prêts peuvent concourir au financement de votre bien. En dehors de l’emprunt principal, il est possible en effet que vous bénéficiiez d’un prêt réglementé par l’Etat (PTZ, Epargne-Logement, PEL ou CEL) mais aussi d’aides locales à l’accession.

Établissez plusieurs plans de financement sur plusieurs durées. Les prêts bonifiés étant généralement plus courts que le prêt principal, demandez à la banque de faire un lissage. Cette technique a pour impact de diminuer la mensualité du prêt le plus long en attendant que les prêts courts se terminent.

Sortez des sentiers battus et utilisez d’autres techniques bancaires pour rendre votre financement plus performant.

Utilisez deux lignes de crédit :

1. Un prêt sur court ou moyen terme
2. Un autre sur long terme

Cette formule a souvent pour effet de diminuer la mensualité globale.

Pensez également au crédit mixte. Ce financement original consiste à partir sur un prêt à taux fixe pendant une certaine période et de basculer ensuite sur un taux variable. Cette solution peut notamment s’avérer rentable si vous envisagez une revente rapide de votre bien.

Les aides à l’accession de L’État

Réservées aux primo accédants, elles permettent de bénéficier de prêts à taux réduit. Toutes les aides à l’accession sont cumulables entre elles et présentent en outre l’avantage d’être comptabilisées dans l’apport personnel.

• PTZ plus : permet de financer l’achat d’une résidence principale dans le neuf ou dans l’ancien si vous achetez en zone B2 ou C et si vous réalisez des travaux représentant au moins 25 % du prix d’acquisition.
• Prêt action logement : pour les salariés d’entreprises de plus de 10 personnes. Le montant est relativement faible, mais permet de bénéficier actuellement d’un taux attractif de 1 %.
• Prêts PEL et CEL. Ils sont moins intéressants depuis la baisse des taux d’intérêt sur le marché. Les droits peuvent provenir de vos propres plans ou d’opérations ouvertes par les ascendants ou descendants.

Et des collectivités locales

Pensez-y. De nombreuses collectivités locales proposent des aides pour inciter les primo accédants à habiter dans leur commune. Les villes et communautés de communes proposent ainsi une aide complémentaire à celles de l’Etat prenant souvent la forme d’un prêt sans intérêt, d’une subvention ou d’une décote sur le prix de vente des logements neufs. Renseignez-vous auprès de votre commune ou consultez notre page spéciale sur les aides locales à l’accession.

Le processus de vente

L’avant-contrat

C’est la première étape avant de devenir propriétaire…et peut-être la plus importante. L’avant-contrat concrétise les accords entre un vendeur et un acheteur. Il s’agit d’un engagement ferme, contrairement à ce que l’on croit souvent. Certes, la Loi protège l’acquéreur et celui-ci peut « sortir » du contrat, mais les cas de rupture sont strictement réglementés et ne s’effectuent que dans certaines conditions.

• Délai de 10 jours de rétractation : l’acheteur dispose de 10 jours pour changer d’avis. Ce délai commence à courir à compter du lendemain de la notification du compromis par le vendeur (en général en recommandé avec accusé de réception).
• Non-réalisation d’une clause suspensive. La condition suspensive la plus utilisées est celle liée à l’obtention d’un ou plusieurs prêts. Si l’acquéreur n’obtient pas son financement, la vente est annulée et le vendeur dispose de 21 jours pour rembourser l’acompte versé.

Il existe plusieurs types d’avant-contrat :

1. Le compromis de vente (contrat synallagmatique de vente)
2. La promesse d’achat
3. La promesse de vente
4. Le pacte de préférence

L’acte authentique

Entre le compromis (ou la promesse) et l’acte définitif, il s’écoule généralement entre deux et trois mois. Vous allez effectivement patienter, le notaire devant effectuer de nombreuses formalités. Il va consulter le service de la publicité foncière et demander un état hypothécaire. Ce document essentiel pour sécuriser la transaction immobilière permettra de savoir s’il y a des créanciers prioritaires et de connaître les éventuelles servitudes.

En bref

L’autopromotion immobilière

L’habitat participatif se distingue de la promotion immobilière classique par le fait que les acteurs principaux des projets sont les maîtres d’ouvrage eux-mêmes. La construction peut être déléguée en partie, à un organisme HLM par exemple dont l’un des rôles faut-il le rappeler est aussi de construire des logements neufs ou être totalement prise en charge par les futurs habitants, en fonction de leurs compétences et de leurs disponibilités.

Mais l’autopromotion immobilière s’oppose aussi au modèle de construction développé et défendu par les promoteurs par une démarche plus respectueuse de l’environnement, plus soucieuse de la mixité sociale et favorisant les échanges entre les habitants et au final plus responsable et citoyenne.

Dans un dossier complet, nous détaillons tous les aspects d’un projet collectif d’habitat participatif.

L’auto construction

Construire soi-même son logement permet de réaliser des économies importantes, à condition d’avoir des compétences techniques suffisantes et de disposer de beaucoup de temps libre. Sachez toutefois que même si vous réunissez ces deux conditions, vous devrez contourner l’obstacle du financement lié à l’auto construction.

En effet, les banques hésitent à financer un bien dont la garantie peut être remise en cause en cas de malfaçon. Certaines refusent catégoriquement d’accorder un prêt immobilier aux « auto constructeurs », d’autres imposent que le gros œuvre et certains chantiers liés au second œuvre comme l’électricité soient effectués par un professionnel. D’autres exigent que l’emprunteur obtienne une assurance de dommage-ouvrage. Mission impossible dans la mesure où les assureurs souvent déficitaires sur ce marché n’accordent aucune garantie aux particuliers.

Les logements neufs

Très loin de la production de masse et du concept d’alignement des immeubles en vogue dans les années 60, les logements neufs actuels répondent à toutes les conditions d’un habitat contemporain : confort, organisation de l’espace habitable, respect de l’environnement, économies énergétiques. Proposés par les promoteurs immobiliers, mais aussi par les bailleurs sociaux, ils bénéficient souvent d’avantages fiscaux, notamment dans les zones prioritaires.

La démarche reste sensiblement la même que pour l’ancien. L’acquéreur signe un contrat de construction, avant-contrat qui bénéficie de la même protection qu’un compromis ou une promesse de vente. Les assurances construction du promoteur (décennale, biennale, garantie de bonne fin…) le protègent, à condition de se montrer vigilant lors de la remise des clés.

Une des particularités de l’immobilier neuf concerne le déblocage des fonds. Si dans l’ancien, la banque débloque le prêt en une seule fois, elle ne le fera dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement que par étapes, au fur et à mesure des appels de fonds effectués par le promoteur, occasionnant le paiement d’intérêts intercalaires.

La rénovation énergétique

Volet important de la transition énergétique votée en mai 2015, la rénovation des logements résidentiels existants s’impose désormais pour toutes les habitations « énergivores » dont la consommation annuelle dépasse 330 kW/h par m² habitable.⁽¹⁾

Par ailleurs, le PREH (plan de rénovation énergétique de l’habitat) a permis de réhabiliter 500 000 habitations de mars 2013 à décembre 2017. Il permet actuellement de bénéficier d’un crédit d’impôt de 30 % sur des travaux d’économie d’énergie.

(1) : se calcule sur la base de l’énergie primaire.