Avec la baisse des taux d’intérêt, les prêts immobiliers issus du plan épargne logement ont perdu de leur attrait. Définitivement ? Pas sûr. Certaines situations peuvent inciter l’emprunteur à inclure le prêt PEL dans son plan de financement et même à ouvrir une nouvelle opération et acquérir des droits pour financer ses projets futurs ou ceux de ses enfants. Éclaircissement avec nos experts.
Sommaire
- Conditions d’ouverture des droits
- Montant maximum
- Cumul de plusieurs plans
- Cession des droits
- Taux d’intérêt
- Intégrer un prêt PEL à son plan de financement
- Conserver son plan d’épargne logement
Un prêt soumis à conditions
Ouverture des droits
Les droits à un prêt immobilier sont ouverts lorsque 2 conditions sont réunies :
- Il est détenu au au moins depuis 48 mois.
- Il a atteint un minimum d’intérêts.
À noter que les droits issus des opérations souscrites après le 1er mars 2011 restent ouverts 5 ans après le terme du plan.
Important : en cas de retrait des fonds, le prêt doit être demandé dans un délai maximum d’un an.
Les opérations finançables
Plans ouverts après le 1er mars 2011
La réforme LAGARDE a limité l’utilisation des prêts épargne logement à la seule résidence principale. Les prêts issus des plans ouverts après cette date peuvent être utilisés uniquement pour une des opérations suivantes :
- Terrain constructible, à condition que la construction ait lieu simultanément à l’acquisition du terrain.
- Logement ancien ou neuf.
- Place de stationnement (box, garage ou parking) située à proximité de la résidence principale.
- Certains travaux d’amélioration, d’agrandissement, d’économies d’énergie… À noter que les travaux d’embellissement ou d’entretien du logement ne sont pas finançables.
- Parts de SCPI, à condition que les fonds soient investis dans l’immobilier d’habitation.
Important : la circulaire du 11 juillet 1986 autorisant le financement de travaux liés à la résidence principale des ascendants et descendants ou du locataire de l’emprunteur est toujours en vigueur.
Plans ouverts avant le 1er mars 2011
Les droits peuvent financer l’achat d’une résidence secondaire, d’une résidence de tourisme ainsi que la réalisation de certains travaux de rénovation liés à la résidence secondaire. À noter que les biens à usage commercial ne sont pas éligibles.
À savoir : la location occasionnelle de la résidence secondaire ne remet pas en cause le bénéfice du prêt.
Montant maximum du prêt
Le montant des droits à prêt PEL dépend à la fois des intérêts cumulés hors prime d’État et de la durée de remboursement choisie par l’emprunteur. Mais ne vous faites pas d’illusion : pour bénéficier d’un montant intéressant, vous devrez avoir cumulé beaucoup d’intérêts et emprunter sur une durée courte.
Le calcul du droit à prêt s’effectue en deux étapes.
Détermination du montant des intérêts de remboursement
On applique tout d’abord un coefficient multiplicateur sur le cumul des intérêts cumulés sur le plan.
- 2,5 pour l’acquisition d’un logement ou la réalisation de travaux éligibles.
- 1,5 pour l’achat de parts de SCPI.
À titre d’exemple, si votre plan vous a rapporté 1 500 €, les intérêts de remboursement seront de :
[2,5 * 1 500 = 3 750 €]
Calcul du montant du prêt
Le résultat obtenu permet ensuite pour une durée de remboursement comprise entre 2 et 15 ans de déterminer le montant du prêt dans une fourchette de 5 000 à 92 000 €. Vous l’aurez compris, plus la durée est courte, plus le montant du prêt est élevé.
À savoir : le prêt épargne logement peut financer la totalité de l’acquisition ou être utilisé en complément du prêt principal.
Cumul de plusieurs prêts PEL
Il est possible de cumuler les droits obtenus sur différents plans épargne logement dans la limite du plafond de 92 000 €. Un couple disposant chacun d’une opération pourra ainsi réunir les droits des 2 opérations. Il est par ailleurs possible de cumuler les droits obtenus sur un PEL et un CEL.
Pour les prêts ouverts à compter du 1er mars 2011, un seul emprunt regroupant les différents droits est accordé. On calcule alors un taux unique en pondérant le taux de chacun des plans. La mensualité obtenue est identique à celle donnée pour deux ou plusieurs prêts distincts.
À savoir : lorsque les plans ont été souscrits auprès de 2 banques distinctes, le prêt PEL doit être accordé par celle où le montant des intérêts acquis est le plus élevé.
Cession des droits
Les droits à prêts des PEL souscrits par les ascendants, descendants, frères ou sœurs, oncles ou tantes, neveux ou nièces peuvent être cédés à la double condition :
- Que les plans soient détenus depuis plus de 3 ans.
- Que l’emprunteur dispose lui-même d’un PEL ouvrant droit à prêt.
À noter que la cession s’exerce hors donation puisque seul le droit à prêt est transmis.
Important : les droits obtenus par la famille des concubins ou des couples pacsés ne peuvent pas être cédés.
Taux des prêts PEL depuis 1986
Fixé contractuellement à l’ouverture du plan, le taux du prêt PEL varie en fonction de la date d’ouverture.
| Date d’ouverture | Taux hors assurance |
| Entre le 16 mai 1986 et le 7 février 1994 | 6,32 % |
| Entre le 7 février 1994 et le 22 janvier 1997 | 5,54 % |
| Entre le 23 janvier 1997 et le 9 juin 1998 | 4,80 % |
| Entre le 9 juin 1998 et le 25 juillet 1999 | 4,60 % |
| Entre le 26 juillet 1999 et le 30 juin 2000 | 4,31 % |
| Entre le 1er juillet 2000 et le 31 juillet 2003 | 4,97 % |
| Entre le 1er août 2003 et le 31 janvier 2015 | 4,20 % |
| Entre le 1er février 2015 et le 31 janvier 2016 | 3,20 % |
| Entre le 1er février 2016 et le 31 juillet 2016 | 2,70 % |
| Depuis le 1er août 2016 | 2,20 % (1) |
Depuis la réforme de mars 2011, le taux du prêt est calculé comme suit :
[Taux de rémunération du plan + commission de gestion de la banque]
(1) taux de l’épargne de 1 % + la commission bancaire plafonnée à 1,20 %.
Faut-il intégrer le PEL dans son plan de financement ?
Il y a plusieurs années, un projet immobilier ne s’envisageait qu’après l’ouverture d’un plan ou d’un compte épargne logement.
La baisse du taux de rémunération de l’épargne – donc du montant du droit à prêt – conjuguée à la chute des taux des emprunts immobiliers limite désormais leur utilisation.
Le choix d’intégrer le montant d’un prêt PEL dans son plan de financement dépend théoriquement du taux du prêt, donc de la date à laquelle le plan a été souscrit. Sauf que dans la pratique, aucun plan ne permet aujourd’hui de bénéficier d’un taux inférieur à ceux pratiqués actuellement par les banques.
Il en va de même pour les CEL, dont le taux du prêt s’établit pour les opérations ouvertes à compter du 1er août 2015 à 2 % (0,50 % de rémunération du compte + 1,50 % de frais de gestion).
Lissez le prêt principal
La durée d’un prêt PEL est plus souvent plus courte que le prêt principal, ce qui ne va pas sans poser un problème d’endettement. Notez que le seuil habituellement fixé à 33 % n’est pas un plafond réglementaire et reste à la seule appréciation de l’organisme prêteur. Il est d’ailleurs à rapprocher du « reste à vivre » qui correspond au montant dont dispose l’emprunteur une fois remboursé l’ensemble des crédits en cours.
Pour éviter d’avoir des échéances de remboursement trop importantes les premières années, vous pouvez demander à la banque de lisser le prêt principal jusqu’au terme du prêt PEL. Cette technique évite d’avoir des paliers de remboursement et permet de baisser la mensualité globale.
Dans tous les cas sachez que si l’attribution d’un prêt épargne logement est un droit contractuel, celui-ci s’apprécie au regard de l’ensemble des critères d’analyse du dossier de l’emprunteur. Un refus est donc à envisager en cas d’endettement trop élevé ou de situation professionnelle instable.
Important : lorsque le financement est établi par une banque concurrente à celle où le plan d’épargne logement a été ouvert, il arrive que cette dernière refuse le transfert des droits dans son établissement. Dans ce cas, rien ne vous empêche de souscrire le prêt PEL auprès de la banque gestionnaire du plan et l’emprunt principal auprès de la banque concurrente.
Constituez-vous un apport personnel
Comme pour l’ensemble des prêts bonifiés par l’État, sachez que le prêt issu des opérations d’épargne logement est pris en compte dans l’apport personnel.
C’est un avantage non négligeable si votre dossier comporte quelques faiblesses ou si vous êtes face à une banque qui exige un apport personnel, ne serait-ce pour payer les frais de notaire et de garantie.
De plus, avoir souscrit un plan épargne logement joue en votre faveur, car vous montrez à la banque que vous êtes un épargnant.
À savoir : en cas de remboursement anticipé d’un prêt issu d’un plan ou d’un compte épargne logement, vous êtes tenus au paiement des indemnités prévues par la Loi.
Si vous conservez votre plan
Pour financer des travaux
Les taux des PEL ne peuvent certes pas concurrencer ceux proposés actuellement par les banques, mais vous pouvez très bien garder vos droits pour financer des travaux futurs. Ils seront sans doute plus compétitifs que ceux des crédits à la consommation.
Pour « figer » le taux
Il peut être intéressant de conserver un PEL pour se garantir d’une éventuelle flambée des taux, car même si cette hypothèse reste à ce jour peu probable, les légers mouvements de hausse observés ces derniers mois doivent inciter à la prudence.
Sources légales
