Tous les frais liés à une opération de rachat de crédits

Loin d’être gratuit, le rachat de crédits entraîne d’importants frais qui sont fonction de la nature et du montant des prêts à regrouper et des conditions dans lesquelles s’effectue la renégociation. Dans ce dossier ultra complet, nous dressons la liste des frais obligatoires et facultatifs qui impactent le coût total avec des exemples chiffrés et délivrons des conseils précieux pour économiser sur votre opération de regroupement.

Sommaire

• La gratuité de l’analyse de risque
• Des frais de dossier particulièrement élevés
• Les frais de courtage : à négocier
• Les frais de garantie
• L’assurance emprunteur
• Privilégiez les taux fixes
• Les frais de notaire
• Les indemnités de remboursement anticipé
• Exemples chiffrés

Rien à payer au stade de l’analyse de la demande

Vous n’avez rien à régler à cette étape, ni au courtier ni à l’organisme de crédit. Ces derniers ne peuvent pas facturer le temps passé à la constitution du dossier de rachat et à l’analyse de risque.

D’ailleurs, la Loi MURCEF précise qu’aucune rémunération n’est due tant que le prêt n’est pas décaissé.

À savoir : même si la plupart des banques s’abstiennent de prélever des frais d’émission, sachez qu’en cas de non-conclusion de l’offre préalable, ces dernières sont en droit d’exiger des frais d’étude dont le montant est fixé par décret ⁽¹⁾.

(1) : 0,75 % du montant du prêt, limité à 150 € actuellement.

Des frais de dossier plus élevés en rachat de crédits

Alors que pour un prêt immobilier classique les frais de dossier sont généralement plafonnés à 1 % du capital emprunté, les organismes qui opèrent sur le marché du rachat de crédits n’hésitent pas à prélever des frais importants pouvant aller jusqu’à 6 ou 7 % du montant du nouvel emprunt.

Il est vrai que la position parfois fragile des ménages en situation de surendettement ne crée pas un rapport de force favorable pour négocier leur montant comme ce peut être le cas dans l’accession à la propriété.

Notre conseil : si vous passez par une banque traditionnelle, n’hésitez pas à souscrire des services annexes (contrat multirisques habitation, assurance auto, compte d’épargne…) en contrepartie d’une baisse des frais de dossier.

Les honoraires de courtage

Sachez que les courtiers spécialisés en regroupement de prêts sont les mieux rémunérés parmi les intermédiaires en opération de banque.

En complément des honoraires dont le montant n’est pas réglementé, ces derniers perçoivent d’importantes commissions, proportionnelles au montant du prêt, de la part de leur partenaire bancaire.

Notre conseil : faire appel à un courtier peut présenter un gros avantage si vous avez un dossier difficile ou si vous êtes fiché à la Banque de France. C’est un professionnel qui peut vous aider à éviter les pièges, à condition d’avoir affaire à un conseiller ayant une réelle expertise et en qui vous pouvez avoir confiance.

Les cabinets nationaux

Leur important volume permet de négocier au mieux les frais de dossier pour leurs clients. Un avantage pour l’emprunteur, à condition que l’économie réalisée ne soit pas compensée par des honoraires plus élevés.

Les courtiers locaux

Même s’ils ont moins d’impact que les gros cabinets nationaux, les courtiers locaux bénéficient des mêmes grilles de taux et sont généralement moins gourmands sur les honoraires. Les conseillers des petits cabinets se montrent par ailleurs souvent plus disponibles.

Notre conseil : n’hésitez pas à mettre plusieurs courtiers en concurrence, car certains cabinets ne prélèvent aucun honoraire, se contentant de la commission bancaire.
La Loi MURCEF

Elle interdit à tout établissement – banque ou cabinet de courtage – d’encaisser la moindre commission avant le déblocage du prêt. Même si vous avez signé l’offre préalable, sachez que le paiement des honoraires n’interviendra qu’après le décaissement des fonds.

Notre conseil : si vous ne disposez pas d’argent pour payer le courtier, vous pouvez emprunter un volant de trésorerie supplémentaire. Pour vous éviter de faire l’avance des fonds, certains organismes de prêt transmettent directement la commission au courtier.

Les frais de garantie

Les frais de garantie ne sont prélevés que si vous intégrez un prêt immobilier à l’opération, comme c’est le cas dans les dossiers de rachat de crédits pour propriétaires. A contrario, si le regroupement ne concerne que des crédits à la consommation, vous n’avez rien à payer. C’est le cas par exemple si vous êtes locataire.

L’inscription hypothécaire

C’est la garantie la plus onéreuse. La facture peut même augmenter si le prêt immobilier en cours a déjà fait l’objet d’une inscription hypothécaire, car au coût de la nouvelle hypothèque, vous devrez supporter les frais de mainlevée.

La levée d’hypothèque

Comptez environ 0,50 % du montant du prêt. À titre estimatif, si la levée d’hypothèque porte sur un emprunt de 150 000 €, il vous en coûtera environ 760 €.

Sachez par ailleurs que la levée de l’inscription hypothécaire est un acte authentique qui nécessite de passer devant un notaire, ce qui entraîne une dépense supplémentaire.

Notre conseil : si la marge hypothécaire est suffisante ⁽¹⁾, ce qui est souvent le cas lorsque le capital restant dû n’est pas élevé, l’organisme prêteur peut accepter de prendre une hypothèque de second rang, ce qui permet d’éviter de payer les frais de mainlevée.À

(1) : différence entre la valeur du bien et le montant de la garantie hypothécaire en place.

Les frais de la nouvelle inscription

En plus des dépenses liées à la mainlevée, vous devez tenir compte de la nouvelle inscription hypothécaire. Le coût s’élève à environ 2 000 € pour un prêt de 150 000 €, soit 1,4 % du montant.

La caution mutuelle

En général, seul le rachat d’un prêt immobilier entre dans le périmètre d’intervention des sociétés de caution. Ainsi, en cas de regroupement associant des crédits à la consommation, la caution mutuelle a toutes les chances d’être refusée.

À savoir : cette garantie moins coûteuse présente l’avantage de récupérer au terme une partie des cotisations. C’est le cas par exemple avec la société CREDIT-LOGEMENT qui rembourse la part liée au Fonds Mutuel de Garantie.

L’IPPD

Cette solution est moins onéreuse que l’hypothèque, compte tenu de l’absence de la taxe de publicité foncière. Comptez un peu plus de 1 000 € pour un emprunt de 150 000 €, soit un coût divisé par deux par rapport à l’hypothèque.

L’assurance emprunteur

Le calcul du taux d’assurance s’établit sur la base des éléments suivants :

• Le montant emprunté.
• La durée de remboursement.
• Le type de cotisation (sur capital initial avec cotisations constantes ou sur capital restant dû avec des primes décroissantes).

Depuis la réforme LAGARDE, vous avez le choix entre le contrat groupe proposé par l’organisme prêteur et une délégation externe. La décision dépend pour l’essentiel de l’âge de l’emprunteur.

Important : même si l’adhésion est facultative lorsque le rachat porte uniquement sur des prêts à la consommation, nous vous conseillons fortement de contracter une assurance. D’ailleurs, certaines banques n’hésitent pas à l’imposer.

La délégation externe

Si vous avez moins de 40 ans et si vous n’exercez pas un métier à risque, il y a fort à parier qu’une délégation d’assurance sera plus avantageuse que le contrat bancaire. En effet, la tarification individuelle des contrats groupes avantage les assurés qui présentent le moins de risque pour l’assureur.

À savoir : pour faire face à la concurrence, les banques proposent désormais des tarifs adaptés aux jeunes emprunteurs. Dans certains cas, la différence avec les contrats externes est faible et ne justifie pas de recourir à une délégation.

Le contrat groupe

À contrario, si vous avez plus de 40 ans, le contrat groupe sera moins cher, du fait de la mutualisation des risques.

À savoir : les questionnaires de santé des contrats groupes sont généralement plus simples.

Le taux d’intérêt pour un rachat de crédits

C’est évidemment le cœur même de la renégociation et comme vous pourrez le voir plus bas dans notre exemple chiffré, il s’agit de l’élément impactant le plus le coût total du rachat de crédits.

Notez que les taux varient sensiblement d’un établissement à l’autre et sont déterminés principalement à partir de 3 critères :

1. Les risques encourus par l’organisme prêteur au regard de la situation financière, patrimoniale et professionnelle de l’emprunteur.
2. L’intégration ou non d’un prêt immobilier.
3. La durée de remboursement.

Vous pouvez négocier le taux avec une banque traditionnelle

Les taux proposés par les banques de réseau (BNP, Crédit Agricole, Crédit Mutuel, Caisse d’Épargne, Banque Postale, Société Générale…) sont souvent inférieurs à ceux des organismes spécialisés. De plus, en domiciliant vos revenus et en souscrivant à certains services bancaires, vous pourrez obtenir de meilleures conditions.

Reprise d’un prêt immobilier

Si vous intégrez un prêt immobilier dans l’opération de regroupement, le taux d’intérêt sera plus proche des taux immobiliers que ceux proposés pour des crédits à la consommation, ce qui baissera fortement les mensualités et le coût total du rachat.

L’impact de la durée de remboursement sur les frais de rachat de crédits

Comme pour une opération classique, les taux proposés dépendent directement du choix de la durée. Si vous rachetez uniquement des prêts à la consommation, la durée de remboursement sera limitée à :

• 84 mois par les banques classiques, à 120 mois par les établissements spécialisés.
• 240 mois, voire 300 mois dans quelques cas, si vous intégrez un prêt immobilier.

Attention : malgré des taux fixes au plus bas, certains organismes prêteurs n’hésitent pas à proposer un prêt révisable. Privilégiez la sécurité, car le prêt immobilier à taux variable même lorsqu’il comporte un cap constitue un risque difficile à évaluer.

Le TAEG : l’élément principal pour analyser les frais du rachat de crédits

Pour comparer objectivement deux propositions de rachat de crédits, il faut s’appuyer sur des éléments objectifs : coût total, mensualité (sur une même durée) ou taux annuel effectif global.

Rappelons que le TAEG regroupe l’ensemble des frais qui concourent au calcul du coût de l’opération : intérêts du nouveau crédit, frais de dossier, honoraires de courtage, indemnités de remboursement anticipé…

Les frais de notaire

Si le regroupement inclut un prêt immobilier, vous devrez passer par un notaire dans l’un des 2 cas suivants :

1. L’ancien prêt en cours nécessite une mainlevée.
2. La nouvelle banque exige une hypothèque.

Dans les autres cas, il n’est pas obligatoire de recourir à un notaire, mais ses conseils peuvent s’avérer très utiles pour encadrer l’opération.

Indemnités de remboursement anticipé

Sur un prêt immobilier

Sauf si avez négocié leur montant au départ, vous devrez payer des indemnités de remboursement anticipé de 3 % du capital restant dû, limitées à 6 mensualités.

Notre conseil : ne sous-évaluez pas leur montant et faites établir une simulation pour vérifier que l’opération est rentable.

Sur un crédit à la consommation amortissable

Depuis la Loi LAGARDE de 2011, les banques peuvent prélever des pénalités de remboursement anticipé sur les prêts à la consommation lorsque le seuil de remboursement dépasse 10 000 €. Le taux est fonction de la durée restante :

• Terme inférieur à 12 mois : 0,5 %
• Terme supérieur à 12 mois : 1 %.

Sur un crédit renouvelable

Aucune indemnité n’est due sur les crédits renouvelables, quels que soient leur montant et la durée restante.

Exemples chiffrés de frais de rachat de crédits

Pour vous aider à comprendre le mécanisme du rachat de crédits, nous vous proposons 2 exemples chiffrés basés sur des situations réelles.

Dans cet exemple, le regroupement concerne divers prêts à la consommation et un découvert consenti par la banque, mais dont les agios apparaissent excessifs. Notre emprunteur est seul et perçoit un salaire net de 1 350 €. À noter que pour faciliter l’analyse, tous nos calculs sont hors assurance.

Regroupements d’un prêt immobilier et de crédits à la consommation

Dans cet exemple, un ménage inclut un prêt immobilier en plus des différents crédits conso de l’exemple précédent. Les revenus du couple se montent à 2 400 € nets mensuels.

Analyse et conclusion sur les frais en rachat de crédits

Dans le premier exemple, l’opération de regroupement permet de passer en dessous du seuil fatidique de 33 %, même en optant pour la durée la plus courte (84 mois). En revanche, compte tenu des faibles revenus de notre emprunteur, la proposition sur 120 mois pourrait retenir son attention, car elle améliore son pouvoir d’achat de 100 € mensuel, ce qui permettrait de dégager une capacité d’épargne. En contrepartie, le coût du crédit sur 10 ans augmente de 3 000 €.

Dans le second exemple, les résultats enregistrent des différences significatives suivant la durée choisie. Notre couple aura tout intérêt à opter pour un remboursement sur 20 ans, seule durée capable de lui redonner un pouvoir d’achat suffisant et de consolider son budget. Les échéances mensuelles seront réduites de 480 € par mois, soit une baisse de plus de 36 %. Là encore, ces choix affecteront le coût total du crédit.