Introduite par une directive européenne en 2008 et étendu en 2014 aux offres de prêt immobilier, le taux annuel effectif global (TAEG) ex TEG répond tout d’abord à une volonté des pouvoirs publics de protéger l’emprunteur.
S’il est sans conteste le meilleur indicateur pour comparer deux offres de crédit, son calcul relève d’une formule complexe et donne un résultat parfois approximatif, comme on le démontre dans ce dossier.
Sommaire
Définition
Les éléments inclus dans le taux annuel effectif global
Que faire si votre TAEG est faux ?
Textes de référence
Définition
Il exprime le coût total en pourcentage annuel. Il intègre pour cela tous les frais liés au crédit :
- Le taux d’intérêt annuel
- Les cotisations d’assurance emprunteur
- Les frais de dossiers
- Les frais de garantie
- Les frais de courtage le cas échéant.
Les frais facultatifs ne sont généralement pas inclus dans le calcul du TAEG.
Dans le cas d’un prêt révisable, on utilise le taux de la première période fixée dans le contrat de prêt immobilier (mois ou trimestre). Dans ce cas, le taux annuel effectif global ne reflète en rien la réalité, car la variabilité du taux empêche d’en connaître à l’avance le coût du crédit. La comparaison entre 2 offres devient alors totalement inutile.
Important : dans tous les cas, il est recommandé de comparer des offres dont la durée est la même.
Les éléments inclus dans le calcul du TAEG
Le TAEG intègre un mode de calcul qui prend en compte tous les frais obligatoires liés au prêt. La technique consiste d’abord à calculer le coût global du crédit en euros puis à convertir ce coût en taux annuel. A noter que deux éléments sont déjà exprimés en taux : les intérêts et les primes d’assurance.
Les intérêts de l’emprunt
C’est le point de négociation le plus important, car c’est du taux d’intérêt nominal que dépend pour l’essentiel le coût total du crédit et donc du TAEG.
Il s’agit du taux hors assurance indiqué dans la proposition commerciale. Il détermine la part d’intérêt comprise dans votre mensualité et que vous retrouvez par ailleurs dans le tableau d’amortissement.
Le taux d’intérêt doit rester dans la limite des taux d’usure fixée chaque trimestre par la Banque de France. Cette règle est toujours respectée par les organismes prêteurs, mais si les taux des prêts immobiliers sont évidemment très en deçà des seuils d’usure, ceux des prêts renouvelables s’en approchent dangereusement.
Primes d’assurance : comparez le TAEA
Après le taux d’intérêt, c’est l’élément qui impacte le plus le coût du crédit, puisqu’il représente en général plus de 20 % du coût global. Seules les cotisations à caractère obligatoire sont comprises dans le calcul. .
On peut relever à ce stade 4 « anomalies » qui limitent l’efficacité du TAEG dans son rôle de comparateur objectif.
- Si vous choisissez une quotité supérieure à 100 %, par exemple 140 % (70/70), la cotisation prise en compte est calculée le plus souvent sur la base de 100 % du prêt. La part qui couvre les 40 % supplémentaires n’est pas prise en compte.
- Les garanties optionnelles comme la perte d’emploi ne sont pas incluses.
- Si vous changez de contrat d’assurance en cours de vie du prêt, le TAEG se trouve affecté et ne reflète alors plus le coût réel du prêt.
- Dans le cas d’un crédit à la consommation, l’assurance facultative n’est pas incluse.
Faites attention lorsque vous comparez les taux d’assurance, car certains s’appliquent sur le capital restant dû (cas des délégations d’assurance) et d’autres sur le capital emprunté (les contrats groupes bancaires).
Important : en vigueur depuis 2013, le TAEA (taux annuel effectif d’assurance) reste peu utilisé par les acteurs du marché de l’assurance emprunteur. Il présente pourtant un intérêt pratique pour l’emprunteur puisqu’il suffit d’ajouter le TAEA au taux du crédit pour connaître le TAEG (hors dépenses de première année).
Les frais fixes prélevés au départ
Frais de garantie
La caution mutuelle est généralement privilégiée par les organismes prêteurs qui la préfèrent aux sûretés réelles (hypothèque ou privilège prêteur de deniers) jugées trop contraignantes. L’emprunteur s’y retrouve d’ailleurs en terme de tarif. Le coût est intégré dans la formule et converti en taux.
On peut constater là encore les limites du TAEG puisque ce dernier ne peut tenir compte :
Du remboursement d’une partie de la cotisation, comme la part correspondant au fonds mutuel de garantie restituée par CREDIT LOGEMENT au terme du contrat.
Des frais de mainlevée en cas d’hypothèque ou d’IPPD prélevés en cas de remboursement anticipé.
Frais de constitution du dossier de prêt
Les frais de dossiers d’un prêt immobilier sont à l’appréciation de la banque et n’impactent que très peu le calcul du TAEG. Destinés à couvrir les dépenses liées à la constitution et à l’analyse du dossier, ils peuvent facilement être négociés. Leur montant est également converti en taux par la formule mathématique du TAEG.
Les frais de courtage
Au même titre que les frais de dossier ou de garantie, les rémunérations versées aux intermédiaires doivent être intégrées dans le calcul. La banque a pour obligation de s’informer du montant facturé par le courtier à son client.
À savoir : la Loi MURCEF fait interdiction au courtier d’encaisser toute rémunération avant le décaissement du prêt.
Frais d’information des cautions
La Loi oblige les organismes de crédit à informer chaque année les cautions par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette formalité fait le plus souvent l’objet d’une facturation à l’emprunteur. Bien qu’un flou juridique subsiste, s’il est prouvé que le prêt n’aurait pas été accordé sans le concours de la caution, les frais d’information doivent être intégrés au taux annuel effectif global.
À savoir : les prêts immobiliers actuels sont modulables. Vous impacterez votre TAEG si vous suspendez ou si vous modifiez le montant de l’échéance mensuelle.
Contester un TAEG erroné
Tout d’abord, rappelons que la banque a l’obligation de faire figurer le TAEG dans l’offre préalable de prêt (Loi SCRIVENER du 13 juillet 1979) qui fixe des règles précises en matière de publicité commerciale et d’offre de crédit. Le taux doit figurer également dans les documents publicitaires ainsi que sur la fiche d’information standardisée européenne (FISE).
Sachez par ailleurs que la jurisprudence sur le sujet abonde, rendant par là même difficile toute interprétation.
Les litiges se règlent au cas par cas et deux situations à priori identiques se concluent parfois par des décisions juridiques très différentes.
De nombreux cabinets juridiques se sont fait une spécialité de « dénicher » les erreurs et proposent « d’expertiser » votre offre de prêt afin de vérifier si le TAEG est conforme à la législation. Certains intervenants n’ont d’ailleurs aucune compétence en droit bancaire. Sachez par ailleurs que la plupart des litiges portent sur le caractère obligatoire de certains frais et une erreur dans le TAEG n’aboutit par nécessairement à une déchéance des intérêts.
Si toutefois vous pensez que votre TAEG est erroné, vous disposez de 5 ans pour alerter l’organisme prêteur. Dans le cas le plus favorable, le juge pourra prononcer la déchéance partielle ou totale des intérêts et condamner l’organisme prêteur à une amende de 150 000 €.
Important : un projet de loi est en réflexion. Il pourrait limiter la sanction à une déchéance partielle et plafonner celle-ci à 30 % des intérêts.
