Comment calculer le montant des frais intercalaires de votre crédit immobilier ?

Un prêt immobilier comporte des intérêts intercalaires lorsqu’il fait l’objet de déblocages successifs, comme lors de la construction d’une maison individuelle, l’achat d’un appartement en VEFA ou la réalisation de travaux sur un logement ancien.
C’est la période d’anticipation pendant laquelle l’emprunteur n’amortit pas le capital.
Elle permet de ne pas cumuler mensualité et loyer, mais occasionne des frais supplémentaires et nécessite de disposer d’une trésorerie pour y faire face. De plus, le mécanisme augmente sensiblement le coût du crédit et rallonge la durée.
Détails sur le calcul des intérêts intercalaires du prêt immobilier et présentation d’alternatives intéressantes.

Sommaire

• Définition
• Calcul des intérêts intercalaires dans un prêt immobilier
• Formule
• Avantages et inconvénients
• Les alternatives
• Simulation de frais intercalaires : exemple chiffré

Définition

Les frais intercalaires correspondent aux intérêts versés à l’organisme prêteur après chaque déblocage de fonds. Les mensualités versées pendant la période d’anticipation du prêt immobilier sont calculées « prorata temporis », c’est-à-dire en fonction de la durée d’utilisation sur le montant effectivement débloqué.

À noter : vous ne commencez à rembourser le capital qu’après le dernier déblocage. On parle de différé d’amortissement partiel.

Calcul des frais intercalaires sur un crédit immobilier

Fonctionnement

On peut scinder le calcul des intérêts intercalaires en trois phases, l’exemple en bas de page illustrant parfaitement ce type de situation.

1. Première mise à disposition de fonds : les frais sont calculés au taux du prêt sur la somme effectivement débloquée. À noter que le calcul s’effectue dans l’intervalle de temps qui court jusqu’au 2e déblocage et qu’il n’y a aucun amortissement du capital emprunté.
2. Déblocages suivants : à chaque nouveau déblocage, la base est augmentée des nouveaux fonds, le calcul s’effectuant toujours de la même manière jusqu’à la mise à disposition suivante et ainsi de suite jusqu’au dernier décaissement
3. Fin de la période d’anticipation après la dernière mise à disposition des fonds.

À savoir : les mensualités sont augmentées de la cotisation d’assurance.

Formule

Pour calculer le montant des intérêts intercalaires, on applique après chaque déblocage la formule suivante :

(Montant débloqué * taux * nombre de mois courus jusqu’au déblocage suivant / 12)

Le montant cumulé des frais correspond au total de chaque échéance hors assurance calculée à l’intérieure de chaque période de déblocage.

À retenir : le coût occasionné par les intérêts intercalaires dépend du taux d’intérêt négocié avec la banque, mais aussi de la durée de la période d’anticipation.

Avantages et inconvénients

Un seul avantage

Si vous vous lancez dans un projet de construction ou si vous signez un contrat préliminaire de réservation et que la livraison du logement est prévue à longue échéance, vous allez continuer à assumer le paiement du loyer, ce que bon nombre de ménage ne peuvent faire. Le différé d’amortissement se présente alors comme le seul moyen de soulager le budget.

Pour 4 inconvénients

Rallongement de la durée

La durée initiale du prêt immobilier correspondant à la période d’amortissement du capital. Celle-ci est prorogée d’autant de mois que dure la période d’anticipation. Si votre projet de construction s’étale par exemple sur 18 mois et que la durée prévue est de 240 mois, le prêt durera au total 258 mois.

Augmentation du coût du crédit

Pour calculer le montant des intérêts intercalaires, il suffit d’appliquer la formule à chaque déblocage de fonds.

Notre conseil : demandez un calcul estimatif des intérêts intercalaires basé sur le calendrier prévisionnel de votre constructeur ou de votre promoteur.

Trésorerie nécessaire

Sauf à demander un report des intérêts intercalaires ou à les ajouter au capital emprunté (voir les alternatives proposées plus bas), vous allez devoir régler la mensualité du crédit en plus du paiement du loyer.

Même si la charge du crédit est plus faible puisque vous n’amortissez pas le capital, vous devrez disposer de la trésorerie nécessaire pour face à cette double dépense ou alors avoir des revenus suffisants pour éviter que le taux d’endettement ne dépasse pas le seuil fatidique de 33 %,

Commission d’engagement : une pratique anti commerciale

La plupart des banques qui l’appliquent se gardent bien d’en parler et bien souvent l’emprunteur découvre cette clause particulière à la lecture de l’offre de prêt.

La commission d’engagement est censée rémunérer le risque que fait courir le différé d’amortissement à l’organisme prêteur, les sommes non débloquées pouvant au final ne pas être utilisées et ainsi ne pas produire d’intérêts. Elle est calculée lors de la période d’anticipation sur les sommes non encore utilisées et varie de 0,5 à 1,25 %.

Sachez que les détails de la commission d’engagement (ou de non-utilisation) devraient figurer dans l’offre préalable et théoriquement apparaître dans le calcul du TAEG, mais la situation juridique reste floue.

Tout d’abord, l’article L.313.1 du Code de la consommation stipule que le TAEG doit inclure tous les frais entrant dans le coût du prêt immobilier, ce que confirme un rapport sur l’application de la directive 90/88, établi par le comité consultatif de la commission des communautés européennes. Une décision de la cour de cassation laisse toutefois penser qu’en cas de litige avec son banquier, l’emprunteur aura bien du mal à obtenir gain de cause.

Notre avis : posez la question à votre conseiller dès le premier entretien. Si la pratique habituelle de votre banque l’amène à facturer une commission d’engagement, tentez d’en négocier le montant.

Les alternatives

Amortir le capital dès le premier décaissement

La seule solution pour de ne pas payer les intérêts intercalaires consiste à amortir le capital au fur et à mesure des déblocages de fonds. Encore faut-il être en mesure d’une part d’assumer la double charge financière que représente le paiement du loyer et la mensualité de crédit et d’autre part d’obtenir l’accord de l’organisme prêteur.

Différer le paiement des intérêts intercalaires

Le différé total à ne régler que la prime d’assurance pendant la période d’anticipation. Au terme, vous avez deux solutions.

1. Vous payez les intérêts en une seule fois à l’organisme prêteur.
2. Les intérêts non payés sont ajoutés au capital emprunté. Vous les réglez en douceur sur la durée du prêt.

Dans les deux cas, le report des intérêts intercalaires évite de cumuler le paiement du loyer et de la mensualité du crédit.

À savoir : toutes les banques ne pratiquent pas le différé total. La plupart d’entre elles privilégient le mécanisme des intérêts intercalaires.

Simulation des intérêts intercalaires

Prenons l’exemple d’un projet de construction de maison individuelle dont la remise des clés est prévue au bout de 18 mois et pour laquelle le calendrier d’appels de fonds est le suivant :

Sources juridiques

• Décision de la Cour de cassation du 14 avril 2016
• Directive européenne modificative de 1996
• Article L313-1 du Code de la consommation