Quels sont les frais de dossier de prêt immobilier et comment les négocier ?

Même si leur impact sur le coût global est nettement plus faible que le taux d’intérêt ou l’assurance emprunteur, les frais de dossier d’un prêt immobilier méritent une attention toute particulière. Voici un article complet qui détaille tous les frais annexes qu’entraîne la souscription d’un emprunt immobilier et des conseils pour économiser quelques centaines d’euros sur leur montant.

SOMMAIRE

À quoi correspondent les frais de dossier pour un prêt immobilier ?
Quel est leur montant ?
Quand sont-ils prélevés ?
Comment négocier les frais de dossier de prêt immobilier avec votre banque ?
Quels sont les autres frais annexes du crédit immobilier ?

Couvrir les dépenses liées à l’analyse de risque

Il n’est pas tout à fait exact de considérer que les frais de dossier d’un prêt immobilier rétribuent l’organisme prêteur, car sa rémunération provient uniquement des intérêts versés par l’emprunteur. Le montant des frais de dossier permet toutefois à la banque de couvrir en partie le coût de constitution de la demande et les dépenses liées à l’étude de risque.

Il faut savoir que le traitement administratif du dossier de prêt immobilier implique plusieurs personnes depuis les premières simulations établies par le conseiller jusqu’à l’édition de l’offre de prêt : montage du dossier, vérification des éléments constitutifs, consultation des fichiers FICP et FCC auprès de la Banque de France, classement, copies et archivage des documents. Autant de frais incompressibles engagés par l’organisme de prêt avant même qu’il rende sa réponse.

Politique tarifaire des banques

Certes, les frais de dossier de la banque ont un faible impact sur le coût global du prêt immobilier, mais si votre objectif est de réaliser la meilleure économie possible, vous devez mettre toute votre énergie à faire baisser au maximum leur montant et même de tenter de les supprimer, ce qui est tout à fait possible avec nos conseils, comme vous allez le voir plus loin.

Mode de calcul des frais de dossier et montant maximum

Les frais de dossier ne sont encadrés par aucune réglementation et leur montant reste à la libre appréciation de l’organisme prêteur. La politique en la matière est toutefois assez homogène dans l’ensemble, même si dans quelques cas, le montant des frais peut varier du simple au triple, comme vous pouvez le constater ci-dessous dans notre comparateur.

Le montant des frais de dossier pour un prêt immobilier est toujours annoncé en TTC puisque la proposition s’adresse à un particulier. Elle peut s’exprimer de 2 manières :

• Proportionnel au montant emprunté : l’organisme prêteur applique un pourcentage sur le montant de l’emprunt immobilier, avec le plus souvent un minimum et maximum.
• Forfaitaire : un montant des frais de dossier fixe est prélevé, quel que soit le montant emprunté.

Suivant les banques, le montant des frais de dossier varie de 500 € (minimum généralement constaté, quel que soit le capital emprunté) à un maximum de 2 000 € pour les montants de prêt élevés ou des dossiers complexes. Le pourcentage des frais de dossier annoncé va de 0,5 % à 1,20 %, quelques rares fois au-delà. Ce pourcentage est par ailleurs le plus souvent dégressif en fonction du montant du prêt immobilier.

À titre d’exemple, le montant des frais de dossier pour un prêt immobilier de 250 000 € s’élèvera à :

• 1 250 € à un taux de 0,5 %
• 2 500 € à un taux de 1 % ⁽¹⁾
• 3 750 € à un taux de 1,5 % ⁽¹⁾

(1) : montant généralement plafonné à 2 000 €

Par ailleurs, la réglementation contraint la banque à faire figurer tous les frais qui concourent au coût du crédit, dans le taux annuel effectif global (TAEG).

Comparateur des frais de dossiers de prêt immobilier

À savoir : les banques lancent parfois des offres promotionnelles sur les prêts immobiliers et consentent une baisse importante ou une exonération des frais de dossier.

Exonération des frais de dossier pour les prêts bonifiés

Les prêts réglementés par l’État font l’objet d’un traitement spécial. Certains d’entre eux bénéficient d’une totale gratuité des frais de dossier, comme le PTZ PLUS, Action-Logement ou les prêts issus des PEL et CEL et d’autres d’un plafond réglementaire comme le prêt à l’accession sociale pour lequel le montant des frais de dossier ne peut excéder 500 euros.

Aucuns frais de dossier facturés en cas de refus de prêt immobilier

C’est une question à poser avant de déposer votre demande, mais dans la très grande majorité des cas, sachez que la plupart des organismes de crédit ne facturent aucuns frais de dossier en cas de refus de prêt, même si aucune loi ne l’interdit. De toute manière, pour que des frais soient prélevés, il faudrait d’une part que vous ayez été prévenu de cette pratique et d’autre part que vous ayez donné votre accord par écrit.

Montant des frais de dossier pour renégociation de prêt immobilier

L’Article L313-39 du Code de la consommation précise qu’en cas de renégociation d’un prêt immobilier, le contrat n’est pas modifié, les nouvelles conditions devant faire l’objet d’un simple avenant. Il convient de se reporter à la brochure tarifaire de la banque pour connaître le montant des frais d’avenant pratiqué sur la renégociation de votre prêt.

En toute logique, la charge devrait être inférieure aux frais de dossier classiques, dans la mesure où l’analyse de risque est réduite et où la collecte des documents se trouve simplifiée.

À savoir : les frais de dossier prélevés sur des opérations de regroupement de crédit sont beaucoup plus élevés que sur les prêts immobiliers classiques.

Prélèvement des frais de dossier de prêt immobilier

Ils sont dus lors du décaissement du prêt. Dans la plupart des cas, vous devez régler les frais de dossier avec votre apport personnel, comme l’ensemble des frais annexes. Toutefois, dans le cadre d’un financement à 110 %, la banque peut accepter d’intégrer le montant des frais de dossier au prêt immobilier. Ils sont alors réglés lors des premières échéances mensuelles.

À savoir : si vous n’avez pas utilisé les fonds après l’expiration du délai de 4 mois qui suit sa signature, l’offre de prêt devient caduque et la banque est en droit de vous prélever des frais d’étude plafonnés à 0,75 % du montant du prêt avec un maximum de 150 euros.

Négocier frais de dossier de prêt immobilier

Présentez un dossier de financement solide

Si certains éléments qui composent votre dossier de prêt immobilier sont défavorables, comme la situation professionnelle, le niveau des revenus ou de l’apport personnel, vous ne pourrez sans doute pas y changer grand-chose. En revanche, vous pouvez éviter certaines dépenses afin de présenter des comptes bancaires créditeurs.

Par ailleurs, tâchez de faire diligence au moment de réunir tous les documents pour constituer votre dossier. Ne tardez pas à remettre les pièces justificatives. Vous gagnerez du temps sur l’étude de votre demande et montrerez votre sérieux à votre conseiller. Bref, faites tout ce qui est en votre pouvoir pour créer un rapport de force favorable pour négocier les frais de dossier de votre prêt immobilier.

Enfin, nous rappelons qu’il faut veiller à l’exactitude des informations apportées lors de la constitution du dossier. Mentir pour obtenir un crédit est punissable sur le plan pénal, qu’il s’agisse d’une faute intentionnelle ou d’une simple omission.

Faites la concurrence la plus large possible

C’est la clé de voûte de la négociation immobilière. Compte tenu de l’impact financier des différents frais liés à un emprunt immobilier, ne vous contentez pas de mettre en concurrence votre banque actuelle avec un seul établissement. Faire une large concurrence est aussi la meilleure manière pour se trouver en position de force favorable pour négocier les frais de dossier.

Souscrivez à des services annexes

Comme tout bon commerçant, la banque cherche à équiper ses futurs clients avec une large gamme de services annexes au prêt immobilier. Il est donc probable qu’en plus de d’imposer la domiciliation des revenus et l’assurance emprunteur, la banque vous propose de souscrire à un ou plusieurs services annexes :

• Contrat d’assurance habitation.
• Abonnement de téléphonie mobile.
• Service d’alarme avec télésurveillance.
• Pour les banques mutualistes : la BANQUE POPULAIRE, la CAISSE D’ÉPARGNE, le CRÉDIT AGRICOLE et le CRÉDIT MUTUEL proposent parfois aux emprunteurs d’acheter une ou plusieurs parts sociales.

Loin d’être prohibitifs, les tarifs des services proposés sont généralement bon marché. Une contrepartie intéressante pour l’emprunteur qui cherche à négocier une réduction importante ou une suppression pure et simple des frais de dossier.

Important : vous n’êtes pas définitivement engagé, car vous avez la possibilité de résilier ces contrats à tout moment à la date anniversaire.

Par ailleurs, sachez que les banques n’hésitent pas à proposer à certaines périodes de l’année, une réduction de 50 % ou même la gratuité des frais de dossier. Ces offres commerciales peuvent être destinées à un profil d’emprunteur particulier (moins de 30 ans, par exemple) ou offertes à tous.

Autres frais annexes au crédit immobilier

Si vous souscrivez un prêt immobilier, vous devez prévoir d’autres charges en plus des frais de dossier. Certains sont à régler à l’organisme prêteur en une seule fois à la souscription, d’autres sont inclus dans la mensualité. Tous les frais annexes au prêt immobilier sont intégrés dans le taux annuel effectif global (TAEG).

Frais de garantie

Comme les frais de dossier, ils sont à régler en une seule fois. Les banques privilégient le recours à une société mutuelle type CRÉDIT LOGEMENT. Ce type de garantie présente le double avantage d’être plus économique et moins contraignante que les sûretés réelles comme l’hypothèque ou le privilège prêteur de deniers.

À noter que le nantissement d’un contrat de placement (assurance vie par exemple) évite de payer des frais de garantie. Encore faut-il disposer d’un capital disponible suffisant.

À savoir : une partie des cotisations de CRÉDIT LOGEMENT due au titre du fonds mutuel de garantie est restituée à l’emprunteur au terme du prêt immobilier.

Frais de courtage

La situation est différente si vous passez par un courtier en crédit pour négocier les meilleures conditions possibles, car c’est ce dernier qui se charge de négocier les frais de dossier auprès de la banque.

La plupart des cabinets de courtage prennent des honoraires en contrepartie de leur travail d’accompagnement et de négociation, qui doivent être appréciés différemment des frais de dossiers prélevés par la banque.

Attention toutefois à ne pas vous retrouver dans la situation de devoir régler d’importants honoraires à votre courtier en plus de l’intégralité des frais de dossiers bancaires.

Notre avis : certains courtiers parviennent à négocier fortement les frais de dossier pour le compte de leurs clients, mais se contentent de la commission d’apporteur d’affaires versée par la banque (de l’ordre de 1 % du capital emprunté).

Intérêts de l’emprunt

Ce sont les frais qui impactent le plus le coût du prêt immobilier. Ils servent à rémunérer la banque pour le risque de crédit et sont versés chaque mois par l’emprunteur. Leur montant est dégressif et figure dans le tableau d’amortissement annexé à l’offre de prêt.

À savoir : la plupart des propositions de prêt immobilier amortissable sont effectuées sur la base d’un taux fixe.

L’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur constitue le second poste de dépenses du crédit immobilier. Si votre acquisition porte sur une résidence principale et si vous êtes salarié, vous devez vous couvrir contre les risques de décès, d’invalidité et d’incapacité de travail.

Vous devez comparer le tarif de groupe bancaire avec des contrats en délégation externe pour obtenir le meilleur tarif, ce qui est autorisé depuis la Loi LAGARDE. Vous pouvez également résilier votre contrat d’assurance emprunteur à tout moment et proposer le contrat de votre choix, à condition que le niveau de couverture présenté soit au minimum équivalent à celui proposé par la banque.

Pénalités de remboursement anticipé

En cas de remboursement par anticipation, vous devrez verser une indemnité de 3 % du capital restant dû, limité à 6 mois d’intérêts.

Frais liés à l’achat immobilier

Avant même de contracter un prêt immobilier, l’acquéreur doit faire face à plusieurs dépenses liées à l’acquisition immobilière.

Frais de notaire

Appelés communément frais de notaire, les droits de mutation comprennent des taxes prélevées par le notaire et reversées à l’État. Les émoluments de l’officier ministériel et les débours ne représentent par ailleurs qu’une petite part du montant versé par l’acquéreur.

Comptez un peu plus de 7 % du prix d’achat pour une acquisition dans l’ancien et de 2 à 3 % en cas d’achat dans le neuf (frais de notaire réduits). Les taux supportés dépendent en partie du département du lieu d’acquisition.  Vous trouverez dans cet article quelques astuces pour baisser leur montant.

Frais d’agence immobilière

Si vous faites appel à un agent immobilier, comme c’est le cas dans plus d’une vente sur deux, vous devrez payer des frais d’agence, qui correspondent en réalité aux honoraires de l’agent immobilier. À noter que dans la plupart des cas, leur montant est financé par le prêt immobilier.