La multiplicité des offres de garantie revente, tant au niveau des couvertures proposées, que des nombreux intervenants ne facilite pas toujours la compréhension d’un contrat qui s’apparente plus à un argument de vente qu’à un réel service et dont le prix n’est pas toujours justifié.
L’analyse détaillée de nos experts.
Objet de la garantie
Il s’agit d’une assurance facultative qui couvre la perte financière subie après la revente contrainte d’un bien immobilier.
L’indemnité est plafonnée à un pourcentage du montant de l’achat immobilier qui varie d’un contrat à l’autre et s’applique uniquement si le fait générateur s’inscrit dans un cas de force majeure prévu au contrat.
La garantie est proposée généralement par les promoteurs et les réseaux d’agents immobiliers en contrepartie d’un mandat exclusif, mais aussi par certaines banques sans compter les compagnies d’assurance et les mutuelles.
À savoir : elle ne doit pas être confondue avec la garantie rachat offerte par les bailleurs sociaux aux acquéreurs de logements HLM.
Quels sont les biens couverts ?
Seuls les biens à usage d’habitation sont couverts, certaines compagnies limitant même la garantie revente à la seule résidence principale.
Par ailleurs, sachez que les biens à usage locatifs comportent souvent des limites de garantie plus importantes et font l’objet d’une tarification plus élevée.
Notre conseil : l’assurance de garantie revente peut s’avérer utile sur certaines opérations de défiscalisation pour lesquelles l’investisseur manque de visibilité.
Les limites contractuelles
Une couverture qui ne s’applique qu’en cas de force majeure
Les évènements générateurs de la garantie peuvent varier suivant les formules proposées, mais sachez qu’ils se limitent généralement à quelques cas de force majeure. Lisez attentivement les conditions générales pour connaître en détail ceux qui s’appliquent à votre contrat :
- Décès ou invalidité de 1re ou 2e catégorie (perte totale et irréversible d’autonomie et invalidité permanente totale) ayant une cause accidentelle. À noter que les décès liés à un problème de santé comme un infarctus ou une rupture d’anévrisme sont parfois couverts.
- Mutation professionnelle résultant d’une décision de l’employeur, à condition que la mutation s’effectue à plus d’une certaine distance du domicile (50 ou 100 kms suivant les contrats). Notez qu’elle ne s’applique pas pour l’investissement locatif.
- Licenciement pour motif économique.
- Divorce ou dissolution du PACS attesté par une copie du jugement ou de l’ordonnance du juge. Sachez que la séparation d’un couple vivant en simple concubinage n’est pas prise en charge, sauf à de rares exceptions.
- Naissance multiple (jumeaux, triplés…).
Le contrat comporte par ailleurs une limite d’âge à la souscription et prend fin en principe au 65e anniversaire de l’assuré ou au moment de sa mise à la retraite.
Plafond d’indemnisation
Détermination de la perte financière
Pour rappel, le montant de la plus-value est déterminé en faisant la différence entre le prix de cession et le prix d’achat. Notez qu’il ne correspond pas au calcul tel qu’il est déterminé par l’administration fiscale.
La plupart des contrats tiennent compte des frais de notaire et des travaux éventuels, à condition qu’ils soient précisés à l’acte de vente. Il est donc conseillé de faire établir des devis précis et de les transmettre à votre notaire et de conserver toutes les factures.
À noter que certaines compagnies excluent les frais d’agence.
En cas de construction d’une maison individuelle, le prix d’achat total inclut le prix du terrain indiqué dans l’acte de vente, augmenté du prix de l’ouvrage figurant dans le contrat de construction.
Notre conseil : si vous signez un contrat de maîtrise d’œuvre, nous vous conseillons de vérifier auprès de l’assureur si la garantie s’applique dans les mêmes conditions que pour un contrat de construction.
Montant maximum
L’indemnisation s’effectue dans la limite d’un double plafond :
- Un pourcentage du prix d’achat.
- Un montant maximum fixé en euros.
À noter qu’il est parfois possible de choisir son montant d’indemnisation. D’autre part, certains contrats comme « foncier sécurité revente » du CREDIT-FONCIER offrent des indemnités complémentaires, même lorsque la revente n’a occasionné aucune perte financière. Il s’agit de remboursement de travaux de rénovation (dans le cas d’une opération locative), des frais de déménagement et du coût des diagnostics immobiliers obligatoires, dans des limites fixées par contrat.
À savoir : en cas de divorce ou de séparation (couples pacsés), l’indemnité est versée à chaque co acquéreur en fonction de sa quote-part.
Exemple chiffré
Un couple marié sous le régime de la communauté achète une résidence principale à un prix de 210 000 €, auxquels il faut rajouter 16 500 € de frais de notaire et 30 000 € de travaux. Ils souscrivent une assurance de garantie revente qui comporte le double plafond suivant :
- 10 % du prix d’achat.
- 15 000 €.
À noter que le contrat tient compte des travaux et des frais de notaire.
3 ans plus tard, le couple divorce et se retrouve contraint de revendre le logement. La vente est réalisée par une agence immobilière pour un montant de 240 000 €.
La perte financière est établie à :
[240 000 – (210 000 + 16 500 + 30 000) ] = -16 500 €
L’assureur réglera au couple 15 000 €, qui correspond à la limite de garantie prévue au contrat. Chaque époux touchera directement 7 500 €.
Le délai de carence
Il varie de 3 à 12 mois suivant le fait générateur, sauf en cas de décès où la garantie s’applique immédiatement. Il est décompté soit à partir de la date d’effet du contrat soit de l’acte de vente.
Important : pour bénéficier de la garantie, la vente doit avoir lieu dans un délai maximum après la survenance du fait générateur.
Conditions de la revente du bien
Vous devez confier la vente à un professionnel de l’immobilier. Sans autres précisions au contrat, ce peut être un agent immobilier, un mandataire ou un notaire.
D’autre part, sachez que la garantie ne joue pas si la cession a lieu entre les membres d’une même famille : conjoint (cas d’un rachat de soulte), ascendant ou descendant.
Durée de la garantie
Elle est effective à compter de la date d’effet du contrat (le plus souvent le 1er du mois suivant la date de souscription) et s’effectue sur une durée pouvant aller jusqu’à 10 ans sur certains contrats.
À savoir : elle peut varier en fonction de la nature de l’évènement générateur.
Coût du contrat et paiement des cotisations
Il peut s’agir d’une prime unique versée lors de la souscription ou d’une cotisation mensuelle, comme c’est le cas pour le contrat « foncier sécurité revente ». Comptez au total de 200 € à 500 € suivant les contrats et le niveau de garanties proposé.
Notre avis : la garantie revente peut rassurer certains candidats à l’accession, notamment ceux dont la mutation professionnelle est monnaie courante, mais aussi ceux qui investissent dans un secteur ou le marché immobilier a été fragilisé par la crise économique. D’autre part, elle est de nature à rassurer votre banquier et constitue de ce fait un plus dans votre dossier de financement.
