Vous trouverez dans ce guide des conseils utiles et pratiques pour bien négocier votre crédit immobilier ou votre prêt personnel, comprendre le fonctionnement d’un emprunt, vous familiariser avec les techniques bancaires ou simplement déjouer les pièges. N’hésitez pas à consulter notre dossier spécial prêts réglementés ou la FAQ, classée en catégories, qui permet de trouver bon nombre de solutions à travers toutes les questions posées par nos internautes.
Réglementation
En France, le crédit est strictement réglementé et l’emprunteur bénéficie d’une protection supérieure à celle en vigueur dans les pays Anglo saxons ou dans l’Union européenne. Il bénéficie de nombreux droits que les dispositifs successifs ont renforcé depuis la première Loi SCRIVENER de 1978 qui formalisa l’envoi par écrit de l’offre de prêt.
Entrée en vigueur le 31 décembre 1989 pour compléter la Loi Scrivener, la Loi NEIERTZ fut déterminante dans la lutte contre le surendettement des particuliers. Aujourd’hui, seuls les textes se rapportant à la prévention sont maintenus. Elle a fait place à la procédure de rétablissement personnel.
Avant d’en arriver à de telles extrémités, vous pouvez demander un délai de grâce auprès de l’organisme prêteur et en cas de refus de ce dernier engager une procédure auprès du tribunal d’instance ou de grande instance (en fonction du montant du prêt). La décision est à la libre appréciation du juge et il convient de monter un dossier complet, parfaitement argumenté en joignant toutes les pièces justificatives.
Plus récemment, la Loi MACRON a porté le délai de rétractation à 10 jours contre 7 jusqu’alors. D’autre part, le délai n’est réputé avoir démarré que si l’ensemble des documents à joindre (Loi ALUR sur l’achat en copropriété) sont transmis à l’acquéreur.
À savoir : les documents liés à la copropriété peuvent être désormais dématérialisés.
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Négociation
Négocier un crédit revient à négocier point par point avec l’organisme prêteur. L’erreur serait de se contenter d’obtenir un bon taux d’intérêt ou de confondre un taux variable sécurisé avec un taux fixe.
Ne négligez pas les autres éléments à savoir les frais de garanties (hypothèque, privilège prêteur de deniers ou caution mutuelle), l’assurance emprunteur qui représente un élément important du coût total, les pénalités de remboursement anticipé qu’il convient de négocier dès le premier entretien ou encore les frais de dossier.
Il est parfois nécessaire de créer un rapport de force avec le banquier afin de bénéficier des meilleures conditions. Les résultats des négociations dépendent le plus souvent des éléments qui composent le dossier. Plus l’emprunteur dispose d’atouts (situation professionnelle stable, apport personnel important, revenus élevés…) plus ses chances d’obtenir un bon taux sont grandes.
Sachez par ailleurs qu’un prêt vous engage sur une longue durée. Il est parfois préférable de reporter un projet immobilier, même s’il vous tient à cœur et même si l’investissement vous semble être une « bonne affaire ».
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Les délais
Les caractéristiques du prêt immobilier sont inscrites dans le compromis de vente dont les différents délais pour obtenir le financement;
- Dépôt de dossier : il est généralement admis que 15 jours sont suffisants pour déposer un dossier auprès d’un établissement de crédit.
- Obtention d’offre de prêt : l’envoi de l’offre préalable s’effectue par courrier recommandé avec accusé de réception. Les délais varient suivant la banque et la période de l’année. (Attention aux mois d’été et au mois de décembre où les services sont en effectif réduit ou surchargés). Nous conseillons de prévoir au minimum 6 semaines à compter de la signature du compromis de vente.
- La signature de l’acte de vente : le choix de la date butoir ne dépend pas uniquement de l’acquéreur, le notaire devant effectuer de nombreuses vérifications avant d’envisager la mutation du bien. Elle s’effectue généralement 2 mois et demi à 3 mois après la signature de l’avant-contrat.
Pour en savoir plus, lisez notre dossier ultra complet sur les différentes étapes du crédit immobilier.
Si vous avez un dossier difficile
Lié à des revenus irréguliers ou insuffisants
S’il n’y avait qu’un seul critère à prendre en compte dans un dossier de prêt immobilier c’est bien celui lié aux revenus de l’emprunteur, car il détermine deux ratios essentiels de l’analyse de risque :
- Le taux d’endettement
- Le reste à vivre.
Les banques ont durci l’accès au crédit et se montrent désormais plus exigeantes. Les revenus doivent être stables afin de garantir le remboursement du prêt. Le respect du plafond du taux d’endettement de 33 % est ainsi de plus en plus exigé. Par ailleurs, les ménages doivent être en mesure de faire face à l’ensemble des charges. Le calcul du reste à vivre devient un élément essentiel de l’analyse de risque.
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Lié à votre situation financière
Un taux d’endettement correct et des revenus stables sont certes indispensables, mais ils ne vous dispensent pas de satisfaire aux autres exigences bancaires et notamment de présenter des comptes bancaires corrects. Certes, un simple découvert bancaire, surtout s’il est autorisé, ne saurait présenter de difficultés, mais si vos trois derniers relevés présentent plusieurs incidents de paiement ce sera sans doute plus compliqué.
Par ailleurs, en analysant vos comptes, la banque juge vos qualités de gestionnaire et cherche à se rassurer sur votre capacité à payer vos charges donc votre faculté à rembourser les échéances du prêt immobilier.
Les primo accédants doivent parfois compter sur l’entraide familiale pour financer leur logement. Le prêt familial est une solution souple et pratique, mais qui nécessite de suivre quelques règles pour éviter une requalification pour donation et surtout qu’un membre de la famille ne vienne contester le bien-fondé de l’aide.
L’âge peut également constituer un obstacle pour obtenir un prêt immobilier, notamment lorsque l’emprunteur présente des risques aggravés de santé. Les retraités peuvent toutefois compter sur des revenus garantis par l’État. Un atout qu’apprécient les banques qui prête facilement aux séniors, d’autant plus que 82 % d’entre eux sont déjà propriétaires de leur résidence principale.
Lié à des cas particuliers
Un dossier peut présenter beaucoup d’atouts, mais se révéler complexe. Ce peut être du à la situation particulière de l’emprunteur, au type d’investissement immobilier ou à un mode de financement particulier. Il faut parfois faire preuve d’imagination pour parvenir à ses fins, le banquier ne faisant pas toujours les efforts pour trouver la meilleure solution.
Vous devrez ainsi lever plusieurs obstacles si vous financez un bien immobilier à l’étranger ou si vous avez votre votre domicile fiscal hors de France. Les caractéristiques de l’emprunt sont bien identiques s mais les exigences bancaires sont toutes autres. La banque aura ainsi du mal à vérifier certaines informations si vous exercez hors de l’hexagone et refusera toute hypothèque sur un bien immobilier situé à l’étranger.
L’exemple des assistantes maternelles est significatif des difficultés que certaines professions peuvent avoir pour accéder à la propriété. De nombreuses banques refusent de prendre en compte leurs salaires, alors même qu’elles disposent d’un CDI et bénéficient de conventions collectives et des mêmes droits que l’ensemble des salariés. Notre dossier spécial « Assmat » donne des conseils aux assistantes maternelles pour obtenir un prêt immobilier.
Le cas du crédit relais est plus simple à gérer dans la mesure ou les organismes prêteurs connaissent bien la problématique de l’emprunteur. Si vous êtes dans ce cas, n’hésitez pas à lire notre dossier sur le crédit achat revente qui présente une alternative intéressante.
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- Investir dans l’immobilier avec des amis
- Financer un investissement avec des revenus locatifs
- Prêt immobilier pour un non résident
- Je demande un prêt immobilier seulement pour acheter un terrain
- Trouver un prêt immobilier quand on est en instance de divorce
- Emprunter sans son conjoint
- Garantir un prêt immobilier quand on est fonctionnaire
- Souscrire un contrat de garantie revente
Faire appel à un professionnel
A l’instar des pays anglo-saxons, c’est désormais entré dans les habitudes des emprunteurs. Faire appel à un courtier en prêt facilite les choses. Cette démarche est d’autant plus facilitée que la profession est désormais parfaitement réglementée et que les intermédiaires en opération bancaire ont aujourd’hui une représentation professionnelle reconnue.
- Les questions que vous devez poser à votre courtier en crédit
Financer des travaux
Lorsque le financement porte sur des travaux d’agrandissement ou de rénovation, le prêt immobilier ne constitue pas la seule solution. Celle-ci peut passer par un crédit à la consommation ou un financement spécifique comme le nouveau prêt avance mutation.
Dans le cadre de travaux de rénovation énergétique, d’amélioration d’un logement visant à favoriser l’autonomie des séniors ou de personnes souffrant d’un handicap ou encore pour lutter contre l’habitat indigne, les propriétaires occupants et propriétaires bailleurs peuvent faire une demande de subvention auprès de l’ANAH (Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat).
Par ailleurs sachez que vous pouvez obtenir votre financement ailleurs qu’auprès les organismes spécialisés dans le crédit ou les banques de réseau. En effet, certaines caisses de retraites proposent des prêts pour réaliser des travaux.
Calcul et simulation
Une bonne compréhension des mécanismes bancaires facilite la discussion avec votre intermédiaire (conseiller bancaire ou courtier en prêt). Elle facilite la lecture des différents documents qui vous seront remis :
- Capacité d’emprunt
- Calcul de la mensualité de prêt
- Taux d’endettement maximum
- Assurance emprunteur
- Calculer un taux d’apport
- Fonctionnement du prêt à amortissement constant
- Le prêt gigogne
Les prêts bonifiés
En plus de l’Etat avec le PTZ ou ACTION-LOGEMENT et les collectivités locales (communes, agglomérations, départements), certaines grandes entreprises proposent à leur salariés des aides à l’accession. C’est le cas des prêts personnels des IEG (entreprises du périmètre historique d’EDF) avec le prêt bonifié destiné aux salariés statutaires. La bonification porte sur le taux et sur l’assurance emprunteur et permet d’obtenir un TAEG particulièrement compétitif.
Les acquisitions particulières
Les banques préfèrent financer une résidence principale. Elles se montrent souvent plus exigeantes avec les autres types d’investissement immobilier. C’est le cas principalement de l’investissement locatif pour lequel il est nécessaire de disposer d’un apport personnel au moins équivalent aux frais annexes, c’est-à-dire les frais de notaire et de garantie.
- Peut-on financer un achat immobilier en viager ?
- J’emprunte pour une résidence secondaire
- Financer l’achat d’un parking ou d’un garage
Le rachat de soulte n’est pas à proprement parler une situation particulière et la plupart des organismes de prêt financent assez facilement ce type d’opération. En revanche, peu de courtiers connaissent le processus et le mode de calcul. Il est d’ailleurs utile de prendre conseil auprès d’un notaire qui de toute manière devra intervenir puisqu’il y aura un acte authentique.
Des modalités de calcul au financement pour racheter le prêt du conjoint, vous trouverez dans nos différents dossiers de nombreux conseils pour maîtriser le rachat de soulte.
- En complément, la vente du logement commun.
Les garanties
Disposer de revenus professionnels, d’un reste à vivre suffisant et souscrire un contrat d’assurance n’est manifestement pas suffisant pour garantir le remboursement de l’emprunt. La banque exige en effet une garantie permettant de rembourser en cas d’exigibilité immédiate. Un rôle que remplissent les sûretés réelles : hypothèque ou privilège prêteur de deniers, mais aussi les sociétés de caution mutuelle ou les cautions privées.
Les autres emprunts à la consommation
De plus en plus à la mode, l’habitat mobile se développe et bénéficie enfin d’une réglementation favorable. Que vous souhaitiez en faire votre résidence principale comme de plus en plus de français ou pour vos loisirs, nous vous proposons un dossier récapitulatif complet sur le financement d’un mobile home ou d’une caravane et présentons des formules de financement particulièrement souples.
Autre besoin spécifique qui passe simplement par un prêt personnel, le financement d’un mariage trouve sa solution à travers différentes formules, les banques redoublant d’ingéniosité pour attirer de nouveaux clients.
Qu’il s’agisse des intérêts intercalaires, d’un lissage de prêts ou de la modulation, il est indispensable pour discuter d’égal à égal, de comprendre les bases des techniques utilisés par les banquiers.
