Bien qu’il exerce une activité strictement réglementée depuis les décrets d’application de la Loi HOGUET du 2 janvier 1970 et malgré les nombreuses obligations qui lui sont imposées, le rôle de l’agent immobilier reste controversé et les clients n’hésitent plus à engager sa responsabilité en cas de faute ou de manquement.
Voici un dossier complet de CREDITAS pour rappeler les obligations que votre agent immobilier doit respecter et les sources juridiques correspondantes.
Sommaire
- Signer un mandat : le préalable à toute négociation
- Détenir une carte professionnelle
- Suivre une formation professionnelle continue
- Contracter une assurance civile professionnelle et une garantie financière
- Respecter les règles concernant l’affichage
- Responsabilité contractuelle : devoir de conseil, obligations d’information, de moyen et de résultats
- Responsabilité délictuelle
- Responsabilité pénale
- Cas du démarchage à domicile
- La valeur juridique du bon de visite
Signer un mandat
Très encadré par la loi, le mandat de vente signé avec l’agence immobilière contractualise les accords passés entre l’agent et son client et répond à un formalisme strict. Il doit être numéroté et rédigé en double exemplaire, l’original devant être remis au client.
Le vendeur a le choix entre plusieurs contrats :
- Le mandat simple dont la souplesse lui permet de proposer le bien à plusieurs agents immobiliers.
- Le mandat exclusif, plus contraignant, qui l’oblige à réserver la vente à une seule agence, les deux types de contrat présentant par ailleurs des avantages et des inconvénients.
À noter qu’il est interdit à l’agent immobilier d’engager une quelconque action commerciale tant que le mandat n’a pas été signé. Il doit en respecter toutes les clauses et satisfaire à toutes les conditions s’il ne veut pas voir sa responsabilité contractuelle engagée.
Il doit également éviter de dépasser le cadre légal de sa mission s’il ne veut pas engager sa responsabilité délictuelle.
Enfin, chaque modification (baisse de prix par exemple) doit faire l’objet d’un avenant.
À savoir : il existe des formes mixtes de contrat comme le mandat semi-exclusif qui autorise le vendeur à vendre le bien par lui-même et le mandat co-exclusif qui lui permet de s’adresser à un nombre limité d’agences.
Détenir une carte professionnelle
Pour exercer une activité immobilière : transaction, location, gestion ou syndic, l’agent doit détenir une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d’industrie. Cette carte est renouvelable tous les 3 ans, à condition de satisfaire à toutes les exigences légales et administratives et notamment remplir ses obligations en matière de formation professionnelle continue.
Suivre une formation professionnelle continue
La Loi ALUR et son décret nº 2016-173 du 18 février 2016 obligent les agents immobiliers à mettre régulièrement à jour leurs connaissances en suivant une formation continue d’une durée de 14 heures par an ou 42 heures tous les 3 ans. Elle s’étend aux salariés et agents mandataires de l’agence.
Souscrire une RCP et une garantie financière
La Loi HOGUET impose à l’agent immobilier de contracter une assurance de responsabilité civile professionnelle qui le garantit en cas de mise en cause pour défaut de conseil, faute ou négligence. Le contrat doit couvrir l’ensemble des tâches et s’étendre à toutes activités exercées (transaction, location, syndic…).
À noter qu’avec la Loi ALUR, chaque négociateur immobilier indépendant travaillant au sein de l’agence doit souscrire par lui-même une garantie.
D’autre part, lorsqu’il détient des fonds, ce qui est le cas lorsqu’il rédige lui-même les avant-contrats (compromis ou promesse de vente) ou s’occupe de gestion locative, la loi impose à l’agent immobilier de souscrire une garantie financière pour un montant minimum de :
- 30 000 € les 2 premières années.
- 110 000 € les années suivantes.
Il doit en outre tenir un registre comptable des fonds gérés et délivrer un reçu au client.
À savoir : sur simple demande, l’agent immobilier doit montrer une attestation d’assurance en cours de validité. Elle prouve que ce dernier s’est acquitté de ses cotisations.
Règles concernant l’affichage et la publicité
Documents
Les règles en matière d’affichage et de publicité obligent l’agent immobilier à faire figurer sur tous les documents :
- Le numéro de la carte professionnelle
- Les activités immobilières exercées : transaction, location, gestion…
- La raison sociale et le siège de la société
- Le montant de la garantie financière et le nom et adresse du garant.
Publicité : des annonces à rallonge
À noter que les règles auxquelles sont soumises les annonces immobilières concernent tous les types de support : presse, Internet, affichage vitrine….
Les informations contenues dans l’annonce doivent correspondre avec exactitude aux caractéristiques du bien et ne comporter aucune information trompeuse.
Rappelons par ailleurs que l’agent immobilier ne peut engager aucune publicité pour vendre le bien tant que le mandat n’est pas signé.
Les informations générales
Les annonces reprennent de manière synthétique les informations obligatoires suivantes :
- Type de bien
- Situation géographique (ville par exemple)
- État général
- Superficie (sans obligation de mesurage carrez).
- Composition des pièces
- Prix TTC
Honoraires
L’agent n’est pas tenu d’indiquer ses honoraires lorsqu’ils sont à la charge du vendeur, les annonces devant simplement indiquer : frais d’agence inclus (FAI)(1). Toutefois, le pourcentage du prix de vente doit être précisé lorsque les honoraires sont à la charge de l’acquéreur. Dans la pratique, sachez que plus la transaction est élevée, plus le pourcentage de commission est faible.
Contrairement aux émoluments du notaire, la rémunération de l’agent immobilier est libre, mais conformément à l’article 6 de la Loi HOGUET, ils ne sont dus que si la vente est réalisée ou si le bail de location est signé.
Important : s’il accepte une somme d’argent avant l’acte de vente, l’agent s’expose à une amende de 30 000 €.
(1) : ce qui constitue un abus de langage, puisqu’il s’agit d’honoraires et non de frais.
Vente d’un lot de copropriété
Le texte des annonces ne cesse d’ailleurs de se rallonger, puisqu’avec la Loi ALUR, les publicités sur les biens soumis à copropriété doivent impérativement comporter plusieurs informations supplémentaires : nombre de lots, charges annuelles…
Affichage de la performance énergétique
Depuis la Loi du 1er janvier 2011 portant engagement national pour l’environnement (GRENELLE 2) les annonces immobilières doivent comporter le résultat du DPE (diagnostic de performance énergétique).
À savoir : cette directive concerne également les annonces passées par un particulier.
Annonces passées par les agents commerciaux
Le texte doit préciser le statut lorsqu’il s’agit d’un agent commercial indépendant.
Peines encourues en cas d’infraction
La loi punit lourdement l’agent immobilier qui ne respecte pas les obligations d’affichage et de publicité, étant entendu que chaque infraction constatée, c’est-à-dire chaque annonce, est susceptible d’être sanctionnée.
Important : les publicités mensongères peuvent faire l’objet de condamnations au pénal.
Affichage des honoraires en vitrine
Le pourcentage de commission de l’agent immobilier doit être affiché de manière lisible à l’entrée de l’agence. Le document doit indiquer les différentes tranches de prix et les taux correspondants.
La responsabilité contractuelle
Il s’agit de la responsabilité qu’engage l’agent immobilier dans l’exécution de son mandat. Elle regroupe plusieurs notions : devoir de conseil, obligation d’information et de moyens, qui toutes renvoient à la bonne exécution de sa mission. Il doit ainsi faire diligence pour vendre (ou louer) le bien.
Par ailleurs, comme nous le verrons plus loin, ce dernier peut engager sa responsabilité délictuelle s’il sort du cadre des missions inscrites dans le mandat.
À savoir : les obligations faites à l’agent immobilier valent pour tous ses salariés.
Obligation d’information
L’agent doit donner toutes les informations utiles sur le bien et aider l’acquéreur à prendre une décision en toute connaissance de cause. Pour cela, il doit l’avertir des éventuels risques encourus.
Les informations qui apparaissent dans l’annonce permettent à l’acheteur potentiel de se faire une première idée, mais elles sont nettement insuffisantes pour qu’il puisse prendre une décision. L’agent doit ainsi faire diligence pour rechercher toute information utile sur les caractéristiques du bien et faire certaines vérifications (liste non exhaustive) :
- En tout premier lieu, demander au vendeur le titre de propriété afin de s’assurer que le bien lui appartient réellement.
- Si le bien est détenu en indivision, s’assurer que tous les co-indivisaires sont d’accord pour vendre.
- Si des travaux ont été réalisés, demander les factures et lorsqu’ils ont été réalisés par un professionnel et touchent au gros œuvre, vérifier que ce dernier a contracté les assurances professionnelles obligatoires.
- Recueillir les dernières factures de consommation d’eau et de chauffage ainsi que la copie de la taxe foncière de l’année précédente.
- Lorsque le logement a moins de 10 ans, demander une copie de l’assurance dommage-ouvrage.
- Il s’assure par ailleurs de la solvabilité de l’acquéreur (ou du locataire).
En revanche, il ne lui est pas demandé de procéder à une étude technique du bâtiment, ni même d’ordonner une expertise immobilière, son rôle restant avant tout d’ordre commercial.
Enfin, certaines informations juridiques comme la présence d’une servitude attachée au terrain sont du domaine du notaire.
À savoir : la responsabilité de l’agent immobilier ne peut être engagée pour des vices cachés dont il n’aurait pas eu connaissance.
Devoir de conseil
L’agent s’assure du bon déroulement de la transaction et veille rigoureusement à sa régularité. Il aide le vendeur à fixer le prix de vente en toute objectivité et informe l’acquéreur des risques encourus. Il doit dissuader ce dernier d’acheter si le risque est trop important par rapport à ses revenus ou son projet.
À noter que l’obligation de moyens et le devoir de conseil s’accompagnent d’autres engagements de l’agent immobilier comme l’obligation de loyauté et de prudence.
À savoir : le devoir de conseil ne s’applique pas à l’acquéreur professionnel (marchand de biens par exemple).
Obligation de moyens
L’agent immobilier doit tout mettre en œuvre pour favoriser la vente du bien. Sa responsabilité contractuelle pourra être engagée s’il est prouvé qu’il n’a pas fait diligence pour remplir sa tâche.
En revanche, la loi ne lui confère aucune obligation de résultat. Aucun grief ne peut donc être fait à l’agent si, malgré ses efforts, le bien ne se vendait pas (ou ne trouvait pas de locataire). Il en va de même si le locataire devenait par la suite insolvable, alors que l’agent a pris toutes les précautions d’usage.
Obligation de résultat
S’il n’a qu’une obligation de moyens dans l’exécution de son mandat, il en va autrement lorsque l’agent immobilier rédige et signe le compromis ou la promesse de vente. Il s’agit là d’une activité juridique qui le rend responsable des conditions de forme et lui confère une obligation de résultat. Sa responsabilité pourra par exemple être mise en cause s’il oublie d’annexer les diagnostics obligatoires ou les documents de copropriété.
Responsabilité contractuelle : les sanctions à l’encontre de l’agent immobilier
Depuis la Loi du 17 juin 2008, le délai de prescription pour engager la responsabilité de l’agent indélicat est de 5 ans à compter de la date des faits qui lui sont reprochés. (Article 2224 du Code civil).
Par ailleurs, si la faute entraîne une perte financière, le client peut exiger des dommages et intérêts, à condition d’être en mesure de prouver que le dommage en question est une conséquence directe de la faute commise par l’agent.
La responsabilité délictuelle
En application des Articles 1382 et 1383 du Code civil, l’agent immobilier peut voir sa responsabilité délictuelle engagée vis-à-vis d’un tiers s’il commet une faute alors même qu’il dépasse le cadre de sa mission.
La responsabilité pénale
En marge des responsabilités contractuelles liées à l’exercice de son mandat, l’agent immobilier engage sa responsabilité pénale s’il commet un délit : publicité mensongère, détournement de fonds, abus de confiance, usage de faux… C’est également le cas s’il entame des démarches commerciales pour vendre le bien alors même qu’il ne dispose pas de carte professionnelle.
Démarchage à domicile
Lorsque l’agent immobilier assume sa mission au domicile du vendeur, il doit respecter les dispositions prévues par le code de la consommation en matière de démarchage à domicile.
Important : lorsque le mandat a été signé à son domicile, le client dispose d’un délai de réflexion de 14 jours pendant lequel il peut dénoncer le contrat.
Valeur juridique du bon de visite
L’agent immobilier évincé d’une transaction immobilière par un acheteur indélicat dispose d’un recours à la double condition :
- Qu’il dispose d’un mandat de vente en bonne et due forme.
- Qu’il apporte la preuve que l’acquéreur avait visité le bien par son intermédiaire.
Particulièrement controversé, le bon de visite immobilier fait l’objet d’une jurisprudence abondante. Mais, même s’il ne remplace pas le mandat et que sa valeur juridique est limitée, il permet d’apporter la preuve qu’un bien a été visité par l’entremise de l’agent immobilier.
Sources juridiques
- Décret 28 août 2015 sur le code de déontologie applicable aux agents immobiliers
- Décret du 20 juillet 1972 sur les conditions d’exercice de la Loi HOGUET
- Décret du 19 juin 2015 modifiant celui du 20 juillet 1972
- Arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des tarifs des agents immobiliers
- Article 1382 du Code civil
- Article L 121-1 du Code de la consommation
- Loi HOGUET n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant l’activité des agents immobiliers
