Aujourd’hui, un Français sur dix est propriétaire de sa résidence secondaire, répartie entre montagne, mer et campagne. Une demande en forte augmentation depuis la crise sanitaire et les périodes de confinements.
Si à votre tour, vous envisagez d’acheter votre appartement ou votre maison de vacances, vous devez vous poser les bonnes questions : quels sont les avantages et les inconvénients d’une résidence secondaire ? Comment évaluer les charges annexes et les impôts à payer ? Quels sont les prêts éligibles pour la financer ? Que se passe-t-il en cas de revente du bien ? Autant de questions que ne manquera pas de poser la banque au moment de vous accorder un prêt immobilier pour votre résidence secondaire. On vous explique tout en détail ici.
Sommaire
Pourquoi investir dans une résidence secondaire ?
Comment financer sa résidence secondaire ?
Quelle rentabilité peut-on tirer de son investissement immobilier ?
Quelle est la fiscalité en vigueur ?
Les raisons d’investir dans une résidence secondaire
Définition
Rappelons tout d’abord que la résidence secondaire correspond à un logement destiné à être occupé occasionnellement (vacances, week-ends…), à l’inverse de la résidence principale occupée toute l’année ou un bien immobilier locatif destiné à être loué. L’investissement peut porter sur une maison ou un appartement.
Les avantages à acheter une résidence secondaire
Un projet immobilier dans une résidence secondaire peut répondre à de multiples objectifs :
- Disposer d’un pied à terre et d’un lieu de vacances pour profiter de la mer ou de la montagne et passer de bons moments avec sa famille ou ses amis. En effet, posséder une résidence secondaire constitue une alternative intéressante à une location saisonnière parfois onéreuse et vous permet de partir à tout moment sans vous soucier des disponibilités.
- Se constituer un patrimoine immobilier : si vous êtes locataire, l’achat d’une résidence secondaire constitue un bon moyen de réaliser un premier investissement immobilier.
- Préparer sa retraite : c’est une excellente solution si vous prévoyez de prendre votre retraite dans une région particulière. À terme, la résidence secondaire pourra devenir votre résidence principale.
- Diversifier son patrimoine immobilier. Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, l’investissement dans une résidence secondaire peut répondre à un objectif de répartition de vos actifs qui peut s’avérer en outre très rentable grâce à la location saisonnière.
- Transmettre un patrimoine à ses enfants. C’est un bien de famille qui pourra être transmis aux héritiers qui pourront continuer à profiter ensemble d’un lieu de villégiature.
Notre conseil : quelle que soit la raison qui vous pousse à posséder une résidence secondaire, vous devez tenir compte des charges annexes et des impôts afin d’évaluer la rentabilité de l’opération.
Les prêts immobiliers pour financer la résidence secondaire
Le financement d’une résidence secondaire située en France s’effectue dans les mêmes conditions que pour une résidence principale, à deux différences près :
- Les banques se montrent plus exigeantes.
- Vous ne pouvez pas bénéficier des prêts aidés.
L’obtention du prêt immobilier dépend du profil de l’emprunteur. Deux cas de figure peuvent se présenter.
- Il s’agit de votre premier projet immobilier. Les banques considèrent que la priorité reste le financement de la résidence principale. Si vous êtes locataire, vous devez disposer d’un apport personnel significatif pour obtenir un prêt immobilier pour l’achat de votre résidence secondaire.
- Vous êtes propriétaire de votre résidence principale sur laquelle il reste un prêt en cours. Vous devez tenir compte des mensualités de remboursements actuelles et de l’assurance emprunteur dans le calcul du taux d’endettement ou prévoir un refinancement de l’ensemble de vos crédits.
Les prêts réglementés ne sont pas éligibles pour financer l’achat d’une résidence secondaire. Contrairement à la résidence principale, vous ne pouvez donc pas bénéficier du PTZ ou du prêt Action Logement.
Les différents prêts immobiliers pour acheter une résidence secondaire
Le prêt immobilier amortissable
Sauf à disposer d’un apport personnel suffisant, vous allez devoir contracter un nouvel emprunt pour financer l’achat de votre résidence secondaire. Comme pour la résidence principale, la solution généralement proposée par les banques est le prêt immobilier classique. Chaque mensualité de remboursement comprend une part de capital et une part d’intérêt. Le coût est réparti sur la durée choisie et le capital emprunté est totalement remboursé au terme du crédit.
À savoir : le taux de prêt immobilier sur la résidence secondaire est souvent plus élevé que celui octroyé sur l’achat de la résidence principale.
Le prêt in fine
Généralement utilisé pour l’investissement immobilier locatif, le prêt in fine est un type de financement qui s’adapte très bien à l’achat de résidence secondaire, d’autant plus si vous envisagez de la louer occasionnellement pour générer des revenus supplémentaires. Le capital nanti auprès de la banque doit toutefois être suffisant pour garantir le montant emprunté. Les fonds sont alors bloqués jusqu’au terme de l’opération.
Le PEL ou CEL
Une autre solution pour financer votre pied à terre consiste à utiliser les droits à prêt d’un PEL ou d’un CEL, à condition qu’il ait été ouvert avant le 1er mars 2011. Les prêts épargne logement sont en effet éligibles pour financer la résidence secondaire et constituent un complément idéal au prêt immobilier classique.
Important : en utilisant un prêt épargne logement, vous vous interdisez de louer votre résidence secondaire.
Les points forts de votre dossier
- Le taux d’apport personnel : pour obtenir un prêt immobilier pour l’achat de votre résidence secondaire, vous devrez disposer d’un apport minimum de 10 % du prix d’acquisition hors frais de notaire. Mais sachez que les règles varient suivant les banques et que certaines d’entre elles peuvent exiger un taux d’apport plus important.
- Le taux d’endettement : depuis janvier 2022, le taux maximum légal est fixé à 35 % des revenus. Si vous remboursez déjà un prêt immobilier sur votre résidence principale, le cumul des mensualités sur les deux emprunts devra respecter les nouvelles normes édictées par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière).
- La garantie : en fonction de votre situation, vous disposez de trois solutions pour garantir le prêt de votre résidence secondaire. La caution d’une société mutuelle est le plus souvent proposée par les organismes de crédit. Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, le prêt hypothécaire s’avère une bonne formule, l’hypothèque constituant une garantie solide pour la banque. Encore faut-il que les crédits en cours sur le bien hypothéqué soient remboursés ou que la réserve hypothécaire soit suffisante (différence entre la valeur du bien immobilier et le capital restant dû). Enfin, dernière solution : le nantissement d’un contrat de placement qui permet d’économiser sur les frais de garantie et l’assurance.
- L’assurance emprunteur : comme pour le cas de la résidence principale, vous devez assurer le prêt immobilier de votre résidence secondaire. Vous avez le choix entre le contrat de groupe proposé par la banque et une délégation d’assurance externe.
À savoir : sauf à entretenir d’excellentes relations avec votre banque, il est très difficile aujourd’hui d’acheter une résidence secondaire sans apport.
Faites une simulation
Avant de vous lancer dans votre projet de résidence secondaire, il est conseillé d’établir un budget prévisionnel précis et d’effectuer plusieurs simulations pour déterminer votre capacité d’emprunt. Pour cela, vous devez tenir compte de toutes les mensualités de remboursement en cours (résidence principale et crédits à la consommation) et faire une évaluation la plus précise possible des charges annexes et taxes à payer. Vous pouvez utiliser notre outil de simulation de capacité d’emprunt, gratuit et simple d’utilisation, proposé en fin d’article.
Pensez au regroupement de crédits
Si vous remboursez plusieurs emprunts, nous vous conseillons de procéder au préalable à une restructuration. Cette opération permettra de regrouper le prêt sur la résidence principale et les éventuels crédits à la consommation avec le nouveau prêt immobilier sur la résidence secondaire. Par ailleurs, l’allongement de la durée de remboursement présente l’avantage de baisser le taux d’endettement.
Contactez un courtier en crédit immobilier
N’hésitez pas à faire appel à un courtier pour financer votre résidence secondaire. Il vous accompagnera pour monter votre dossier de crédit et vous fera profiter de son réseau de partenaires pour obtenir le meilleur taux.
En conclusion : le financement d’une résidence secondaire peut s’avérer plus compliqué que pour la résidence principale. C’est pourquoi il est nécessaire de bâtir un prévisionnel et de monter un dossier solide avant de contacter les banques.
Rentabiliser l’investissement dans une résidence secondaire
La rentabilité dépend de plusieurs facteurs, notamment du niveau de la demande de location saisonnière, de la qualité du bien et des frais annexes qui s’y rattachent.
Vous louez votre résidence secondaire
Vous pouvez mettre à profit les périodes d’inoccupation en proposant aux vacanciers de louer votre propriété. Les revenus locatifs tirés de la location saisonnière permettent de réduire le coût de votre investissement. De plus, la location de quelques mois dans l’année de votre résidence secondaire est un atout non négligeable auprès des organismes de crédit et facilite l’obtention de votre prêt immobilier.
Louer votre résidence secondaire est d’autant plus facile qu’elle se situe dans une zone tendue, ce qui est le cas généralement pour les villas et appartements situés en bord de mer où la demande pour des séjours de vacances est forte.
Vous devez toutefois tenir compte des frais générés par la location, notamment si vous confiez sa gestion à une agence immobilière (honoraires, frais de nettoyage…) et de l’impact au niveau des impôts sur le revenu.
Important : vous devez vous conformer aux règles strictes fixés par le Code du tourisme sur la location saisonnière. Par ailleurs, il est important de vérifier la réglementation locale, notamment dans les zones tendues.
Attention aux charges
Sachez par ailleurs que l’achat d’une résidence secondaire n’est pas sans conséquence sur votre budget. Plusieurs charges annexes sont à considérer avant de se décider à investir.
Les frais d’entretien sur la résidence secondaire
Le montant des frais d’entretien dépend du type de bien et de son état, les dépenses courantes n’étant évidemment pas les mêmes suivant que vous achetez un appartement sur la Côte d’Azur ou une maison dans la campagne landaise. Des dépenses communes à toutes les résidences secondaires sont toutefois à prévoir : assurance habitation, taxe foncière, frais d’entretien, eau, électricité et charges de copropriété le cas échéant.
Les réparations
Il faut également compter avec les petits (ou grands) travaux de réparations qui ne manqueront pas de grever votre budget, notamment si vous achetez dans l’ancien. Personne n’est à l’abri des dégâts causés par les intempéries, les cambriolages ou les dégradations que subissent inévitablement les vieilles demeures avec le temps.
Fiscalité sur la résidence secondaire
La déclaration des revenus saisonniers
Si vous louez votre résidence secondaire, vous relevez du régime de la LMNP (location meublée non professionnelle). Les revenus locatifs sont à reporter sur votre déclaration d’impôt dans la rubrique BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Vous avez le choix entre 2 régimes :
- Le régime forfaitaire ou micro-BIC si les loyers annuels ne dépassent pas 72 500 € pour 2023. Simple et avantageux, ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs bruts et évite de tenir une comptabilité.
- Le régime réel : une option qui s’avère intéressante lorsque le total de vos charges locatives déductibles est supérieur à 50 % des loyers, mais qui oblige à tenir une comptabilité complète des recettes et charges. Vous devrez en outre conserver tous les justificatifs des dépenses réellement engagées dans l’année pour l’entretien et la réparation de votre résidence secondaire. Vous pouvez en outre déduire les intérêts du prêt immobilier.
Important : l’option pour le régime réel vous engage irrévocablement pour 2 ans.
La plus-value sur revente de la résidence secondaire
D’une manière générale, l’immobilier ne bénéficie pas d’une fiscalité avantageuse, exception faite de la résidence principale. Que ce soit pour mesurer l’impact fiscal d’une éventuelle mise en location du bien ou de la revente future, prenez le temps de simuler le montant de l’impôt à reverser à l’état.
Détermination de la plus-value immobilière
La plus-value réalisée à l’occasion de la revente de votre résidence secondaire est imposable, contrairement à celle réalisée pour la résidence principale. Le montant résulte de l’opération suivante :
[Prix de vente – prix d’achat]
Quelques ajustements sont effectués avant de réaliser le calcul :
- Le prix de cession est diminué de toutes les dépenses engagées pour la mise en vente de la résidence secondaire (diagnostics immobiliers obligatoires, commission d’agence…).
- Le prix d’achat est revalorisé pour tenir compte du taux d’inflation, suivant un coefficient déterminé par décret. Il est augmenté des frais d’acquisition (frais de notaires, droits d’enregistrement) et de tous les travaux réalisés pendant la période de détention.
Vous bénéficiez en outre d’un abattement forfaitaire à compter de la 6e année.
Calcul de l’impôt
La plus-value nette réalisée sur la vente de la résidence secondaire est doublement imposée :
- 19 % au titre de l’impôt sur le revenu.
- 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
C’est le notaire qui se charge des calculs et qui reverse l’impôt sur la plus-value à l’administration fiscale.
À savoir : vous bénéficiez d’une exonération totale sur la plus-value réalisée à la revente de votre résidence secondaire après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
